上海8月二手房市场报告：量价微弱下跌 外热内冷显现

  2019年8月，上海房产之窗二手房指数为3922点，比7月下降4点，环比下跌0.13%，跌幅缩小0.03个百分点，二手房指数连续第二个月环比下跌；8月，二手房指数同比上涨0.16%。

  8月，上海二手住宅成交套数为19720余套，环比下降2.09%，同比上升47.31%；以成交面积计，环比下降2.18%，同比上升45.33%。截至8月底，全市二手住宅挂牌量为63961套，环比下降2.31%；同比下降19.15%。挂牌量持续下降。

  8月市场表现：一、自今年四月以来，本月二手住宅成交量连续第五个月下降，并且首次跌破2万套。二手住宅市场表现为量价微弱下跌，或为“金九银十”蓄力。

  二、8月上半月成交8660余套，比7月下半月下降17.68%；8月下半月成交11060余套，比8月上半月上升27.78%。月度市场呈现先冷后热走势。

  三、上涨板块数量扩大，但整体价格延续弱势，成交结构分化所致。全市130个板块中，上涨板块占比由上月的34.62%扩大为41.54%；下跌板块占比由上月的47.69%缩小为40.77%；持平板块占比维持上月的17.69%。以城区统计，依次为中心城区（成交占比30.01%）整体价格下跌0.11%；新兴城区近郊(成交占比58.68%)整体价格下跌0.15%；新兴城区远郊(成交占比11.32%)整体价格上涨0.02%。以环线统计，内环内整体价格下跌0.07%，内外环间下跌0.15%，外环外下跌0.19%。

  四、成交量走势趋缓，呈现“外热内冷”。全市130个板块中，88个下降，39个上升，3个持平（上月97个下降，32个上升，1个持平）。以城区板块统计，中心城区下降6.79%，新兴城区近郊下降2.2%；值得关注的是，新兴城区远郊连续两个月环比上升，本月上升13.7%。以环线板块统计，内环内成交下降13.23%，为2210余套；内外环间成交下降2.51%，为7210余套；外环外成交上升1.12%，为10290余套。

  五、以价格段统计，总价300万元以内房源成交占比65.40%；300-500万元房源成交占比22.28%；500万元以上房源成交占比12.32%。以面积段统计，七个面积段成交量六降一升，其中，140-200平方米房源下降10.57%居前； 110-140平方米、50平方米以内、200平方米以上、50-70平方米、90-110平方米房源分别下降5.98%、5.75%、3.40%、2.80%、2.01%；仅有70-90平方米上升4.16%。

  六、全市普通住宅成交13680余套，非普通住宅成交6030余套。普通住宅与非普通住宅成交比例，全市为2.27:1，内环内为1.81:1，内外环间为2.15:1，外环外为2.50:1。

  七、全市成交TOP10板块中，中心城区板块2个，新兴城区近郊6个、远郊2个。远郊的浦东临港新城以540套居榜首；近郊的闵行浦江、浦东三林以492套、470套分列二、三位；中心城区的杨浦黄兴、杨浦中原以347套、341套位列第八、九位。全市成交TOP10小区全部位于新兴城区，近郊8个、远郊2个。其中内中环间1个、外郊环间7个、郊环以外2个，青浦赵巷的崧泽华城以140余套位居榜首。

  8月25日，央行发布公告称，为坚决贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制，在改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制过程中，确保区域差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率水平基本稳定，维护借贷双方合法权益，从10月8日开始全面调整房贷利率计算方式，新增个人住房贷款将与LPR挂钩。

  远郊成交连升二月

  8月，中心城区（7个传统市区及浦东内环）整体价格下跌0.11%，内环内下跌0.07%。其中，静安、徐汇均下跌0.16%；杨浦、普陀分别下跌0.15%、0.14%；虹口、长宁均下跌0.11%；黄浦下跌0.09%；浦东内环上涨0.17%。中心城区全部65个板块中，30个上涨，21个下跌，14个持平。上涨板块如浦东塘桥、黄浦老西门、长宁古北、徐汇万体馆，价格分别上涨0.25%、0.23%、0.19%、0.16%。下跌板块如虹口曲阳、普陀甘泉宜川、长宁天山、徐汇上海南站，价格分别下跌0.86%、0.74%、0.59%、0.21%。

