上海5月租房报告：换租需求上升 租金涨幅回落

  2019年5月，上海房产之窗房屋租赁指数为1949点，比上月上升6点，环比上涨0.31%，涨幅缩小0.05个百分点，环比上涨连续十一个月；5月，房屋租赁指数同比上涨2.66%，同比上涨连续六个月。

  5月，上海房屋租赁市场经过前两个月的租赁高峰后，成交回落调整，新增挂牌及待租房源数量下降。对部分板块抽样统计显示，平均成交周期较之前的一至二周延长。

  5月的市场表现：一、5月成交量季节性阶段走势特征显现，总体成交量下降。刚需继续让位于弹性需求，消费升级增多，改善需求活跃，中端及低端市场二室户型走强。

  二、新租需求减少，随着外省市落户新政抢人才兴起，新入沪租赁高峰消退，一些板块甚至出现人员净流出的情形。本地换租需求上升，3、4月的跳槽换工，带动了一波换租需求释放，加上品质需求、享受型需求升温，换租客主导了5月行情。

  三、各分市场租金全部上涨，其中中端市场涨幅最大，为0.36%，涨幅唯一扩大；低端市场涨幅次之，为0.29%，较上月收窄近四成；高端市场涨幅最小，为0.21%，收窄微弱。从户型表现看，高端市场内小户型租金涨幅领先，中低端市场各户型租金走势均衡。表明中低端市场客户通过合租、分租等方式平衡租金支出，户型间租金走势相差不大。

  四、部分适租房源紧俏，导致局部市场成交量逆向走势。主要是需求密集区域，尤其地铁上盖物业，挂牌量及人气依然强劲。其中，低租金价位轨交房源需求最大，租金上涨明显，部分热租地段的房源租金较年初出现5%以上的增涨。同时，一些板块的二手房价格上升也带动了相应的人气和租金，多在中、外环线附近，如浦东三林、闵行浦江、静安彭浦等轨交板块，二手住宅市场的成交兴旺带动了租赁市场中的过渡性租赁、换租等需求。

  五、从城区看，中心城区及浦东内环租金整体上涨0.36%，新兴城区租金整体上涨0.16%，差别显着。其中，中心城区内各档换租改善需求上升；新兴城区内需求以低租金房源为主。从各行政区看，租金整体涨幅前三的为黄浦、长宁、浦东内环，分别上涨0.39%、0.37%、0.37%；租金整体涨幅末三的为奉贤、崇明、金山，分别上涨0.12%、0.07%、0.04%。综上，各区上涨行情不一，租赁淡季中配套完善的中心城区租金抗跌，成交周期等均好于新兴城区。

  六、部分长租公寓提前布局毕租季，推出促销揽客计划，包括月付、零押金、灵活租期、整合生活服务等手段，以应对即将到来的应届毕业生租房产生的支付能力、合约规范以及居住环境等常见问题。在收纳房源上，大部分长租公寓机构未见放缓，调查中所谓部分外省市规模性退租现象并未影响本市。

  5月10日，位于松江区泗泾镇的上海首宗集体租赁住房土地试点入市地块取得施工许可证，即将开工，宣布2021年对外营业。5月21日，上海市副市长吴清表示，持续优化人才综合发展环境，在人才安居方面目前全市累计筹措公租房等房源约15.2万套，累计供应房源约11.5万套，累计入住青年人才超过10万人。

  高端需求稳定释放

  5月，高端市场租赁指数上涨0.21%，涨幅环比缩小0.02个百分点。其中，一室上涨0.28%，二室上涨0.18%，三室上涨0.16%。除奉贤、金山、崇明区外，所监测的50个高端房源板块48上涨、2个下跌。本月高端市场呈现租金稳步小幅上行，需求总量延续的特征，显示市场从连续调整逐渐转向交投稳定。

