上海7月租房市场报告：毕租旺季平缓 租金微弱上行

  2019年7月，上海房产之窗房屋租赁指数为1956点，比上月上升2点，环比上涨0.11%，涨幅缩小0.13个百分点，环比上涨连续十三个月；7月，房屋租赁指数同比上涨2.95%，同比上涨连续八个月。

  7月，毕租季正式启动，上海房屋租赁市场未现量价全面升温的传统旺季行情。租金整体走势平缓，成交出现小比例结构性放量，少数紧俏板块租金较快上涨，三个分市场租金则涨跌互现。由此，租金涨幅连续三个月收窄，市场未有强势上涨的基础。

  7月的市场表现：一、租金上涨连续达十三个月，但环比涨幅连续三个月收窄。尽管随着外省市高校毕业生的集中入沪而需求上升，但本轮毕租季整体表现为旺季不旺。毕租需求集中释放在低端市场，少部分进入中端市场，但这轮需求年轻化、低收入的单一市场特征，对租金整体抬升的作用有限。

  二、毕租需求潮不及往年，为多重因素作用所致。一是热点城市加大人才引进力度、降低落户门槛等措施，影响应届高校毕业生留沪、入沪数量；二是长租公寓供应充沛，毕租客需求多集中在3000元以内房源，低租金房源稳定有效供应，一定程度上缓解了往年毕租潮的“抢房现象”；三是部分在沪企业提供自有租赁住房，吸引人才，减少了对市场的需求。

  三、抽样调查本月毕租客主流承租情况，人均1500-2500元、房租收入比普遍控制在40%—60%、房源首选20平方米以内的带卫生设施单间。其中，外省市入沪毕租客承租首选方式为单独租房，租住房源类型多为长租公寓、个人整租房源、二房东分割房源；外省市留沪、本市户籍毕租客则以与同学合租个人房源、租借同一集中式长租公寓方式为主。从区位看，毕租客租住新兴城区比例较高，距离中心城区45分钟车程的板块较为热门，如闵行莘庄、浦东三林、宝山共富等。

  四、三档市场租金走势涨跌互现，高端下跌，中、低端涨幅收窄。其中，高端市场下跌0.18%，是唯一下跌的分市场；中端市场上涨0.12%，然涨幅收缩最大；低端市场上涨0.17%，本月领先。从户型看，低端市场租金涨幅最大的为一室户型；中端市场二室户型租金涨幅大于三室户型；高端市场所有户型租金均现下跌。

  五、以城区统计，中心城区及浦东内环租金整体上涨0.14%，新兴城区租金整体上涨0.01%几近走平。以行政区统计，中心城区租金整体涨幅前三的为浦东内环、黄浦、静安，分别上涨0.21%、0.16%、0.15%；新兴城区租金整体涨幅前三的为浦东外环外、宝山、闵行，分别上涨0.14%、0.08%、0.07%。租金整体下跌前三的为奉贤、青浦、嘉定，分别下跌0.06%、0.03%、0.03%。   

  六、从所监测的全市共计254个高中低分类板块看，中心城区以内环内的CBD及周边板块租金涨幅最大，如浦东联洋、静安寺、中山公园；新兴城区以动迁大居轨交板块成交最集中，涨幅领先，如浦东航头、浦东康桥。产业集群板块、环新兴商务区板块如浦东张江、闵行航华、浦东上南，抽样调查显示，本轮热租板块特点，商务、产业板块内租赁需求最旺，且辐射至周边居住板块，这与毕业生集中入职产生大量租赁需求密切关联，成交紧迫性高，通常在一周内完成签约入住。

  七、长租公寓运营稳定，目前大多头部企业出租率在95%左右。部分今年以来新扩张的长租公寓机构，出租率也在90%左右。调查显示，各大长租公寓机构，外环外2000元左右的房源供应充沛，受到低收入毕租客的青睐，有效缓解了毕租季带来的结构性供应压力，相应板块租金上涨压力减轻。

  2019年7月18日，根据财政部、住建部《关于开展中央财政支持住房租赁市场发展试点的通知》和《关于组织申报中央财政支持住房租赁市场发展试点的通知》，财政部、住建部于近期组织开展了中央财政支持住房租赁市场发展试点竞争性评审工作。按照竞争性评审得分，北京、上海、南京等排名前16位的城市进入2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点范围。

