上海6月租房报告：行情走向企稳 毕租需求启动

  2019年6月，上海房产之窗房屋租赁指数为1954点，比上月上升5点，环比上涨0.24%，涨幅缩小0.07个百分点，环比上涨连续十二个月；6月，房屋租赁指数同比上涨2.93%，同比上涨连续七个月。上半年房屋租赁指数相比去年下半年上涨1.5%。

  今年上半年，上海房屋租赁市场租金走势与季节性关联密切。1、2月处传统淡季，租金涨幅微弱；3月返城需求释放高峰，租金迅速攀升；4月换租主导，租金涨幅达到上半年峰值；随后5月需求放缓租金涨幅缩小；进入6月，毕租季开启，低端市场需求较快上升，而整体租金未现强势，涨幅连续第二个月收窄。

  6月的市场表现：一、租金上涨连续达十二个月，但环比涨幅再度收窄，市场整体行情释放出企稳的信号。消费升级的改善型弹性需求未延续之前势头，而今年新一轮毕租季悄然启动，低端市场成交加快，进入下半月，毕业季带动局部市场行情逐渐凸显，客源以本市高校的毕业生为主。　　

  二、抽样统计本月主流消费，人均2500元以内、面积20-30平方米的方式较为集中，房租收入比一般为50%，合租依然是主流选择。从区位看，新兴城区热度高于中心城区，租金便宜、小区房龄新、人均居住面积大等因素使然。

  三、各档市场租金上涨，涨幅全面收窄。中端市场涨幅最大，为0.27%；低端市场次之，为0.23%；高端市场最小，为0.15%。从户型看，高端市场一室户型租金涨幅领先，三室户型租金企稳；中端市场租金走势均衡，供需匹配；低端市场一室户型租金涨幅略大于二室户型。

  四、以城区统计，中心城区及浦东内环租金整体上涨0.28%，新兴城区租金整体上涨0.12%，差异明显。以行政区统计，中心城区租金整体涨幅前三的为黄浦、静安、徐汇，分别上涨0.30%、0.28%、0.28%；新兴城区租金整体涨幅前三的为浦东外环外、宝山、闵行，分别上涨0.26%、0.16%、0.15%。租金整体涨幅末三的为奉贤、金山、崇明,分别上涨0.09%、0.05%、0.03%。

  五、从所监测的全市共计254个高中低分类板块看，中心城区内环内板块租金涨幅最大，如静安西藏北路、黄浦淮海中路、虹口曲阳；新兴城区则以临近外环线的轨交板块成交最集中，如宝山共富、浦东周浦、闵行七宝。临近CBD或轨交覆盖成为不少租客选择的重要因素，其中多人合租者更为青睐多轨交覆盖板块，如浦东上南、普陀桃浦、虹口凉城。抽样调查显示，多轨交覆盖房源紧俏，出租周期通常一周左右。

  六、毕租客选择长租公寓多于自然人出租房源。究其由，租约稳定、配套服务、促销活动等吸引年轻人，能享受更有保障的租赁服务。以市场表现看，针对年轻客群的蓝领公寓、白领公寓，运营机构促销揽客，吸客率高。同时，租房初期交付押金等支出一般低于自然人出租房源。

  七、临近暑假及月末时段，短租市场热度上升。租期多为两月以内，以旅游、探亲等需求为主。毗邻热门旅游景点的短租民宿走俏；而探亲类需求多以老人、学生为主，租房区域选择亲属居住地附近。

  国企介入租赁市场，起到稳定器作用。6月4日，上海地产集团旗下租赁住房——城方活力社区·城寓江月路店入市，共计提供1080套市场化集中式租赁房源。该项目是闵行区存量盘活改造租赁住房重要作品，也是上海首例转R4租赁住房的项目。

