上海7月二手房市场报告：价格转涨为跌小幅缩量四月

  2019年7月，上海房产之窗二手房指数为3926点，比6月下降5点，环比下跌0.16%；同比上涨0.13%。7月，二手房指数终止连续四个月的上涨走势，转为下跌。

  7月，上海二手住宅成交套数为20270余套，环比下降6.09%，同比上升46.85%；以成交面积计，环比下降5.22%，同比上升43.77%。截至7月底，全市二手住宅挂牌量为65476套，环比下降0.13%；同比下降20.33%。挂牌量持续下降。

  7月市场表现：一、自今年3月二手住宅成交25930余套，创下2016年10月“沪六条”执行以来29个月的月度新高后，连续四个月逐月下降，但月度成交量仍在2万套以上。与一手住宅成交6月环比上升4.31%、7月环比下降17%的波动不同，二手住宅表现为稳中略降。

  二、进入7月，市场需求释放减速，上半月成交9750余套，比6月下半月下降15.56%；7月下半月成交10520余套，比7月上半月上升7.99%。上下半月成交量接近。

  三、价格走势特征：全市130个板块中，上涨板块占比由上月的44.62%缩小为34.62%；下跌板块占比由上月的28.46%扩大为47.69%；持平板块占比由上月的26.92%缩小为17.69%。以城区统计，依次为中心城区（成交占比31.84%）总体价格下跌0.10%；新兴城区近郊(成交占比58.41%)总体价格下跌0.22%；新兴城区远郊(成交占比9.75%)总体价格下跌0.15%。以环线统计，内环内总体价格下跌0.07%，内外环间下跌0.11%，外环外下跌0.25%。

  四、成交量走势统计：全市130个板块中，97个下降，32个上升，1个持平。以城区统计，中心城区下降9.07%，近郊城区下降5.74%；值得关注的是，远郊城区却上升2.65%。以环线统计，内环内成交下降5.75%，为2630余套；内外环间成交下降9.41%，为7410余套；外环外成交下降4.85%，为10220余套。以价格段统计，总价300万元以内房源成交占比63.81%；300-500万元房源成交占比23.31%；500万元以上房源成交占比12.88%。以面积段统计，七个面积段成交量全面下降，具体为，50平方米以内房源降幅最大，下降11.55%；200平方米以上、50-70平方米次之，分别环比下降6.57%、6.41%；其余的70-90平方米、140-200平方米、90-110平方米、110-140平方米，分别环比下降 4.83%、4.46%、3.22%、1.15%。

  五、全市普通住宅成交13830余套，非普通住宅成交6440余套。普通住宅与非普通住宅成交比例，全市为2.14:1，内环内为1.90:1，内外环间为2.12:1，外环外为2.23:1。

  六、全市成交TOP10板块中，中心城区板块2个，新兴城区近郊6个、远郊2个。近郊的闵行浦江、浦东三林、奉贤南桥以521套、477套、466套分列前三位；远郊的金山新城以379套列第六位；中心城区的浦东陆家嘴、静安彭浦以378套、376套列第七、八位。全市成交TOP10小区全部位于新兴城区，位于近郊8个、远郊2个，其中内中环间2个、外郊环间5个、郊环以外3个，崇明新城的金日东苑以113套位居榜首。

  7月30日，中共中央政治局召开会议，要求坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。7月31日，央行召开银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会时明确提出，“房地产行业占用信贷资源依然较多”，要求“合理控制房地产贷款投放”。

  远郊成交唯一扩大

  7月，中心城区（7个传统市区及浦东内环）整体价格下跌0.10%，内环内下跌0.07%。其中，杨浦下跌0.14%；长宁、静安均下跌0.12%；虹口、普陀、黄浦、徐汇、浦东内环分别下跌0.11%、0.10%、0.09%、0.08%、0.07%。中心城区全部65个板块中，28个上涨，26个下跌，11个持平。上涨板块如浦东花木、长宁天山、虹口曲阳、徐汇上海南站，价格分别上涨0.43%、0.29%、0.17%、0.12%。下跌板块如普陀曹杨、徐汇康健、杨浦五角场、浦东塘桥，价格分别下跌0.78%、0.66%、0.51%、0.32%。