  高端租金唯一下跌

  7月，高端市场租赁指数下跌0.18%。其中，一室下跌0.14%，二室下跌0.21%，三室下跌0.19%。除奉贤、金山、崇明区外，所监测的50个高端房源板块47个下跌、1个持平、2个上涨。     

  本月，高端市场租金在连续上涨4个月后出现下跌，为三个分市场中唯一下跌的区域，高档租房消费普遍出现降温，这与本月供求结构不匹配有关。从统计的高端板块走势看，跌幅较大的如静安大宁绿地、普陀武宁、浦东唐镇、青浦徐泾，租金分别下跌0.37%、0.33%、0.30%、0.26%，一室户型平均租金为9048元、9406元、8636元、8439元；二室户型平均租金为11000元、11998元、10413元、10698元；三室户型平均租金为13111元、14422元、12889元、12264元。上述四板块为传统居住板块，高端租赁消费仅集中在板块内的少数高档小区，难以对高端租客形成聚集效应。而一些商务区板块，同样出现需求减速的现象，如静安曹家渡、虹口北外滩、普陀真如，租金分别下跌0.21%、0.21%、0.18%，成交主要集中在一室二室，一室户型平均租金为11306元、10810元、10256元；二室户型平均租金为13662元、13336元、13016元。调查显示，本月社招规模缩减，应届毕业生成为企业招聘重点，由此这类商务区内高薪白领入职减少，租房需求随之降温。在高端市场整体降温的情况下，一些内环内板块大户型出租却出现升温，如浦东联洋、黄浦豫园、黄浦新天地，上述三板块三室户型租金分别上涨0.31%、0.18%、0.17%，平均租金为16949元、16466元、18572元。成交案例统计显示，三板块内大户型出租上升，为涉外家庭租赁、本地高端家庭消费案例增多所致，板块内15000—20000元的房源成交集中，虽然板块挂牌房源大多为装修全配，但高端租客对装修、家电家具、房源位置等品质问题极为关注，租金接受度弹性较大，推动优质房源租金出现一定上涨。

  中端上涨大幅收窄

  7月，中端市场租赁指数上涨0.12%，涨幅环比缩小0.15个百分点。其中，二室上涨0.13%，三室上涨0.11%。所监测的全部16个行政区租金12个上涨4个下跌。总共90个板块中，69个上涨，3个持平，18个下跌。城区间租金走势差异明显，中心城区八区（含浦东内环）租金全部上涨且涨幅领先，浦东内环、黄浦、徐汇、长宁分别上涨0.22%、0.19%、0.16%、0.15%。新兴城区九区（含浦东内环外）五涨四跌，宝山、闵行分别上涨0.08%、0.07%；嘉定、松江分别下跌0.07%、0.06%。

  7月，中端市场租金涨幅环比收窄逾五成，中心城区与新兴城区走势差异明显，新增需求多集中在中心城区，而新兴城区需求不旺，出现降租揽客现象。从全市中端板块看，中心城区的板块租金领涨，改善需求依旧旺盛，如黄浦老西门、虹口北外滩、杨浦控江路、普陀万里，租金分别上涨0.38%、0.35%、0.33%、0.29%，二室户型平均租金为7740元、7095元、6820元、6582元；三室户型平均租金为9495元、8339元、8092元、7806元。成交案例显示，除去换租、改善等常规租赁需求外，本月新增需求中出现了一些因动迁产生的过渡型需求，租期一般半年到一年，这类租客往往选择就近租房，求租普装房源居多。此外，还有一些陪读型租赁需求开始释放，一些家庭购入小户型学区房后无法满足居住需求，提前布局，选择学校附近租房，需求以二室户型为主，如闵行七宝、浦东洋泾、浦东陆家嘴、徐家汇，租金分别上涨0.24%、0.18%、0.13%、0.13%，热租的二室户型平均租金为6868元、7560元、7933元、7482元。调查显示，临近学校的房源出租顺畅，这类陪读租赁需求中“以租养租”的情况较为普遍，租期多在2年及以上。而在一些新兴城区板块，需求下降，房东采取降租揽客，但效果并不明显，如浦东外高桥、嘉定江桥新城、松江城区、青浦新城，租金分别下跌0.23%、0.21%、0.19%、0.15%，二室户型平均租金为5672元、6147元、5691元、5476元；三室户型平均租金为7315元、7737元、6846元、6322元。调查显示，上述四板块内需求不旺，一是主流租客以本板块内务工经商者居多，而往返中心城区通勤者少见；二是板块内品牌优质商品小区少，改善需求不多；三是毕租客以租住低租金房源为主，对这类板块的中档房源关注度低

