上海6月二手房报告：成交稳中略降 涨幅三度收窄

  2019年6月，上海房产之窗二手房指数为3931点，比5月上升5点，环比上涨0.11%，涨幅缩小0.11个百分点，连续第三个月收窄；同比上涨0.08%。6月，二手房指数环比连续第四个月上涨；同比止跌回升，结束十五个月的同比下跌走势。

  6月，上海二手住宅成交套数为21740余套，环比下降6.76%，同比上升42.15%；以成交面积计，环比下降6.81%，同比上升39.67%。截至6月底，全市二手住宅挂牌量为65558套，环比下降0.40%；同比下降22.69%。2年内挂牌量持续下降。

  今年上半年市场进入稳定周期后，以正常年份月均2万套以上水平成为常态。1月开局成交量即现扩大走势；2月受春节长假影响，成交量为上半年低点；3月成交量创下“沪六条”执行以来29个月的新高；4、5、6三个月逐月下降，但均站稳2万套以上关口。上半年二手住宅累计成交12.22万套，同比2018年上半年上升51.18%。

  6月市场表现：一、尽管6月一手住宅成交环比上升4.31%，二手住宅成交环比下降6.76%，但二手房客户分流并不明显，二手房在于选择空间大，配套完善，现房。

  二、进入6月，市场交易节奏有所放缓，上半月成交10110余套，比5月下半月下降25.28%；6月下半月成交11620余套，比6月上半月上升14.93%。上下半月成交表现均衡。

  三、价格走势出现少见的城区趋同。经统计：全市130个板块中，上涨板块占比由上月的59.23%缩小为44.62%；下跌板块占比由上月的23.85%扩大为28.46%；持平板块占比由上月的16.92%扩大为26.92%。以城区统计，依次为中心城区（成交占比32.85%）总体价格上涨0.11%；新兴城区近郊(成交占比58.19%)总体价格上涨0.10%；新兴城区远郊(成交占比8.96%)总体价格上涨0.08%；三者走势趋同。以环线统计，内环内总体价格上涨0.10%，内外环间上涨0.13%，外环外上涨0.07%。

  四、成交量走势统计：全市130个板块中，80个下降，50个上升。以城区统计,中心城区下降3.22%，近郊城区下降7.75%，远郊城区下降6.34%。以环线统计，内环内成交下降2.70%，为2800余套；内外环间成交下降5.24%，为8180余套；外环外成交下降7.52%，为10750余套。以价格段统计，总价300万元以内房源成交占比63.13%；300-500万元房源成交占比23.91%；500万元以上房源成交占比12.96%。以面积段统计，七个面积段成交量全面下降，具体为，50平方米以内、200平方米以上房源，成交降幅最小，分别下降0.63%、0.56%；70-90平方米、110-140平方米房源，成交降幅最大，分别下降10.41%、8.93%；50-70平方米、90-110平方米、140-200平方米房源，成交分别下降6.94%、4.09%、1.45%。

  五、全市普通住宅成交14760余套，非普通住宅成交6980余套。普通住宅与非普通住宅成交比例，全市为2.11:1，内环内为1.80:1，内外环间为2.07:1，外环外为2.24:1。

  六、全市成交TOP10板块中，中心城区板块2个，新兴城区近郊7个、远郊1个。近郊的闵行浦江、浦东三林、浦东周康以558套、498套、453套分列前三位；远郊的金山新城以391套列第六位；中心城区的静安彭浦、浦东陆家嘴以384套、378套列第七、八位。全市成交TOP10小区全部位于新兴城区近郊，内中环间2个、外郊环间7个，郊环以外1个，宝山罗店的罗店新村宝欣苑以123套位居榜首。

  2019年上半年，全国房地产调控政策发布251次，其中6月发布46次。上海目前并无新政出台，仍为从严落实现有的房地产限购、差别化信贷、监管政策，市场走势呈现稳定。

  内环成交势头居前

  6月，中心城区（7个传统市区及浦东内环）总体价格上涨0.11%，环比缩小0.16个百分点；其中内环内上涨0.10%，环比缩小0.24个百分点。浦东内环内上涨0.18%；长宁、虹口均上涨0.15%；静安上涨0.11%；普陀、黄浦均上涨0.10%；杨浦、徐汇分别上涨0.07%、0.06%。中心城区全部65个板块中，29个上涨，下跌与持平均为18个。上涨板块如杨浦黄兴公园、普陀武宁、长宁动物园、徐汇长桥，价格分别上涨0.67%、0.62%、0.54%、0.41%。下跌板块如虹口凉城、徐汇田林、静安新客站、静安彭浦，价格分别下跌0.33%、0.26%、0.21%、0.16%。