  高端小户型需求旺

  6月，高端市场租赁指数上涨0.15%，涨幅环比缩小0.06个百分点。其中，一室上涨0.24%，二室上涨0.19%，三室上涨0.03%。除奉贤、金山、崇明区外，所监测的50个高端房源板块44个上涨、2个持平、4个下跌。

  本月，高端市场总体运行平稳，租金涨幅进一步缩小，为三个分市场中涨幅最小的区域，仅小户型整体表现较为突出。从统计的高端板块走势看，内环内的核心CBD板块租金涨幅领先，企业、商务类租赁需求的上升带动小户型房源成交热，如黄浦老西门、陆家嘴、静安寺，租金分别上涨0.34%、0.32%、0.29%。上述三板块中，一室户型租金为上涨0.43%、0.52%、0.52%,平均租金为12391元、14705元、14380元。除去核心CBD板块，一些新兴CBD、城市副中心板块一室户型，需求也出现上升的行情，如普陀真如、长宁中山公园、虹口北外滩，整体租金分别上涨0.24%、0.20%、0.18%，其中一室户型租金上涨0.43%、0.47%、0.41%，而三板块内二室、三室户型均为微弱上涨或下跌。综上显示，商企类租借需求上升，仅带动一室户型行情，需求结构的影响显现。不过，在其它一些板块，大户型成交出现上升，如中心城区的虹口四川北路、徐汇龙华，租金分别上涨0.27%、0.18%，两板块内大户型成交上升明显，三室户型租金分别上涨0.42%、0.35%，平均租金为18248元、24387元。在新兴城区，闵行金虹桥、古美罗阳，租金分别上涨0.11%、0.01%,三室户型租金分别上涨0.21%、0.11%,平均租金为17950元、17100元。调查显示，多人口型家庭需求在一些成熟板块有所升温，这类改善型家庭客选择租借板块内高档小区，但此类优质房源挂牌量少，租金同样出现一定幅度上升。　　

  中端涨幅收窄最大

  6月，中端市场租赁指数上涨0.27%，涨幅环比缩小0.09个百分点。其中，二室上涨0.27%，三室上涨0.26%。所监测的全部16个行政区租金全部上涨。总共90个板块中，81个上涨，2个持平，7个下跌。城区间租金走势差异明显，中心城区租金涨幅领先，黄浦、长宁分别上涨0.33%、0.31%，静安、虹口均上涨0.30%。新兴城区闵行、宝山、青浦、松江，分别上涨0.16%、0.15%、0.13%、0.12%。　　

  6月，中端市场为整体租金涨幅最大分市场，中心城区高于新兴城区，新增需求在中环以内释放集中，显现改善型租赁内移的特征。其中，配套成熟、多轨交的板块租金涨幅最为明显，热门小区具备中大户型、车位充足、带电梯等改善条件，适租房源中，精装修房挂牌稀少，大多为普装全配房源。从全市中端板块看，如静安西藏北路、普陀甘泉宜川、浦东上南、静安彭浦，为发展成熟的居住型板块，租金分别上涨0.58%、0.54%、0.52%、0.47%，二室户型平均租金为6989元、5734元、7000元、6289元；三室户型平均租金为8592元、7705元、8928元、7743元。调查显示，上述四板块成交客户中，家庭整租、白领合租比例上升，其中一些家庭类租客来自同板块内的老工房，因人口增加、孩子长大等原因，通过“以租养租”解决住房紧张问题，选择大二房及三房户型的居多；而白领合租型租客中，部分为收入提高而选择升级租房，两人合租二房的案例较多，人均预算多为3500-4000元。其余涨幅较大的CBD及周边板块，如普陀长寿路、徐家汇、陆家嘴，租金分别上涨0.45%、0.44%、0.38%，二室户型平均租金为7518元、7880元、7651元；三室户型平均租金为8904元、9496元、9354元。成交案例中，一些高薪白领选择独租，青睐二室户型。而在新兴城区，一些板块即使小区房龄较新、硬件完善，但需求关注度低，租金走平甚至微跌，如闵行浦江、浦东唐镇，租金均现走平，闵行春申、青浦徐泾，租金分别下跌0.06%、0.02%。调查显示，由于出行便利度低，板块内高薪工作岗位少，租客流向多轨交换乘点板块、中心城区、新兴城区产业园区等增多。　　

