上海9月二手房市场报告：金九稍显不足 价格微弱下跌

  2019年9月，上海房产之窗二手房指数为3918点，比8月下降4点，环比下跌0.15%，跌幅扩大0.02个百分点，二手房指数连续第三个月环比下跌；9月，二手房指数同比上涨0.16%。

  9月，上海二手住宅成交套数为21220余套，环比上升8.25%，同比上升52.66%；以成交面积计，环比上升8.58%，同比上升51.94%。截至9月底，全市二手住宅挂牌量为62937套，环比下降1.6%；同比下降18.27%。挂牌量持续下降。

  9月市场表现：一、“金九”行情稍显不足。作为传统销售旺季，9月二手住宅成交量环比上升8.25%，回归2万套以上水平。这也是自2017年以来，逢9月的成交量再度突破2万套以上大关。依然是前少后多的成交态势。9月上半月成交9250余套，比8月下半月下降16.34%；9月下半月成交11970余套，比9月上半月上升29.40%。

  二、下跌板块数量扩大，整体价格延续弱势。全市130个板块中，下跌板块占比由上月的40.77%扩大为43.08%；上涨板块占比由上月的41.54%缩小为34.61%；持平板块占比由上月的17.69%扩大为22.31%。以城区统计，依次为中心城区（成交占比30.71%）整体价格下跌0.07%；新兴城区远郊(成交占比10.47%)整体价格下跌0.16%；新兴城区近郊(成交占比58.82%)整体价格下跌0.24%。以环线统计，内环内整体价格下跌0.03%，内外环间下跌0.27%，外环外下跌0.20%。

  三、成交量稳中有升。全市130个板块中，84个上升，44个下降，2个持平（上月88个下降，39个上升，3个持平）。以城区统计，中心城区上升9.21%，为6510余套；新兴城区近郊上升9.37%，为12480余套；新兴城区远郊上升0.27%，为2200余套。以环线统计，内环内成交上升8.65%，为2480余套；内外环间成交上升6.26%，为7580余套；外环外成交上升9.49%，为11118余套。

  四、以价格段统计，总价300万元以内房源成交占比64.88%；300-500万元房源成交占比23.07%；500万元以上房源成交占比12.05%。以面积段统计，七个面积段成交量全部上升，升幅前三的为，140-200平方米、90-110平方米、50平方米以内房源，分别上升20.09%、10.15%、9.07%。

  五、全市普通住宅成交15650余套，非普通住宅成交6530余套。普通住宅与非普通住宅成交比例，全市为2.23:1；内环内为1.96:1，内外环间为2.04:1，外环外为2.44:1。

  六、全市成交TOP10板块中，中心城区板块1个，新兴城区近郊6个、远郊3个。近郊的闵行浦江、浦东三林、奉贤南桥以510余套、490余套、440余套分列前三位；远郊的金山新城以400余套位列第五位；中心城区的静安彭浦以370余套位列第十位。全市成交TOP10小区全部位于新兴城区，近郊9个、远郊1个。其中内中环间1个、外郊环间8个、郊环以外1个，青浦赵巷的崧泽华城华中苑以170余套位居榜首。

  9月4日，国务院常务会议明确，地方专项债资金不得用于土地储备和房地产相关领域、置换债务以及可完全商业化运作的产业项目。9月26日，住建部部长王蒙徽在新闻发布会上表示，因地制宜发展共有产权住房，将总结北京、上海共有产权住房试点的经验，鼓励人口流入量大、房价较高的大中城市，结合本地实际发展共有产权住房。

  近郊城区价格领跌

  9月，中心城区（7个传统市区及浦东内环）整体价格下跌0.07%，跌幅缩小0.04个百分点；内环内下跌0.03%，跌幅缩小0.04个百分点。其中，虹口、杨浦、普陀、长宁、徐汇、浦东内环分别下跌0.21%、0.20%、0.15%、0.13%、0.09%、0.07%；静安、黄浦分别上涨0.07%、0.06%。中心城区全部65个板块中，30个上涨，23个下跌，12个持平。上涨板块如静安新客站、黄浦滨江、虹口四川北路、杨浦五角场，价格分别上涨0.44%、0.34%、0.24%、0.18%。下跌板块如静安曹家渡、普陀曹杨、徐汇万体馆、长宁北新泾，价格分别下跌0.71%、0.58%、0.45%、0.39%。