  6月，中心城区成交量环比下降3.22%，为7140余套。其中内环内成交量下降2.51%，为2800余套，是全市降幅最小的区域。中心城区所统计的七个面积段环比成交五降二升，其中，下降面积段中，200平方米以上、140-200平方米分别下降15.05%、11.20%，为70余套、310余套；50-70平方米、90-110平方米房源均下降6.81%，为1920余套、580余套；110-140平方米房源成交环比下降1.78%，为550余套。上升面积段为70-90平方米、50平方米以内房源，分别上升0.26%、0.30%，为1000余套、2670余套。从中心城区成交量前100个小区看：一、以环线统计，分别为内环以内30个、内中环间33个、中外环间板块30个、外郊环间7个。各环线成交最多的小区为，内环内的中远两湾城、内中环的曹杨五村、中外环间的阳光建华城、外郊环间的桃浦一村。二、套均成交50平方米以内小区44个，环比减少4个。成交领先的桃浦一村、密云小区东区、鞍山四村、竹园新村，分别成交23套、22套、21套、20套，学区房成交热度依旧远高于普通小区，以45平方米以内、总价350万元以内的一室户挂户口型房源成交最多，热门购房集中在浦东、杨浦。三、中大面积段房源成交小区中普陀、浦东较为热门，普陀武宁的中原两湾城、真如的金沙雅苑，分别成交27套、16套；浦东花木的万邦都市花园、陆家嘴的菊园，分别成交11套、10套。案例显示，100-120平方米、700-900万元的大二室、小三室户型受到区域内改善客青睐。四、大面积房源成交量集中小区在浦东的板块，为中心城区大面积改善最为活跃的区域，陆家嘴的世茂滨江花园、花木的香梅花园、联洋的仁恒河滨城分别成交11套、10套、10套，套均面积在140-180平方米、套均总价为1000-1400万元。

  内环内各区成交五降三升，降幅最大的为长宁、静安的内环板块，分别下降19.09%、15.53%，为190余套、310余套；其余如徐汇、普陀、虹口的内环板块，分别下降6.32%、4.89%、3.29%，为320余套、170余套、320余套；上升板块浦东、杨浦、黄浦内环，分别上升6.69%、4.70%、1.43%，为870余套、310余套、280余套。七个面积段六降一升，其中50平方米以内房源成交上升9.93%，为1050余套；其余面积段均下降，降幅前三的为140-200平方米、50-70平方米、90-110平方米房源，分别下降16.88%、11.61%、10.07%，为190余套、580余套、240余套。表明除低总价刚需、初级改善外，其余需求均下降。从板块表现看，成交环比上升的内环板块11个，升幅前三的为浦东洋泾、黄浦打浦桥、静安江宁路，分别上升20.83%、18.18%、15.71%，为170余套、130余套、80余套。案例显示，三板块均临近核心商务区，且配套小学学区热门度较高，购房者改善及学区需求叠加，带动中大面积商品房成交放大，其中110-140平方米房源均出现了四五成的增长。

  6月，新兴城区近郊价格总体上涨0.10%，环比缩小0.03个百分点；远郊价格总体上涨0.08%，环比缩小0.15个百分点。成交前三的浦东内环外、宝山、闵行价格分别上涨0.08%、0.05%、0.15%；松江、嘉定、青浦价格分别上涨0.09%、0.07%、0.07%；含较多远郊板块的金山、崇明价格分别下跌0.11%、0.05%，奉贤下跌0.09%。新兴城区全部65个板块中，29个价格上涨、19个下跌、17个走平。上涨板块如嘉定南翔、青浦赵巷、宝山大场、闵行七宝，价格分别上涨0.62%、0.57%、0.48%、0.37%。下跌板块如松江泗泾、闵行颛桥、浦东唐镇、嘉定安亭，价格分别下跌0.42%、0.35%、0.33%、0.25%。