  7月，中心城区成交量环比下降9.07%，为6450余套。其中内环内成交量下降5.51%，为2630余套。中心城区所统计的七个面积段成交均下降，其中，70-90平方米、50平方米以内房源分别环比下降13.6%、12.85%，为860余套、2310余套；140-200平方米、110-140平方米房源分别环比下降8.31%、5.48%，为280余套、510余套；90-110平方米、50-70平方米、200平方米以上房源成交环比下降4.44%、4.28%、2.53%，为560余套、1830余套、70余套。从中心城区成交量前100个小区看：一、以环线统计，分别为内环以内33个、内中环间29个、中外环间板块29个、外郊环间9个。各环线成交最多的小区为，内环内的中远两湾城、内中环的龙潭小区、中外环间的阳光建华城、外郊环间的华欣家园。二、套均成交50平方米以内小区51个，环比增加7个。成交领先的多为热门学区房小区，如鞍山四村、潍坊九村、密云小区东区，分别成交24套、18套、17套。上述三小区成交案例中，挂户口型的一室户及一室半、300-400万元的房源成交最多。另外调查显示，学区购房需求中，本月陆家嘴板块最为集中，上榜九个小区。三、中大面积段房源成交小区中普陀最热门，成交领先的为普陀武宁的中原两湾城、桃浦的阳光建华城，均成交24套，主力户型在90-110平方米；其余成交较多的如虹口四川北路的瑞虹新城、徐汇华泾的华欣家园，均成交17套。四、大面积房源成交集中小区均在浦东的板块，为中心城区大面积改善最为活跃的区域，联洋的仁恒河滨城，陆家嘴的菊园、世茂滨江花园，分别成交15套、12套、11套，套均面积在140-180平方米、套均总价为1000-1500万元。

  内环内各区成交七降一平，降幅最大的为静安、杨浦的内环板块，分别下降13.96%、10.26%，为260余套、280余套；其余如长宁、浦东、虹口的内环板块，分别下降5.64%、4.93%、3.42%，为180余套、820余套、310余套；黄浦、徐汇的内环板块，分别下降2.45%、2.16%，为270余套、310余套；普陀的内环板块持平，成交170余套。七个面积段五降二升，其中降幅最大的70-90平方米、50平方米以内房源成交分别下降16.28%、10.2%，为250余套、940余套；50-70平方米、90-110平方米房源成交分别上升5.79%、5.02%，为620余套、250余套。综上可见，各面积段成交量的不同变化，表明内环内刚需降速大于改善增速，市场整体以降温为主。从板块表现看，成交环比上升的内环板块8个，升幅前三的为人民广场、普陀长寿路、浦东联洋，分别上升113.33%、18.03%、16.28%，为30余套、70余套、50余套。案例显示，三板块均为中高档居住板块，优质学区加上区位优势，本月购房需求活跃，主力面积段成交上升明显，如黄浦70平方米以内房源成交上升75%、浦东联洋110-200平方米房源成交上升85.71%、普陀长寿路90-140平方米成交上升50%。

  7月，新兴城区近郊价格整体下跌0.22%；远郊价格整体下跌0.08%。成交前三的浦东内环外、宝山、闵行价格分别下跌0.14%、0.22%、0.21%；松江、青浦、嘉定价格分别下跌0.34%、0.29%、0.28%；含较多远郊板块的金山、奉贤、崇明价格分别下跌0.45%、0.40%、0.25%。新兴城区全部65个板块中，36个下跌、17个价格上涨、12个走平。下跌板块如松江新桥、闵行春申、宝山共富、浦东航头，价格分别下跌0.89%、0.82%、0.79%、0.73%。上涨板块如浦东三林、宝山上大、闵行七宝、松江城区，价格分别上涨0.41%、0.23%、0.16%、0.15%。