  低端毕租需求来临

  6月，低端市场租赁指数环比上涨0.23%，涨幅环比缩小0.06个百分点。其中，一室上涨0.25%，二室上涨0.22%。所监测全部16个行政区总共114个板块中，104个租金上涨，1个持平，9个下跌。低端市场虽处毕租季启动，但租金涨幅低于中端市场，表现为低端消费力不济，仅部分板块出现房源“预定热”，整体租金表现为稳中有升。其中，中心城区租金涨幅领先，如黄浦、静安，租金均上涨0.30%；浦东内环内、普陀，租金均上涨0.28%。新兴城区如浦东内环外、闵行、松江、青浦，租金分别上涨0.29%、0.16%、0.14%、0.12%；含有较多远郊板块的金山、奉贤、崇明，租金分别上涨0.12%、0.10%、0.08%。　　

  6月低端市场中，一些紧邻CBD的板块租金涨幅较大，低端市场租客租赁需求大量集中在中心城区范围内，轨交或公交出行半小时，配套成熟的售后公房集中板块成交集中，如静安闸北公园、虹口临平路、浦东洋泾、徐汇田林，租金分别上涨0.49%、0.43%、0.41%、0.39%，一室户型平均租金为4251元、4114元、4243元、4144元；二室户型平均租金为5372元、5263元、5242元、5160元。上述四板块租金出现明显上涨，是受需求叠加增长影响：一是紧邻高校，部分毕租客求租在此，需求短期出现集中增长推升租金；二是板块区位优势，成为不少在职白领、蓝领的租房选择，合租二室户型为主要承租方式。调查显示，毕租客在后半月增速上升，其中主要为在本市就读的外省市户籍应届高校毕业生，选择租借长租公寓的不在少数，相比同板块内整租一室户，长租公寓面积更小，整租租金低于自然人房源约15%，加上各类促销优惠，初次承租支出低于自然人房源。新兴城区成交集中的板块，如宝山共富、浦东周浦、浦东上南，租金分别上涨0.47%、0.43%、0.42%，一室户型平均租金为3314元、3115元、3791元；二室户型平均租金为4286元、4058元、4620元。区域内人均租金水平多在2000-2500元，为初入职场的年轻租客所青睐。其中，不少长租机构扩张至新兴城区，20平方米、月租仅2000元左右房源受到市场追捧。租金下跌板块，多在新兴城区较为偏远处，如松江佘山、嘉定城区、金山朱泾，租金分别下跌0.06%、0.05%、0.02%，上述三板块位置偏远，往返中心城区通勤不便，租房者多为收入有限者。　　

  上海房产之窗房屋租赁指数报告指出，6月租赁市场租金虽连续十二个月出现上升，但涨幅连续两个月出现缩小，市场表现为旺季企稳。部分市场活跃度则表现为，高端市场小户型商企类租赁需求上升，租金走出分化行情；中端市场虽然租金涨幅收窄最大，但整体涨幅仍为居前，表明为改善型需求释放推动局部租金行情；作为主要承接毕租需求的低端市场，本月涨幅不及中端，毕租需求在6月下半月逐渐释放，加上毕租客消费能力普遍集中在3000元以内，对整体租金推动有限。　　

  当前，中端市场租赁消费升级案例增多，“买不如租”理念在扩散，对房源品质关注往往超过租金，品质案例增多对市场租金推升作用明显。而低端市场，毕租季尚处预热阶段，而且市场有效供应的增多，多样化低端产品的推出，缓和了供需矛盾。7月，随着毕租旺季的到来，相应板块租金涨幅扩大是大概率事件，与毕业生流入数量、需求结构等因素关联。