  8月，中心城区成交量环比下降6.79%，为5910余套。其中内环内成交量下降13.31%，为2210余套。中心城区所统计的七个面积段成交均下降，其中，140-200平方米、110-140平方米房源分别环比下降16.49%、10.87%，为230余套、450余套；50-70平方米、90-110平方米、50平方米以内房源分别环比下降7.6%、7.55%、6.56%，为1680余套、500余套、2100余套；200平方米以上房源、70-90平方米房源环比下降3.95%、0.58%，为70余套、850余套。从中心城区成交量前100个小区看：一、以环线统计，分别为内环以内31个、内中环间30个、中外环间板块33个、外郊环间6个。各环线成交最多的小区分别为，内环内的中远两湾城、内中环的控江三村、中外环间的阳光建华城、外郊环间的桃浦七村。二、套均成交50平方米以内小区50个，环比减少1个。成交领先的多为非热门学区房小区，如控江三村、曹杨五村、宜川三村，分别成交20套、19套、16套。三、中大面积段房源成交小区中，成交领先的为普陀武宁的中原两湾城、浦东塘桥的东方城市花园、虹口四川北路的瑞虹新城，分别成交27套、15套、15套，主力户型在100-130平方米。四、大面积房源成交集中小区有三个，陆家嘴的世茂滨江花园、普陀长风的大华清水湾花园、浦东联洋的仁恒河滨城，分别成交10套、9套、9套，套均面积在140-200平方米，套均总价在1100-2000万。

  内环内各区成交降幅前三的为黄浦、徐汇、浦东的内环板块，分别下降23.3%、22.86%、19.6%，为210余套、240余套、600余套；其余如普陀、长宁、虹口、杨浦的内环板块，分别下降11.63%、9.78%、8.77%、2.5%；静安的内环板块成交上升6.02%，为280余套。七个面积段六降一平，其中降幅领先的200平方米以上、50-70平方米、90-110平方米房源成交分别环比下降25%、19.87%、15.94%，为30余套、490余套、210余套；140-200平方米、50平方米以内、110-140平方米房源，成交环比下降14.05%、12.85%、6.18%，为150余套、820余套、240余套；70-90平方米环比持平，成交250余套。综上可见，内环内面积段成交大多出现下降，市场降温特征明显，刚需与改善需求均现减速。从板块表现看，内环内板块中，仅静安江宁路成交表现抢眼，环比上升72.5%，成交案例显示，板块内90平方米房源成交上升100%，如国际丽都城、静安晶华园、静安华庭等中高档商品房小区成交上升明显，带动板块整体成交热度。

  8月，新兴城区近郊价格整体下跌0.15%；远郊价格整体上涨0.02%。成交前三的浦东内环外、闵行、宝山价格分别下跌0.07%、0.17%、0.17%；松江、青浦、嘉定价格分别下跌0.19%、0.18%、0.16%；含较多远郊板块的奉贤、金山、崇明价格分别下跌0.19%、0.11%、0.10%。新兴城区全部65个板块中，32个下跌、24个价格上涨、9个走平。下跌板块如浦东北蔡、闵行航华、宝山大场、松江泗泾，价格分别下跌0.92%、0.82%、0.67%、0.41%。上涨板块如浦东三林、青浦徐泾、闵行龙柏金汇、浦东惠南，价格分别上涨0.49%、0.27%、0.24%、0.14%。

  近郊城区成交量环比下降2.2%，为11570余套。八个区的近郊板块成交七降一升。成交下降前三的区域，为松江、嘉定、宝山近郊，分别下降5.25%、4.11%、3.61%，为1240余套、770余套、2030余套。成交上升的青浦近郊，环比上升13.73%，为910余套。新兴城区近郊七个面积段四降三升，其中，成交下降的为50平方米以内、110-140平方米、50-70平方米、200平方米以上房源，分别下降9.01%、7.37%、6.17%、3.81%，为1180余套、1140余套、3040余套、220余套；成交上升的为90-110平方米、140-200平方米、70-90平方米房源，分别环比上升6.33%、4.13%、0.95%,为1760余套、400余套、3810余套。综上可见，近郊城区本月成交表现为小面积段房源成交下降，而改善需求整体表现如前。调查显示，近郊作为全市价格跌幅最大的区域，挂牌房源议价空间加大、数量增加，对改善客的流入起到了积极作用。从板块成交走势看，升幅领先的青浦赵巷、浦东新场，环比上升49.51%、38.82%，为300余套、110余套。而降幅最大的为金山亭林，环比下降47.37%，为20余套。从近郊成交前100个小区看：外郊环间小区73个、中外环间22个、内中环间5个。一、近郊成交排名前三的崧泽华城、马桥景城、新凯家园均为外郊环间的动迁配套房小区，成交以70-75平方米、200-250万元的房源为主，所在的青浦赵巷、闵行颛桥、松江泗泾板块价格分别下跌0.69%、0.36%、0.41%。二、内外环间成交领先小区，如内中环间的三林世博家园、中外环间的玉兰香苑，两者均为动迁配套小房区，成交以75-90平方米、总价300-400万元的房源为主。上述两小区均位于浦东，所在的三林、张江板块，价格分别上涨0.49%、0.16%。三、大户型成交集中小区在外郊环间，如浦东康桥的康桥半岛、闵行浦江的新浦江城，成交房源为套均160-180平方米的经济型别墅、大平层。

