[中房研协]北京限竞房库存创历史高峰，市场叫好不叫座

  热点聚焦

  在北京买房的选择有很多，除了有新房和二手房，还有自住房和限竞房。通过设置不同的准入门槛，人们有更多的选择空间。2017-2018年北京市推出了“限竞房”，基本上所有拍卖的住宅土地全部采用的是“限竞房”的规则。通俗地来说就是开发商买地的时候限制了地价最高价，因此在卖房的时候，房屋每平米的最高价也受到了限制，而且90平米以下的户型要占多数。

  截至目前，北京地区限竞房签约数量合计达到20589套，突破2万套大关。从土地市场上看，北京已累计成交超过100宗限竞房地块。从限竞房供应看，供应量已达到4.66万套，库存量达到历史峰值。从单月网签数据看，限竞房连续14个月出现供应量大于签约量的现象。

  当前限竞房的大量入市，导致一些项目去化难度大，区域间分化严重等问题。本期热点将对北京限竞房发展情况做一些解读。

  热点评析

  当前北京限竞房去化困难，区域间分化严重

  当前已经入市的限竞房项目销售情况，分化严重，少数地理位置优秀的项目签约较活跃，但是大部分项目去化问题较严重。限竞房之所以分化严重，主要与地理位置，交通有关。在市面上已成交的限竞房中，80%的成交量集中在20%位置优越的楼盘之中。所以说，位置、配套设施成为区分限竞房项目优劣的主要因素。

  从区域上看，限竞房位置大多在5-6环，大兴区是北京限竞房的主战场。截止目前，在北京土地市场已经成交的103宗限竞房地块中，有26宗位于大兴及亦庄区域。全北京合计限竞房面积930万平方米，大兴亦庄占比22%。从该区域已入市的13个项目销售情况看，签约分化明显，签约金额最高的项目为54亿元，最低的项目为6.2亿元。

  北京限竞房去化难的原因主要有：其一限竞房项目以大户型为主，不符合普通住宅标准，对购房者首付和贷款资质的要求较高。其二是当前金融政策的不断收紧，尤其是二套房首付比例高，购房者压力较大。其三是与二手房选择空间更大有关。二手房无论是在配套、价格还是位置上，有更大的选择空间，尤其是二手房降价，对限竞房的冲击更大。

  限竞房多为联合体拿地

  在北京地区已入市的限竞房项目中，民企参与拿地的数量较少。由于限竞房限制了价格，一般房企都是通过联合体拿地。一方面可以增加拿地的概率，另一方面后期运营销售也有双重优势。如果去化率不及预期，房企的资金压力也会一起分摊。

  未来北京地区新房将以限竞房供应为主

  今年下半年开始，所有的住宅土地又进入了“限竞房”的节奏。未来北京地区新房将以限竞房供应为主，预计项目去化率将持续分化。需要注意的是，当前限竞房供过于求，且库存量达到峰值，后续应积极调整供地策略，调整供地节奏。

  （内容来源：中房研协 测评研究中心）