  低端毕租集中近郊

  7月，低端市场租赁指数环比上涨0.17%，涨幅环比缩小0.06个百分点。其中，一室上涨0.19%，二室上涨0.15%。所监测全部16个行政区总共114个板块中，96个租金上涨，4个持平，14个下跌。低端市场毕租需求集中释放，为租金涨幅最大的分市场，但涨幅环比缩小，并未因供应紧张导致毕租季租金大幅上涨，为这一轮市场的走势特征。其中，中心城区租金涨幅远大于新兴城区，如静安、徐汇、黄浦，租金分别上涨0.25%、0.22%、0.21%。新兴城区如闵行、青浦、松江分别上涨0.14%、0.06%、0.04%；崇明、奉贤、金山分别下跌0.06%、0.05%、0.02%。

  7月低端市场中，租赁需求出现一轮集中释放，中心城区的板块涨幅领先，如浦东联洋、静安闸北公园、杨浦黄兴公园、徐家汇，租金分别上涨0.51%、0.37%、0.36%、0.34%，一室户型平均租金为4547元、4283元、4331元、4412元；二室户型平均租金为5863元、5258元、5432元、5596元。调查显示，上述四板块均在内环附近，交通便利成为拥有较高收入换租客及毕租客的首选。其中，一部分为板块周边高校的毕租客，由于正处于求职过程中，为方便求职选择短期在中心城区租房过渡；一部分为在板块及周边工作者，薪酬较高或升职后选择换租就近租房。中心城区在换租及毕租的叠加需求下，租金出现升高，人均承租水平多在3000元左右，主力客群仍以工作数年有一定经济能力者。在新兴城区成交集中板块，本月成交主力为毕租客，浦东内环外板块成交集中。调查显示，区域内以动迁房、老工房（售后公房）为挂牌房源主体，如浦东航头、康桥、川沙、上南，租金分别上涨0.39%、0.36%、0.31%、0.30%。这些板块的长租公寓机构布局也同样完善，人均承租水平多在2000元左右，且交通便利，距离多个中心城区商务区1小时车程以内，受到毕租客、合租客的青睐。而在一些位置稍远板块，出现挂牌待租量大于租客流入量的情况，机构或二房东房源降租揽客，如松江泗泾、嘉定城区租金分别下跌0.21%、0.14%，板块内租客对租金敏感度高，人均租金成本多在1500元以内。

  上海房产之窗房屋租赁指数报告指出，7月租赁市场租金虽连续十三个月出现上升，但涨幅连续三个月缩小，市场整体表现为旺季的平缓运行。其中，低端市场虽然需求最大，但租金上涨依然小幅收缩；中端市场租金上涨大幅收缩五成以上；高端市场租金唯一下跌。综上可见，7月原本作为传统毕租旺季，但以毕租客为主导对应的低中端市场强劲需求不足，亦未能拉动整体市场租金行情，表明在目前需求的数量、结构下，不具备租金大幅上涨的因素。

  本月，传统毕租旺季再次出现旺季不旺的现象，但与前年旺季不旺因需求不足因素而有所不同。本轮毕租旺季走势平缓，是因为各类长租公寓快速扩张，一定程度上规避了毕租需求集中释放所产生的低租金房源供应紧缺矛盾；加上入沪、留沪毕租客被其他城市“抢人计划”稀释。因而，本月租赁市场行情平淡属情理之中。接下来的8月，预计随着毕租需求逐渐释放完毕，市场将重回交易淡季。