  近郊城区成交量环比下降7.75%，为12650余套，是降幅最大的城区，所统计的近郊城区中，八降一升。成交下降前三的区域，为青浦、宝山、奉贤近郊，分别下降16.35%、14.89%、10.39%，为870余套、2430余套、560余套；嘉定近郊唯一上升，上升0.34%，为890余套。新兴城区近郊七个面积段五降二升，其中，大面积段房源均现上升，200平方米以上、140-200平方米房源分别上升9.33%、2.31%，为240余套、440余套；下降的面积段中，降幅前三的为70-90平方米、110-140平方米、50-70平方米房源，分别下降11.90%、8.91%、7.74%，为3900余套、1200余套、3450余套；其余50平方米以内、90-110平方米房源，分别下降4.53%、3.11%，为1410余套、1900余套。综上可见，新兴城区主力面积段成交均明显下滑，各类刚需、改善释放趋缓。而大面积段房源成交出现上升，主要为大平层及别墅，但成交套数仅占近郊5.38%，对近郊价格影响不大。从板块成交走势看，青浦重固、松江佘山升幅最大，环比上升27.27%、26.87%，为20余套、80余套，两板块位置较为偏远，成交价格均出现3%-5%的降幅，板块内成交以250万元左右、90平方米以内的再上市动迁房为主；而成交降幅领先的金山亭林、松江九亭，环比下降32.56%、31.43%，为20余套、160余套，成交案例显示，板块内房源价格普遍下跌2%-3%，亦难以吸引买家出手。从近郊成交前100个小区看：外郊环间小区69个、中外环间24个、内中环间7个。成交排名前三的均为外郊环间小区，新凯家园、馨佳园、崧泽华城均为动迁房再上市，以70平方米左右、总价200万元左右的房源成交最多，买家多为初次购房者、市区改善客，所在的松江泗泾、宝山顾村、青浦赵巷板块价格分别下跌0.42%、0.13%、上涨0.57%。内外环间成交领先小区，如内中环间的三林世博家园，为动迁房再上市，买家多为刚需、初级改善客，对价格敏感度高；中外环间的大华锦绣华城，为次新商品小区，二室户型总价多在600万元以上，为中级改善小区，买家更关注房源品质。两小区均位于浦东，所在的三林、北蔡板块，价格分别下跌0.13%、上涨0.33%。

  远郊城区成交量环比下降6.34%，为1940余套。全部11个板块中10降1升；价格表现4涨5平2跌。成交量前三的金山新城、嘉定城区、临港新城，成交占比远郊的51.96%，分别为390余套、350余套、260余套，价格分别为上涨0.16%、持平、上涨0.28%。统计显示，三板块内成交以180-220万元、80-90平方米的二室户型房源为主，买家不少为附近工作或首次置业者，青睐次新商品房，卖家让价3%左右较多。远郊城区中仅奉贤海湾成交上升，上升33.33%，为130余套，价格持平。成交案例显示，海湾板块中明城新村小区成交39套，为动迁房集体转让，并非市场个人买家需求升温。成交下降板块中，金山朱泾、枫泾降幅最大，环比下降22.95%、18.42%，为90余套、30余套，养老、度假型需求降温，本地客无力支撑，成交下降。

  价涨板块超过四成

  6月，全市130个板块中，价格上涨板块58个，占比44.62%；下跌板块37个，占比28.46%；持平板块35个，占比26.92%。

  价格上涨板块58个，比上月减少19个，价格总体上涨0.39%，环比缩小0.03个百分点。上涨板块中，中心城区29个，新兴城区近郊25个，远郊4个；32个板块价涨量跌，26个板块量价齐升。其中成交降幅居前的多在新兴城区，如松江九亭、宝山罗店，分别下降31.43%、28.04%，为160余套、340余套，价格分别上涨0.51%、0.67%。上述两板块中，主力面积段的50-90平方米房源成交出现大幅下滑，分别环比下降35.05%、31.87%。调查显示，两板块内成交主力为再上市动迁房，一些卖家见前期市场成交畅通，试探提价，但刚需客对价格敏感度高，成交随之明显减速。中心城区成交降幅较大的如浦东联洋、虹口北外滩，分别环比下降24.56%、18.92%，为40余套、30余套，价格上涨0.19%、0.41%。上述两板块同样出现了各面积段成交普降的情况，案例显示，浦东联洋作为高端改善板块，板块内成交主力为110-200平方米的中大户型房源，环比下降50%；虹口北外滩成交以70平方米以内房源为主，成交环比下降36.36%。表明两板块随着价格上涨，同样出现了需求减速的情况。量价齐升板块如浦东洋泾、嘉定南翔，成交环比上升20.83%、18.49%，均为170余套，价格分别上涨0.37%、0.62%，其中嘉定南翔改善需求出现明显上升，90平方米以上房源环比上升71.79%，各类改善需求活跃；浦东洋泾以中小面积段学区房成交为主，70平方米以内房源成交上升21.35%。综上显示，量价齐升板块在差异化需求影响下，带动板块升温，改善型大面积房源以及学区房对量价走势影响明显。

