上海9月租房市场报告：行情由旺转淡 涨幅大幅回落

  2019年9月，上海房产之窗房屋租赁指数为1965点，比上月上升3点，环比上涨0.16%，涨幅缩小0.14个百分点，环比上涨连续达十五个月；9月，房屋租赁指数同比上涨2.62%，同比上涨连续达十个月。

  9月，上海房屋租赁市场毕租季进入尾声，毕业生租房需求淡出，市场恢复以往常态。交易仍以换租、改善需求为主流，流入性新租需求大幅减弱。租金涨幅收窄则是市场季节性波动的反映。

  9月的市场表现：一、租金上涨幅度收缩近半，为窄幅盘整。作为旺淡季交替的一种过渡，近乎横盘。具体表现为，整体需求释放减速，涨跌互现，改善、换租等需求成为部分房源租金上涨的驱动力

  二、毕租季末，毕租需求逐次递减。9月入市毕租房特征为：初入沪后租房，入职后考虑通勤、环境、服务、物业自身而调换房屋频次增多。需求活跃在低端市场，租借多为分割房源、一室户、合租房等，成交呈现紧迫性、签约速度快的特点。

  三、不少小区出租率、租金走势迥异。统计显示，地铁口、商务楼宇周边的一些小区持续热租，优质房源甚至提前预定、到期无缝出租，租金也较去年同期出现5%左右涨幅，高便利度及舒适度为租客所青睐。而部分大型居民区挂牌量大，导致出租难，于是降租房源增多，主要为一些离轨交有一定距离的老旧小区、生活配套不完善的近郊小区以及近郊的大型动迁基地，房源降租后签约周期1个月。

  四、陪读租赁需求上升。求租需求多为三口之家租借二室，三代同堂租借三室、四室。由于陪读家庭经济实力大多较佳，青睐品质房源、长租约，且对装修年限、风格以及家居家电等都有要求。调查显示，陪读租赁主要集中在中心城区内的热门小学旁，以黄浦、静安、徐汇、浦东内环内需求最多，通常挂牌一周内成交。

  五、高中低端市场租金涨跌不一。统计显示，高端市场由涨转跌，整体下跌0.14%；中端市场涨幅回落超四成，整体上涨0.15%；低端市场领涨全市，整体上涨0.25%。从户型看，高端市场三室户型租金跌幅最大，二室、一室依次递减；中端市场二室租金涨幅略大于三室；低端市场户型间租金涨幅相近。

  六、中心城区租金涨幅高于新兴城区。以城区统计，中心城区包括浦东内环租金整体上涨由上月0.35%转为0.19%，新兴城区租金整体上涨由上月0.15%转为0.07%。以行政区统计，中心城区租金涨幅前三的为黄浦、徐汇、静安，分别上涨0.22%、0.21%、0.21%；新兴城区租金涨幅前三的为浦东内环外、宝山、闵行，分别上涨0.17%、0.11%、0.09%。

  七、所监测的全市254个高中低分类板块，市场整体租金涨幅回落，但部分板块租金活跃如前。其中，中心城区租金涨幅较大的板块如黄浦老西门、浦东联洋、长宁中山公园，均为环CBD板块，中高端住宅的换租需求较为强劲；新兴城区以外环附近的轨交板块、产业板块需求集中，如宝山共富、浦东康桥、嘉定南翔，职业白领、蓝领为主，毕租客减少。

  八、中介与个人房东争夺客源加剧。一些中介主推托管房源，上门客甚至不被推荐个人房源。致使房东改变委托方式，由挂牌大中介转为小中介、互联网直租等。

  9月26日，在庆祝中华人民共和国成立70周年活动新闻中心的发布会上，住建部部长王蒙徽表示，住房和城乡建设事业取得了举世瞩目的成就，住房租赁市场方面，将总结推广12个城市住房租赁试点的经验，落实各项支持政策，增加租赁住房有效供应，着力解决新市民等群体的住房问题。