  近郊城区成交量环比下降5.74%，为11840余套。成交下降前三的区域，为宝山、嘉定、青浦近郊，分别下降12.18%、8.24%、7.04%，为2120余套、810余套、800余套。成交上升的金山、奉贤近郊，分别上升45.95%、8.17%，为50余套、600余套。新兴城区近郊七个面积段六降一升，其中，降幅前三的为200平方米以上、50平方米以内、50-70平方米房源，分别环比下降10.66%、9.23%、7.17%，为210余套、1270余套、3190余套；70-90平方米、90-110平方米、140-200平方米房源，成交分别环比下降5.72%、5.03%、1.36%，为3670余套、1790余套、430余套。仅110-140平方米房源成交环比上升3.24%，为1240余套。综上，量价同向，近郊城区也是全市价格下跌幅度最大的区域，议价成交普遍，幅度多在2%-5%。从板块成交走势看，松江九亭、金山亭林、松江佘山升幅最大， 环比上升31.55%、31.03%、30.59%，为220余套、30余套、110余套。三板块中改善需求均现上升，松江九亭、佘山110-140平方米房源环比上升140%、100%；金山亭林90-110平方米房源环比上升40%。调查显示，板块内新增购房需求关注小区品质、面积、房型等因素，对地段无过多要求。尤其关注品牌开发商及板块中心的商品小区，市区置换客比例大于外省市购房者。从近郊成交前100个小区看：外郊环间小区73个、中外环间21个、内中环间6个。成交排名前三的新凯家园、馨佳园、三林世博家园分别位于外郊环间、外郊环间、内中环间，均为动迁房再上市，以75平方米左右、总价200-300万元的房源成交最多，买家多为初次购房者、市区改善客，所在的松江泗泾、宝山顾村、浦东三林板块价格分别下跌0.95%、0.47%、上涨0.41%。内外环间成交领先小区，如内中环间的大华锦绣华城，为次新商品小区，买家多为中级改善客，成交集中在550-650万元；中外环间的玉兰香苑，为动迁配套小区，二室户型总价多在450万元左右，为初级改善客关注，买家中附近工作的年轻白领居多。两小区均位于浦东，所在的三林、张江板块，价格分别上涨0.41%、下跌0.68%。

  远郊城区成交量唯一环比上升2.65%，为1970余套。全部11个板块中成交6降5升，价格9跌2涨。成交量前三的金山新城、嘉定城区、崇明新城，占比远郊的49.49%，分别为370余套、350余套、230余套，价格分别为下跌0.29%、上涨0.14%、上涨0.14%。统计显示，三板块内成交以180-220万元、80-90平方米的二室户型房源为主，本地客、首次购房者为购房主力，青睐板块中心次新商品房。成交上升板块中，崇明板块表现抢眼，崇明新城、长兴岛受南通新机场规划落地消息的影响，成交上升，分别环比上升76.30%、26.25%，购房者中不乏投资客身影。

  价跌板块接近半数

  7月，全市130个板块中，价格下跌板块62个，占比47.69%；上涨板块45个，占比34.62%；持平板块23个，占比17.69%。

  价格下跌板块62个，环比增加25个，价格整体下跌0.60%，环比扩大0.40个百分点。下跌板块中，中心城区24个，新兴城区近郊29个，远郊9个。价量齐跌板块49个，价跌量升板块13个。在价量齐跌板块中，中心城区如杨浦五角场、徐汇龙华、浦东塘桥，分别下跌22.90%、18.98%、16.16%，为100余套、110余套、80余套，价格分别下跌0.51%、0.42%、0.32%；新兴城区板块如松江大学城、闵行莘庄、嘉定江桥，成交分别下跌16.22%、15.36%、11.97%，为240余套、240余套、250余套，价格分别下跌0.74%、0.79%、0.68%。从上述板块的量价走势可以看出，中心城区价格跌幅小于新兴城区，价格博弈力度较大，导致成交量跌幅最大。在价跌量升板块中，新兴城区的板块成交升幅大，前三的金山亭林、崇明长兴岛、金山朱泾，均位于近郊偏远板块或远郊板块，成交上升31.03%、26.25%、13.83%，为30余套、100余套、100余套，价格分别下跌0.36%、0.94%、0.97%。案例显示，上述三板块内200万元刚需房价格让价3-5万成交。中心城区价跌量升板块，如黄浦老西门、长宁古北成交上升6.73%、5.41%,为110余套、30余套，价格分别下跌0.69%、0.67%。案例显示，两板块内110-140平方米房源分别环比上升42.86%、200%，拉升板块整体成交水平，总价1000万元左右的中高端住宅需求升温。