  9月，中心城区成交量环比上升9.21%，为6510余套。其中内环内成交量上升8.65%，为2480余套。从各区成交走势看，升幅前三的为黄浦、徐汇、静安，分别上升22.88%、14.91%、13%，为290余套、1030余套、930余套。中心城区所统计的七个面积段成交六升一降，其中，升幅前三的140-200平方米、90-110平方米、200平方米以上房源，分别环比上升38.82%、12.52%、12.33%，为320余套、570余套、80余套；110-140平方米房源下降3.49%，为440余套。综上，本月中心城区改善需求升温较快，其中大户型、豪宅最为明显。从中心城区成交量前100个小区看：一、以环线统计，分别为内环以内21个、内中环间38个、中外环间板块33个、外郊环间8个。各环线成交最多的小区分别为，内环内的凤城三村、内中环的徐汇苑、中外环间的粤秀名邸、外郊环间的桃浦一村。二、套均成交50平方米以内小区49个。领先的多为非热门学区房小区，如市光三村、桃浦七村、玉田新村，分别成交23套、18套、17套。三、中大面积段房源成交小区中，领先的为普陀武宁的中远两湾城、虹口四川北路的瑞虹新城、普陀真如的金沙雅苑，分别成交25套、24套、17套，主力户型在100-120平方米。四、大面积房源成交集中小区有三个，徐汇龙华的徐汇苑、浦东联洋的仁恒河滨城、陆家嘴的世茂滨江花园，分别成交23套、17套、11套，套均面积均在180平方米以上，套均总价在1500-2000万。

  内环内各区成交升幅前三的为杨浦、黄浦、长宁的内环板块，分别上升24.26%、20.37%、19.88%，为330余套、260余套、190余套；七个面积段五升二降，其中升幅领先的200平方米以上、140-200平方米、50-70平方米房源成交分别环比上升41.67%、31.65%、13.18%，为50余套、200余套、550余套。成交下降的面积段为110-140平方米、70-90平方米房源，分别环比下降8.57%、0.80%，为220余套、240余套。综上可见，内环内大面积段房源成交上升明显，高档住宅成交回升带热市场氛围。从板块表现看，内环内板块中，黄浦打浦桥、浦东联洋成交升幅领先，分别环比上升46.48%、43.33%，成交案例显示，两板块主力户型成交均明显上升，黄浦打浦桥70平方米以内房源成交上升130.77%、浦东联洋140平方米以上房源成交上升84.62%。

  9月，新兴城区近郊价格整体下跌0.24%，跌幅扩大0.09个百分点；远郊价格整体下跌0.16%。成交前三的浦东内环外、闵行、宝山价格分别下跌0.11%、0.26%、0.28%；嘉定、青浦、松江价格分别下跌0.31%、0.29%、0.26%；含较多远郊板块的奉贤、崇明、金山价格分别下跌0.47%、0.42%、0.23%。新兴城区全部65个板块中，33个价格下跌、15个上涨、17个走平。下跌板块如松江莘闵、宝山顾村、闵行古美罗阳、青浦徐泾，价格分别下跌0.92%、0.73%、0.47%、0.29%。上涨板块如浦东三林、闵行金虹桥、宝山上大、松江泗泾，价格分别上涨0.31%、0.23%、0.18%、0.15%。

  近郊城区成交量环比上升9.37%，为12480余套。八个区的近郊板块成交全部上升。成交升幅前三的区域，为奉贤、松江、浦东近郊，分别上升21.75%、19.16%、9.22%，为690余套、1470余套、4090余套。新兴城区近郊七个面积段全部上升，升幅前三的为90-110平方米、70-90平方米、50平方米以内房源，分别上升12.48%、11.60%、9.61%，为1790余套、1100余套、1190余套。从面积段成交变化可以看出，近郊城区本月中小面积段房源成交升幅领先。调查显示，近郊作为本月全市价格跌幅最大、成交升幅最大的区域，可见降价促销起到一定效果。一些前期售房后手握现金的置换客纷纷入市，使得本月近郊城区出现一轮集中交易。从板块成交走势看，升幅领先的浦东惠南、松江新桥、浦东曹路，环比上升36.23%、30.95%、28.89%，为450余套、160余套、170余套。降幅最大的闵行马桥，环比下降60.19%，为80余套。从近郊成交前100个小区看：外郊环间小区75个、中外环间20个、内中环间5个。一、近郊成交排名前三的崧泽华城、新凯家园、浦江瑞和城，均为外郊环间的动迁配套房小区，成交以70-75平方米、200-250万元的房源为主，所在的青浦赵巷、松江泗泾、闵行浦江板块价格分别下跌0.15%、上涨0.15%、持平。二、内外环间成交领先小区，如内中环间的海悦华庭、中外环间的三林世博家园，前者为千万级的学区房、后者为动迁配套小房区。上述两小区均位于浦东，所在的世博滨江、三林板块，价格分别下跌0.45%、上涨0.31%。三、大户型成交集中小区在外郊环间，如浦东康桥的康桥半岛、闵行莘庄的上海康城，成交房源为套均120-160平方米的三房、经济型别墅。

