上海8月租房市场报告：租金涨幅扩大 需求均衡升温

  2019年8月，上海房产之窗房屋租赁指数为1962点，比上月上升6点，环比上涨0.30%，涨幅扩大0.19个百分点，环比上涨连续达十四个月；8月，房屋租赁指数同比上涨2.87%，同比上涨连续达九个月。

  8月，上海房屋租赁市场量价稳中有升，毕租季需求延续释放，换租、改善、陪读租赁等需求叠加，求租迫切性上升，成交加快，需求均衡升温。高中低市场租金均现上涨，整体租金终结连续三个月的窄幅走势，在毕租行情行将结束之际涨幅扩大。

  8月的市场表现：一、8月虽处毕租季末尾，但行情胜于7月。市场人气不减，各类需求叠加入市，一改上月以低端房源为主的成交特征，一些紧俏板块出现挂牌供应短缺现象，推升租金效应明显。

  二、8月租房市场流动性上升。其中，不少由季节行情催生的初次独自入沪者之前选择短租、合租等方式，至本月成功入职后，换租较长租约的房源。由此，一些先前入沪者延后至本月正式进入租赁市场，市场结构性供求压力加大。加之7、8两月为租约到期高峰期，市场变动较多。

  三、改善需求增多带热中心城区行情。一些往年毕租客入职数年后收入提高，身份转变成为改善换租客，追求地段由外而内，带动中心城区及周边新兴城区板块成交升温。调查显示，热租板块如长宁北新泾、闵行春申、虹口四川北路、徐汇田林等，租客由以往人均3000元以内，提高至3000-4000元，户型面积扩大，小区环境改善。

  四、陪读租赁需求强劲。成交多集中在中心城区的优质小学附近，受“公民同招”政策影响，一些原本计划报考民办小学的学生，转而进入对口公办小学就读，于是之前购买小户型房源仅为挂户口的家庭选择出租，再租合适房源，遂带动了优质小学周边房源升温。加上下月开学进入初三、高三的一部分陪读需求，本月陪读租赁需求集中入市。

  五、高中低端市场租金走势均现上涨，涨幅依次递增。其中，高端市场上涨0.18%，止跌转涨；中端市场上涨0.27%，涨幅扩大超一倍；低端市场上涨0.36%，领先全市。从户型看，高端市场一室户型租金涨幅领先；中、低端市场户型间租金涨幅相近。

  六、中心城区租金涨幅高于新兴城区。以城区统计，中心城区包括浦东内环租金整体上涨0.35%，新兴城区租金整体上涨0.15%。以行政区统计，中心城区租金涨幅居前的为徐汇、黄浦，分别上涨0.37%、0.36%，静安、长宁、杨浦并列第三，均上涨0.35%；新兴城区租金涨幅前三的为浦东内环外，闵行、宝山，分别上涨0.29%、0.22%、0.19%。

  七、所监测的全市254个高中低分类板块，涨幅较大板块原由各异。其中，中心城区租金涨幅较大的板块如静安西藏北路、普陀甘泉宜川、长宁中山公园，均为环CDB板块或城市副中心，换租客由外向内搬迁产生大量换租需求；新兴城区则以轨交离中心城区主要CBD1小时内板块成交较热，租金涨幅较大的如浦东上南、浦东三林、闵行七宝，其中毕租客比例高。

  在发展租赁住房市场体系中，国资国企发挥着引领和带动作用。8月8日，上海城投推出自有的租赁住宅品牌——城投宽庭，城投宽庭·江湾社区和城投宽庭·浦江社区共4000余套租赁住宅集中开工建设，年内近900套房源将正式推出市场。

  高端租金止跌转涨

  8月，高端市场租赁指数上涨0.18%。其中，一室上涨0.21%，二室上涨0.18%，三室上涨0.16%。除奉贤、金山、崇明区外，所监测的50个高端房源板块46个上涨、4个下跌。

  本月，高端市场租金止跌转涨，需求升温明显，其中小户型需求最多，在于商务个体租赁、年轻白领小家庭租赁等品质消费案例增多，成为本月高端市场行情主流。位于城市副中心、环CBD区域的板块需求旺盛，从统计的高端板块走势看，涨幅较大的如静安江宁路、长宁古北均上涨0.35%，黄浦打浦桥、普陀真如租金均上涨0.33%，一室户型平均租金为12314元、10558元、11676元、9739元；二室户型平均租金为16278元、14295元、15075元、13953元；三室户型平均租金为21219元、19192元、20181元、18105元。调查显示，上述四板块中一室户型需求最多，租客中既有公司，也有企业中高层管理人员、高收入职业者等，对房源品质要求高，部分房源在装修期、合约未满时便被预定。大户型成交较多的如陆家嘴、徐汇龙华、浦东联洋，租金分别上涨0.29%、0.27%、0.23%，一室户型平均租金为12510元、10571元、9662元；二室户型平均租金17322元、15485元、15009元；三室户型22846元、20566元、18913元。上述三板块内高档住宅集中，加之板块地处核心商圈或高档社区，各类租赁需求旺盛。成交案例中，一些高收入者通过租借大户型解决家庭居住需求，满足自己上班通勤、子女教育等问题，一些家庭人口较多的往往选择三室及以上户型。

