[恒大研究院]房地产税征收的国际经验

  从“稳妥推进”到“稳步推进”，房地产税改革正在提速。作为国际通行的税种，发达经济体是如何征收房地产税的？房地产税改革涉及面广、影响深远，待论证的问题较多。为此，我们深入研究比较典型经济体房地产税的征收方式、减免政策、税收功能等，以期对我国房地产税制度改革有所借鉴。

  一、征收房地产税的目的和用途

  房地产税的征税目的主要是筹措地方财政收入和市场调控。按征税目的，房地产税可以分为欧美模式和东亚模式。欧美模式是主流，房地产税用于筹措地方政府财政收入。税制设定上“宽税基、低税率、以支定收”，税率设定一般采用比例税率、不具有惩罚性，如美国、加拿大、英国等。在少数经济体，除了将房地产税用于筹措地方财政收入，也用于打击房地产投机、调控房价。典型案例是日本、韩国、新加坡等东亚经济体。政府希望利用房地产税引导市场资源分配，调控房地产市场，对于土地囤积、房产炒作等行为征收较高的惩罚性税率。

  美国房地产税可追溯自殖民地时期，目前是地方政府主力税种，学区政府96%的收入、郡政府45%的收入和市政府40%的收入均来自于房地产税；英国市政税最早可追溯至1601年，经过长期发展，其征收目的由原先用于救济贫民转变为社会公共服务，英格兰2016年市政税占地方政府本级财政收入的43%，占地方政府全部财政收入的16%；日本固定资产税起源于明治时期的地租，1950年为充实地方财政设立固定资产税，目前固定资产税（土地与房屋部分）和都市计划税占市町村税收收入比重稳定在40%左右。

  房地产税收入主要用于地方政府公共服务和基础建设。不同经济体的房地产税用途不尽相同，大多包括民生、教育、公共安全、城市规划等。美国、英国超过50%的房地产税支出用于教育；日本固定资产税纳入财政用于市町村财政支出，65%左右的市町村财政支出用于民生费、教育费、公债费以及土木费，都市计划税是目的税，用途明确，主要用于都市规划项目和土地整备开发项目。

  二、房地产税征税基础的确定

  以评估价值为征税基础的经济体有美国、日本、德国和英国。美国房地产评估价值参考市场价值，有些州并不对评估价值进行全额征收，而是设置评估率，各州评估率有差异，如加利福利亚州评估率为40%，新泽西州为100%；日本固定资产税和都市计划税税基为固定资产评价额，土地部分约为上一年土地公示价格的70%，设置“负担率”调节机制，避免地价大幅波动带来额外的税收负担，房屋部分参照重建成本，同时考虑房屋折旧等情况；德国土地税税基参照历史估值标准，西德估值标准1964年出台，东德是1935年，由于估值标准出台较早，计税价值一般远低于市场价值；英国市政税按照房屋价值作为计税依据，房产评估基于1991年市场价值（威尔士采取2003年），根据房屋价值分为八个等级（威尔士分为九个等级）。

  以虚拟租金为征税基础的经济体有新加坡和中国香港。新加坡征收财产税，房屋税基为虚拟租金，按可比物业出租一年的市场租金（去除家居、装修折旧及维护费用）。中国香港征收差饷和土地租金，差饷税基为截止到指定估价日期时按可比物业出租的租金，土地租金分地租与地税两种，其中，地租税基为应课差饷租值，地税税基是续期当日物业差饷租值。

  三、房地产税税率的确定

  从税率形式看，房地产税税率主要分为比例税率和累进税率。实行比例税率的经济体有日本、德国、美国和中国香港。日本固定资产税统一基准税率1.4%，都市计划税税率上限0.3%，市町村政府可自行调节；德国联邦政府统一规定土地税基准税率，西德0.31%-0.6%，东德0.5%-1%，各市政府自行确定稽征率调节实际税率；美国地方政府“以支定收”自主确定房地产税税率，2018年各州实际税率介于0.27%-2.4%；中国香港差饷税率1999年以后保持为5%，土地租金固定税率3%。实行累进税率的经济体有新加坡。新加坡实行超额累进制税率，自住型住宅适用4%-16%七级累进税率，非自住型住宅适用10%-20%五级累进税率。

  从税率决定权看，根据地方自主权可分为三种类型。一是中央政府统一决定，一般是用于面积较小或中央政府和地方政府的权限分配有所限制的经济体，如新加坡、韩国；二是中央政府设置基准税率，地方政府在基准税率上进行调节，如日本、德国；三是中央政府不设基准税率，地方政府自主决定税率，如美国、加拿大。

  从税率水平看，大多数经济体实行“宽税基、低税率”税制，实际税率不高，2015年19个样本OECD国家平均房地产税实际税率仅0.54%。

  四、房地产税的优惠政策

  税收优惠主要采取减免税额、设置起征点、税额抵扣、延迟纳税等方式。居民自住房普遍享受税收优惠。新加坡采取超额累进制税率，与非自住房税率不同，自住房税率更低，且设置8000新元起征点；美国居民为自住房缴纳的州和地方房地产税可在计征联邦个人所得税时从应税收入中扣除，租赁房、商业营用房、境外房产等不扣除；德国首套自住房不收房地产税，只有在使用第二套及以上住房时缴纳二套住房税。多数经济体对低收入群体、残疾人、退休人群等特殊群体，以及政府、军队、医院、学校等公共用途房地产实施税收减免政策。

  （作者为恒大研究院首席房地产研究员）