  远郊城区成交环比上升0.27%，是成交量升幅最小的城区，为2200余套。全部11个板块中成交6升5降，价格8跌3平。成交量前三的浦东临港新城、金山新城、嘉定城区，共占比远郊的65.49%，分别为420余套、420余套、410余套，价格分别为下跌0.63%、下跌0.12%、持平。其中，临港新城因自贸区政策利好消退，成交环比下降20.74%，为远郊板块中成交降幅最大的板块。而升幅最大的板块为嘉定城区，成交环比上升26.83%，为410余套。成交案例显示，嘉定城区70-90平方米房源成交上升59.62%，为次新商品房成交放量所致。

  价跌板块超过四成

  9月，全市130个板块中，上涨板块45个，占比34.61%；价格下跌板块56个，占比43.08%；持平板块29个，占比22.31%。

  价格下跌板块56个，环比增加3个，价格整体下跌0.52%，环比缩小0.04个百分点。下跌板块中，中心城区23个，新兴城区近郊25个、远郊8个。价跌量升板块37个，价量齐跌板块18个，价跌量平板块1个。在价跌量升板块中，中心城区板块如浦东联洋、徐汇龙华，分别上升40%、31.63%，为40余套、120余套，价格分别下跌0.44%、0.59%；新兴城区板块如松江新桥、奉贤南桥，分别上升21.43%、15.8%，为150余套、440余套，价格分别下跌0.85%、0.52%。通过上述板块量价走势看，中心城区板块价格跌幅与与新兴城区相仿，但成交升幅略大于新兴城区板块，表明中心城区一些板块在价格下跌后，刺激需求入市起到明显效果，而新兴城区的降价揽客效果不及中心城区。在量价齐跌板块中，下跌幅度较大的多在新兴城区远郊部分，如崇明城桥镇、浦东临港新城、崇明新城，成交环比下降45.9%、25.37%、21.16%，为30余套、400余套、140余套，价格分别下跌0.28%、0.63%、0.47%。

  价格持平板块29个，比上月增加6个。其中，中心城区12个、新兴城区近郊8个、远郊3个。成交表现20个上升、9个下降。成交上升居前的多在中心城区，如杨浦鞍山、徐汇田林、普陀桃浦，分别上升24.87%、19.4%、16.27%，为230余套、240余套、190余套。案例显示，上述板块主力成交面积段均为70平方米以内中小户型，老工房(售后公房)小区成交集中，此面积段分别环比上升31%、36.51%、29.49%。新兴城区近郊成交上升居前的板块如浦东航头、闵行颛桥，成交环比上升21.93%、18.24%，为220余套、200余套，两板块成交以70-90平方米的房源为主，分别环比上升25.42%、30.77%。

  价格上涨板块45个，比上月减少9个，价格整体上涨0.21%，环比扩大0.01个百分点。上涨板块中，中心城区30个，新兴城区近郊15个；27个板块量价齐升，17个板块价涨量降，1个板块量平价涨。在量价齐升板块中，成交升幅居前的中心城区如黄浦新天地、徐汇华泾，分别环比上升36.62%、25.4%，为90余套、70余套，价格分别上涨0.15%、0.18%。上述两板块主力面积段成交出现明显上升，黄浦新天地70平方米以内房源上升130.77%、徐汇华泾50-90平方米房源上升45%。新兴城区成交升幅居前的如浦东曹路、浦东惠南，分别上升27.41%、25.45%，为170余套、410余套，价格上涨0.13%、0.27%。案例显示，上述两板块成交以50-90平方米的中小户型为主，分别环比上升56.83%、38.61%，成交小区以动迁配套房为主，购房者中首套客、市区置换客比例高。在价涨量跌板块中，中心城区11个，新兴城区6个，其中，成交量下降幅度最大的静安江宁路、浦东塘桥，成交环比下降26.09%、25.84%，为50余套、60余套，价格分别上涨0.28%、0.12%。其中，静安江宁路小户型成交骤降，50平方米以内房源成交环比下降73.33%；浦东塘桥大中户型需求降温，110-200平方米房源成交环比下降34.62%。

  上海房产之窗二手房指数报告指出，9月上海二手住宅市场成交量环比上升不足一成，但本月成交量高于前两年同期，且突破2万套水平。“金九”平淡收官，稳中有升是当前市场的主基调。统计显示，中心城区价格跌幅最小；新兴城区近郊价格跌幅最大，但成交量升幅同样最大，呈现典型的以价换量特征；新兴城区远郊成交平稳，政策热度减退。

  当前，市场需求难有大幅波动的可性。9月的量价表现符合当前市场整体稳定、局部波动的特征。接下来的10月，预计在新贷款利率模式下，楼市定向调控将见成效。“银十”成色有待检验。