  价格持平板块23个，环比减少12个，其中中心城区11个、新兴城区近郊12个。成交表现20个下降、3个上升。中心城区成交下降居前的普陀真如、长宁新华路，分别下降31.07%、22.22%，为120余套、40余套。案例显示，普陀真如、长宁新华路主力成交面积段均为70平方米以内中小户型房源，成交稳定；但70平方米以上房源，成交下降48.05%、50%。新兴城区成交下降居前的青浦徐泾、浦东曹路板块，分别下降35.37%、25.81%，为100余套、130余套。而仅有的三个成交上升板块松江佘山、浦东联洋、静安寺，分别环比上升30.59%、16.28%、2.56%，为110余套、50余套、40余套。其中，静安寺、松江佘山90平方米以上房源成交分别上升142.86%、67.5%；浦东联洋110平方米以上房源成交上升72%。案例显示，三板块内改善需求活跃，大三房户型最受欢迎。

  价格上涨板块45个，比上月减少13个，价格整体上涨0.23%，环比缩小0.16个百分点。上涨板块中，中心城区28个，新兴城区近郊15个，远郊2个；30个板块价涨量跌，14个板块量价齐升,1个板块量平价升。其中成交降幅居前的多在中心城区，如静安江宁路、杨浦新江湾城、普陀桃浦，分别环比下降50.62%、22.22%、21.05%，为40余套、30余套、190余套，价格分别上涨0.19%、0.34%、0.19%。上述三板块中，需求波动明显，刚需购房大于改善。其中，静安江宁路90-140平方米房源下降80%；杨浦新江湾城110平方米以上房源下降34.62%、普陀桃浦90-110平方米房源下降54.84%。调查显示，板块内改善购房减少，是一些热门房源卖家提价、不接受议价，影响买家入市。新兴城区成交降幅居前的如浦东唐镇、宝山上大，分别下降11.11%、8.07%，为110余套、200余套，价格上涨0.16%、0.23%。案例显示，两板块购房者以追求中小户型的首套客为主，各面积段成交涨跌不一，如70平方米内房源成交上升13.04%、7.94%，而中大面积房源成交下降。量价齐升板块中，成交升幅最大的为人民广场、崇明新城，分别环比上升113.33%、76.3%，为30余套、230余套，价格分别上涨0.19%、0.14%。调查显示，两板块在不同热点影响下成交升温，学区、动迁、规划落地等因素对量价作用明显。

  上海房产之窗二手房指数报告指出，7月上海二手住宅成交环比下降6.09%，为连续第四个月成交量下降，仍站上逾2万套的正常年份月均水平。二手住宅价格告别月度四连涨出现下跌。市场稳中调整，量价同步下降。从区位看，远郊城区成交唯一上升，主要受崇明等成交推动；中心城区学区房升温，结构性波动依然显现；近郊城区价格跌幅最大，但降价效应并不明显。城区间走势差异，热点轮换。

  7月成交放缓，传统淡季使然。各城区价格上涨、走平板块均减一成，价格下跌板块增二成。接受议价或调低挂牌价等行为增多，市场心态有所变化。接下来的8月，随着各大商业银行提高个贷利率逐渐落地，月度成交量能否维持2万套以上水平，拭目以待。