  中端市区改善活跃

  8月，中端市场租赁指数上涨0.27%，涨幅环比扩大0.15个百分点。其中，二室上涨0.27%，三室上涨0.26%。所监测的全部16个行政区租金全部上涨。总共90个板块中，81个上涨，3个持平，6个下跌。中心城区（含浦东内环）租金涨幅领先，浦东内环、黄浦均上涨0.32%，徐汇、杨浦均上涨0.31%。新兴城区（含浦东内环外）的浦东内环外、宝山、闵行、松江，租金分别上涨0.26%、0.19%、0.16%、0.14%。

  8月，中端市场租金涨幅超一倍，中心城区需求增量大于新兴城区，各类改善租客活跃推升租金行情；新兴城区则表现为租金小幅上升，需求增量不及中心城区。由此，本月中端市场行情在于中心城区需求走强。中心城区租金领涨板块如静安西藏北路、杨浦黄兴公园、静安彭浦、普陀武宁，租金分别上涨0.58%、0.50%、0.47%、0.45%，二室户型平均租金为6738元、6259元、6311、5911元；三室户型平均租金为8533元、8064元、8277元、7794元。调查显示，家庭型租赁需求的上升，带动这类非学区、非商务板块的租赁成交升温。一些租客因短期无置换计划，选择租房过渡，关注的多为板块内次新小区，其中，二室户型因能满足三口或四口之家的居住要求，最受租客青睐，装修水平、装修年限、是否附带车位、是否临近轨交等因素对租金及成交影响明显。加之7、8两月属于租约到期高峰期，市场换租案例增多，一些收入提升的租客改善居住条件，在由外向内、由小换大、由老换新等需求作用下，中端市场改善型换租案例上升。成交较热的板块，如杨浦鞍山、浦东金桥、虹口四川北路、宝山通河，租金分别上涨0.38%、0.32%、0.31%、0.24%。此外，临近新学年开学，陪读租赁需求出现一轮强劲释放，热门板块如徐家汇、静安江宁路、陆家嘴，租金分别上涨0.60%、0.54%、0.40%，二室户型平均租金为7245元、7332元、7012元；三室户型平均租金为8942元、9326元、8794元。成交案例显示，优质小学附近房源需求旺盛，一些家长通过“以租养租”的方式改善居住条件，以购入小户型、售后公房的家长选择陪读租房居多，户型需求以二室户型居多，部分三代同堂的则会租借三居室，租约也往往为两年以上的长租。

  低端租金领涨市场　　

  8月，低端市场租赁指数环比上涨0.36%，涨幅环比扩大0.19个百分点。其中，一室上涨0.37%，二室上涨0.36%。所监测全部16个行政区总共114个板块中，109个租金上涨，5个下跌。低端市场需求活跃，租金领涨全市。同时，中心城区租金涨幅大于新兴城区，如徐汇、虹口、黄浦，租金分别上涨0.48%、0.46%、0.45%；新兴城区的闵行、宝山、松江租金分别上涨0.32%、0.24%、0.23%。

  8月，低端租赁市场毕租需求持续释放，中心城区需求尤为强劲，如长宁北新泾、杨浦中原社区、虹口四川北路、静安闸北公园，租金分别上涨0.94%、0.85%、0.77%、0.72%，一室户型平均租金为4335元、4264元、4075元、4353元；二室户型平均租金为5468元、5273元、5039元、5279元。调查显示，上述四板块均处内外环间，板块内老工房（售后公房）密集，是成熟的传统居住板块，为年轻白领、毕租客所青睐。成交案例中，这类临近主要商圈半小时轨交板块，房源挂牌后往往一周内便能成交。究其由，本月仍有大量的外省市高校毕业生陆续入沪，先租房后找工作，加上一部分毕租客上月入沪暂租过渡，成功入职后换租至工作地附近，新租、换租需求叠加入市，推升租金行情。缘于此，中心城区需求在7月水平上稳中有升，部分小区房源紧张，租金出现3%左右的涨幅。在新兴城区热点板块，多为一些中外环间的动迁大居、产业园区板块，如浦东张江、浦东三林、松江大学城、闵行七宝，租金分别上涨0.58%、0.56%、0.45%、0.44%，一室户型平均租金为3299元、3311元、3183元、3373元；二室户型平均租金为4305元、4468元、4350元、4744元。上述四板块以动迁房、售后公房为挂牌房源主体，距离大商圈多在1小时车程内，人均承租成本较中心城区下降500元左右，一些收入不丰的年轻白领、起薪不高的毕租客求租于此。而在新兴城区位置偏远板块，需求流入所见不多，如青浦朱泾、奉贤海湾租金分别下跌0.09%、0.07%，板块内租客多为本地务工人员，人均租金在1000-1500元。

  上海房产之窗房屋租赁指数报告指出，8月上海房屋租赁市场整体表现为量价稳中有升，需求叠加入市是主要因素。低端市场以毕租需求为主；中端市场以改善型换租、陪读租赁等需求为主；高端市场中享受型需求升温，由跌转涨。8月进入毕租旺季末尾，市场表现略胜7月，需求均衡升温，带动租金走出普涨行情。

  8月传统毕租旺季，在改善需求抬头的氛围下，影响租金价格走势的除了低端市场毕租客，更直接的为改善客活跃所致，拉升了相关区域、板块的租金水平。预计，接下来的9月，随着毕租需求淡出，市场或走出平缓之势。