  价格持平板块35个，环比增加13个。其中，中心城区18个，新兴城区近郊12个、远郊5个。价格持平板块成交21降14升，成交升幅前三的为奉贤海湾、松江佘山、普陀曹杨，分别环比上升33.33%、26.87%、12.82%，为130余套、80余套、80余套。从成交案例看，奉贤海湾、松江佘山70平方米以内小户型房源成交集中，分别上升66.67%、62.50%，低预算、首套客类型买家需求上升；普陀曹杨70-110平方米房源成交上升83.33%，改善需求活跃。成交降幅前三的长宁新华路、静安曹家渡、宝山大华，分别环比下降28%、26.51%、26.16%，为50余套、60余套、120余套。上述三板块内各面积段成交以下降为主，大多出现了三至五成的下降，但其中的中大面积段房源反现上升，表明部分改善需求依然活跃，如宝山大华140-200平方米房源，成交环比上升12.5%；长宁新华路140平方米以上房源，成交环比上升100%；静安曹家渡110-140平方米房源，成交环比上升37.50%。上述三板块地理位置优越，改善客集中，需求呈现总体下降，但部分挂牌价格表现坚挺。

  价格下跌板块37个，环比增加6个，价格总体下跌0.20%，环比缩小0.11个百分点。下跌板块分布均衡，其中，中心城区18个，新兴城区近郊17个，远郊2个，价量齐跌板块28个，价跌量升板块9个，增量集中在价量齐跌板块。价量齐跌板块中，中心城区如静安新客站、长宁虹桥路、静安彭浦，分别环比下跌24.56%、21.65%、14.48%，为120余套、250余套、380余套，价格分别下跌0.21%、0.12%、0.16%；新兴城区板块如浦东川沙、青浦新城、闵行颛桥，分别环比下跌17.53%、17.01%、14.93%，为240余套、320余套、180余套，价格分别下跌0.25%、0.16%、0.35%。综上表明，中心城区及新兴城区的一些板块，均出现了降价也未能奏效的情况，且随着需求萎缩，价格下跌板块随之扩大。价跌量升板块中，成交升幅均不大，前三位均在近郊板块，青浦重固、闵行吴泾、浦东唐镇，成交环比上升27.27%、13.95%、13.51%，为20余套、90余套、120余套，价格分别下跌0.24%、0.26%、0.33%。上述三板块由于均处近郊偏远区域，价格让步仅刺激刚需客出手。中心城区价跌量升板块如徐汇田林、杨浦东外滩，成交环比上升8.46%、4.22%，为290余套、170余套，价格分别下跌0.26%、0.08%。上述两板块中70平方米以内房源成交稳定，田林140-200平方米房源成交环比上升100%，东外滩打破上月零成交，本月成交6套，两板块内仅豪宅成交上升。

  上海房产之窗二手房指数报告指出，6月上海二手住宅成交环比下降6.76%，为连续第三个月成交量下降，仍站上逾2万套的正常年份月均水平。市场成交呈现逐渐收缩的特征，但未因传统旺季结束而出现大幅下降。从价格走势看，连续第四个月出现上涨，但涨幅连续三个月收窄；中心城区及新兴城区近郊、远郊涨幅相近，均接近全市整体涨幅0.11%的水平。量价企稳是当前市场的主基调。

  6月是夏季传统淡季起始，以50平方米以内房源为代表的刚需，夯实本月的市场基础，尤其是中心城区成交势头连续，走出了淡季不淡的行情。中心城区小户型成交坚挺，新兴城区大户型成交持续，市场行情稳中略降。接踵而来的7月，成交量能否延续当前水平，新兴城区的走势或是关键。