  高端租金由涨转跌

  9月，高端市场租赁指数下跌0.14%。其中，一室下跌0.10%，二室下跌0.13%，三室下跌0.18%。除奉贤、金山、崇明区外，所监测的50个高端房源板块45个下跌、4个持平，1个上涨。     

  本月，高端市场整体租金走势由涨转跌，为高中低三个分市场中唯一下跌的区域。市场需求不能持续释放，走势震荡，其中大户型租金跌幅领先，需求下降尤为明显。调查显示，一些高端板块的房东为避免即将到来的年末淡季失租，提前降低挂牌租金，这类现象主要发生在非商务区、周边无热门学校、配套不齐全的区域。租金跌幅领先的板块多为新兴城区板块，如浦东金桥、浦东唐镇、青浦徐泾，租金分别下跌0.27%、0.27%、0.25%，一室平均租金为8640元、8263元、8499元；二室平均租金为12777元、11511元、12260元；三室平均租金为15389元、14153元、15167元。调查显示，这类板块内的高档住宅小区需求欠旺，一是距离中心城区CBD车程半小时以上，租客大部分为周边的企业主、高管，但需求有限，新增乏见，一些房源挂牌两个月以上仍未出租；二是区域内需求以中低端为主，板块硬件难以吸引高收入人群，即便高端住宅，分割出租现象同样普遍；三是板块内无优质名校，几乎没有陪读需求。综上，此类新兴城区的高端住宅，需求下降明显，租金下调领先，一些房东采取降低租金、分割单间、托管经营等方式。在中心城区，内环内的核心CBD板块租金微跌，如黄浦打浦桥、静安寺、徐汇淮海西路，租金分别下跌0.11%、0.10%、0.10%。根据分类户型租金统计，上述三板块内一室户型需求如前，租金微涨或持平，二室、三室均现下跌。具体为，三板块一室户型租金分别为持平、上涨0.21%、上涨0.18%，平均租金为15792元、14209元、14118元；二室户型租金分别为下跌0.15%、0.19%、0.34%，平均租金为20889元、19261元、19762元；三室户型租金分别为0.18%、0.32%、0.15%，平均租金为29755元、26291元、26305元。调查显示，CBD及周边板块成交以小户型为主，商务客独家租借多数，优质房源挂牌一周内成交；二室、三室类的家庭租赁、陪读租赁需求不多。

  中端市郊走势差异

  9月，中端市场租赁指数上涨0.15%，涨幅环比缩小0.12个百分点。其中，二室上涨0.17%，三室上涨0.13%。所监测的全部16个行政区租金13个上涨，3个下跌。总共90个板块中，71个上涨，4个持平，15个下跌。中心城区包括浦东内环内租金涨幅领先，黄浦、浦东内环内、徐汇分别上涨0.23%、0.22%、0.20%。新兴城区上涨的浦东内环外、宝山、闵行，租金分别上涨0.15%、0.07%、0.16%、0.04%；下跌的奉贤、嘉定、青浦分别下跌0.07%、0.05%、0.01%。

  9月，中端市场租金涨幅环比回落超四成，区域间涨跌差异明显。中心城区所统计的区域全部上涨，需求集中、改善客稳定释放支撑租金走势；新兴城区需求降温，租金走势呈小幅上涨或下跌。中心城区租金领先板块如黄浦老西门、浦东联洋均上涨0.38%、虹口北外滩、静安江宁路分别上涨0.34%、0.33%，上述四板块二室户型平均租金为7658元、7821元、7579元、7491元；三室户型平均租金为9481元、9824元、9743元、9753元。调查显示，这类CBD及周边的板块需求集中，拥有便利的交通、生活条件，受到具有一定经济实力的白领青睐。加上9月开学后，陪读租赁需求上升，部分热门学校周边房源升温。需求叠加释放，支撑租金走势向上。新兴城区需求集中的板块多在一些发展成熟、自带产业的板块，虽位处郊区，但板块内可提供工作岗位充足，房源可同时满足租客便捷的工作、生活所需。涨幅较大的如浦东张江、闵行莘庄、浦东川沙、浦东金桥，租金分别上涨0.32%、0.28%、0.28%、0.26%。下跌板块则因房源老旧、位置偏远、人口外流等因素，一些房东给出小幅降租空间，如浦东航华、嘉定丰庄、松江九亭，租金分别下跌0.21%、0.09%、0.08%。另外，从需求变化看，一些小区需求结构变动影响成交，在毕租季末尾，分割单间房源热度下降，而整租房源成交却出现上升，由于这些小区先前挂牌分割类房源为主，整租房源一经挂牌后一周内便完成签约，如在浦东北蔡、闵行七宝、宝山大华此类现象较多，租金分别上涨0.26%、0.24%、0.20%。