  远郊城区成交量唯一环比上升13.7%，且连续第二个月环比上升，为2230余套。全部11个板块中成交6降5升，价格4跌4涨3平。成交量前三的浦东临港新城、金山新城、嘉定城区，共占比远郊63.58%，分别为540余套、360余套、320余套，价格分别为上涨0.67%、上涨0.13%、持平。其中，临港新城受自贸区政策利好影响，成交环比上升128.81%，为远郊板块中成交升幅最大的板块，购房者中以投资客为主。受自贸区政策影响的还有奉贤海湾，成交环比上升73.33%、为150余套。

  涨跌板块各占四城

  8月，全市130个板块中，上涨板块54个，占比41.54%；价格下跌板块53个，占比40.77%；持平板块23个，占比17.69%。

  价格上涨板块54个，比上月增加9个，价格整体上涨0.20%，环比缩小0.03个百分点。上涨板块中，中心城区30个，新兴城区近郊20个，远郊4个；35个板块价涨量降，18个板块量价齐升,1个板块量平价涨。成交降幅居前的多在中心城区，如浦东联洋、黄浦打浦桥、普陀长寿路，分别环比下降40%、39.32%、36.11%，为30余套、70余套、40余套，价格分别上涨0.17%、0.18%、0.15%。上述三板块主力面积段成交出现明显下降，浦东联洋110-200平方米房源下降46.15%、黄浦打浦桥70平方米以内房源下降55.17%、普陀长寿路90-140平方米房源下降43.33%。新兴城区成交降幅居前的如松江九亭、浦东张江、闵行金虹桥，分别下降22.62%、15.56%、12.23%，为170余套、150余套、160余套，价格上涨0.13%、0.16%、0.17%，成交案例显示，上述三板块统计的七个面积段成交均现不同程度下降，需求呈现温和降温。量价齐升板块，中心城区11个，新兴城区7个，但成交升幅前两位均在新兴城区远郊，受自贸区新政影响而成交扩大的浦东临港新城、奉贤海湾，成交环比上升128.81%、73.33%。

  价格持平板块23个，与上月相同。其中，中心城区14个、新兴城区近郊6个、远郊3个。成交表现16个下降、7个上升。中心城区成交下降居前的人民广场、静安南京西路，分别下降43.75%、17.5%，为10余套、30余套。案例显示，两板块主力成交面积段均为70平方米以内中小户型，成交分别环比下降66.67%、29.17%，其余面积段则成交均表现稳定。新兴城区成交下降居前的闵行莘庄、梅陇，分别下降12.9%、12.67%，两板块则表现为改善客出现不同程度下降，刚需小面积房源成交稳定的走势。价平量稳板块多在中心城区，如杨浦中原、黄兴公园，成交环比上升23.1%、21.57%，均为340余套，两板块内70平方米以内房源需求强劲，带动板块整体成交上升。

  价格下跌板块53个，环比减少9个，价格整体下跌0.56%，环比缩小0.04个百分点。下跌板块中，中心城区21个，新兴城区近郊28个，远郊4个。价量齐跌板块37个，价跌量升板块14个,价跌量平板块2个，在价量齐跌板块中，中心城区如徐家汇、虹口曲阳、普陀甘泉宜川，分别下降22.51%、18.14%、18.09%，为240余套、190余套、240余套，价格分别下跌0.47%、0.86%、0.74%；新兴城区板块如松江小昆山、奉贤南桥、浦东唐镇，成交分别下降19.64%、17.17%、16.07%，为0.55%、0.21%、0.45%。通过上述板块量价走势看，新兴城区一些板块价格跌幅虽不及中心城区，但成交量下降幅度却小于中心城区，表明部分低预算购房者面对小幅让价积极入市，而中心城区价格跌幅虽较大，但也难促成交。在价跌量升板块中，升幅前三的均位于新兴城区，奉贤奉城、青浦赵巷、金山枫泾成交上升128.57%、49.51%、36.84%，为90余套、300余套、20余套，价格分别下跌0.12%、0.69%、0.58%。榜首的奉贤奉城受自贸区政策影响，成交迅速上升，板块内二手房被热捧。

  上海房产之窗二手房指数报告指出，8月上海二手住宅市场呈现量价微弱下跌的同时，出现外热内冷的反向走势。统计指标显示，中心城区价格跌幅最小，但成交量跌幅领先全市；新兴城区价格跌幅最大，但成交量稳中略降，其中远郊受政策利好影响，成交环比上升13.7%，整体价格走势也出现微涨。

  着眼9月，央行出台的个人房贷新政将于10月8日实施，实际利率对比当前利率水平微弱上升，但对购房者影响有限，9月出现抢批贷款的概率较小。而9月16日起央行再次降准释放流动性，有利于稳定楼市、稳定预期。9月为传统销售旺季，今年“金九银十”行情能否如期而至？谨慎乐观。