  低端市场需求均衡

  9月，低端市场租赁指数环比上涨0.25%，涨幅缩小0.11个百分点。其中，一室上涨0.26%，二室上涨0.25%。所监测全部16个行政区全部上涨，总共114个板块中，104个租金上涨，9个下跌，1个持平。低端市场区域间租金涨幅差异不大，呈涨幅收窄。中心城区包括浦东内环内租金涨幅略大于新兴城区。中心城区的静安、徐汇、黄浦，租金分别上涨0.32%、0.31%、0.29%；新兴城区的浦东内环外、闵行、宝山，租金分别上涨0.29%、0.21%、0.20%。

  9月，低端市场毕租旺季进入尾声，热租板块由之前的集中在中心城区，转变为内外需求相近，换租客接替毕租客成为需求主力。租金涨幅较大的板块，如中心城区的黄浦淮海中路、静安西藏北路、杨浦控江路，租金分别上涨0.59%、0.51%、0.45%，一室户型平均租金为4111元、3753元、3748元；二室户型平均租金为5623元、5165元、5145元。调查显示，临近CBD、城市副中心板块的需求最为旺盛，其中，一些临近商务楼宇的房源出租尤为畅通，不少房源出租无缝衔接。究其由，换租客占比高，这类工作数年的租客具有一定收入水平，一人租一室户型或二人合租二室户型。也有少数家庭经济条件较好的毕租客，注重居住条件，在父母资助下选择独租。新兴城区的宝山共富、浦东康桥、闵行金虹桥，租金分别上涨0.59%、0.47%、0.42%，一室户型平均租金为3429元、3522元、3822元；二室户型平均租金为4399元、4511元、4669元。这类板块租客的租房预算稍低，往往人均2000-3000元，对租金敏感度高，选择离轨交稍远的板块租房，对装修重视度低。除去上述的换租需求外，市区动迁产生的租赁需求仍在释放，租借范围在原住址附近或周边的轨交板块，如杨浦控江路、普陀光新、虹口凉城，租金分别上涨0.33%、0.31%、0.30%，以家庭为单位租借二室户型为主，致使局部板块供应紧张，推升租金。下跌板块多在新兴城区近郊，如闵行颛桥、浦东唐镇、松江佘山，租金分别下跌0.10%、0.07%、0.06%。这类近郊位置稍远板块，受毕租需求消退影响明显，挂牌租金下降案例增多，一些动迁大居板块挂牌远大于需求，出租转冷。

  上海房产之窗房屋租赁指数报告指出，9月上海房屋租赁市场整体租金涨幅收窄，成交下降，告别季节性旺季。当前，租赁市场需求量最大的低租金房源，尤其在中心城区，仍能维持旺季快速签约的节奏。本月，低端市场为市场成交主力，租金涨幅领先；中端市场以改善、陪读为主，整租房源需求大于合租房源；高端市场需求遇冷，仅中心城区表现尚佳。

  9月租赁市场成交重心逐渐回归换租、改善等常规需求。中心城区热点区域的房源租赁畅通，新兴城区则因各类长租公寓、动迁房挂牌充足，加之产业转移带动的人口外移而供升需降，租金走势相比中心城区平缓。预计，接下来的10月，长假期间会迎来一波求租小高峰，节后随着需求降温，租金小幅向下波动或是大概率事件。