  从统计的高端板块走势看，一些新兴商务区板块租金涨幅领先，受企业搬迁、扩张及自持办公房需求扩大的影响，高薪人员的流入带动住房租赁市场需求升温。如徐汇龙华、长宁中山公园租金均上涨0.40%，普陀长寿路、浦东花木租金分别上涨0.39%、0.36%，上述四板块一室户型平均租金为9840元、10192元、9960元、8935元；二室户型平均租金为12534元、13251元、12121元、11020元；三室户型平均租金为20200元、17623元、14945元、13850元。调查显示，上述四板块内新增租客不少为初创企业家及高级白领，租赁需求以一室、二室户型为主。中央商务区租金涨幅次之，如陆家嘴、人民广场、静安寺租金分别上涨0.29%、0.26%、0.24%。上述三板块内租客以高端商务客租赁一室户型为主，各户型间租金走势差异明显，一室户型租金分别上涨0.73%、0.53%、0.52%，平均租金为12688元、9962元、10170元；二室户型租金分别为持平、上涨0.24%、上涨0.36%，平均租金为17869元、12434元、13663元；三室户型租金分别为上涨0.13%、持平、下跌0.15%，平均租金为24284元、15321元、18609元。综上表明，在中央商务区，以商务租赁客居多，一室户型租金走出独立行情。而在新兴城区的一些板块租金涨幅也较大，如浦东三林、浦东唐镇、闵行龙柏金汇，租金分别上涨0.35%、0.30%、0.28%。上述三板块出现热租，一是区位优势，轨交环绕，临近新兴商务区、产业园区，板块内高收入白领数量庞大，支撑高端住宅租赁消费；二是单身客、新婚家庭等非商务型需求上升，租赁需求以一室、二室户型为主。

  中端市区升级集中

  5月，中端市场租赁指数上涨0.36%，涨幅环比扩大0.06个百分点。其中，二室上涨0.37%，三室上涨0.35%。所监测的全部16个行政区租金全部上涨。总共90个板块中，84个上涨，6个下跌。城区租金走势分化，中心城区租金涨幅领先，浦东内环内、虹口、长宁、静安分别上涨0.44%、0.43%、0.41%、0.38%。新兴城区浦东内环外、宝山、闵行、嘉定，租金分别上涨0.33%、0.25%、0.23%、0.15%。

  中端市场作为唯一租金涨幅扩大的分市场，为消费升级带动改善租赁成交上升所致，追求品质化、享受型的租赁消费升级在中心城区尤为明显，其中，以家庭租赁需求释放最为明显，部分热门小区适租房源不多。从全市中端板块看，内环内板块租金涨幅最大，其中多为中央商务区板块，如黄浦淮海中路、黄浦蓬莱公园、静安新客站、静安寺，租金分别上涨0.73%、0.71%、0.63%、0.62%，二室户型平均租金为9020元、8178元、7492元、8735元；三室户型平均租金为11437元、10309元、9750元、11351元。调查显示，上述四个板块，本月成交客户中不少为就近工作的高薪白领，其中换租案例比例上升，如从低端市场换至中端市场，从新兴城区换至中心城区，人均预算多在4500元-6000元，为月薪的20%-30%。其余涨幅较大的涉外租赁、新兴商务、产业园区等板块，如长宁古北、徐汇龙华、浦东张江，租金分别上涨0.62%、0.61%、0.60%，二室户型平均租金为8641元、7194元、6270元；三室户型平均租金为10444元、10135元、8117元，三板块内租客中不少为本板块及周边工作的白领阶层，改善需求同样明显释放。综上表明，各类商务、产业园区及涉外板块均出现了租赁消费升级的案例，提高租金支出以换取优质的居住环境、较短的通勤时间成为求租者共性。品质租房、低端升级中端等享受型租房案例成为主流，租客呈现年轻化、家庭化，买不如租的理念成为推手之一。下跌板块多位于新兴城区，如浦东川沙、嘉定丰庄、松江城区、青浦新城，租金分别下跌0.13%、0.10%、0.09%、0.06%。这类板块由于距离中心城区多在1小时左右车程，市区通勤求租者不多，租客以本板块内的经商人士、白领为主，需求数量不足以消化挂牌房源，降租或分割出租较为普遍。

  低端市场需求不减

  5月，低端市场租赁指数环比上涨0.29%，涨幅环比缩小0.18个百分点。其中，一室上涨0.27%，二室上涨0.31%。所监测全部16个行政区总共114个板块中，108个租金上涨、6个下跌。低端市场整体租金涨幅收窄近四成。其中，中心城区租金涨幅领先，如黄浦、静安、长宁、徐汇，租金分别上涨0.38%、0.36%、0.35%、0.34%。新兴城区如浦东内环外、闵行、松江、青浦，租金分别上涨0.31%、0.25%、0.22%、0.20%；含有较多远郊板块的奉贤、崇明、金山，租金分别上涨0.18%、0.16%、0.09%。

  在低端市场中，中心城区内临近中央商务区、新兴商务区、城市副中心板块的租金涨幅较大，如杨浦五角场、杨浦东外滩、静安西藏北路、徐汇康健，租金分别上升0.63%、0.53%、0.52%、0.50%，一室户型平均租金为4051元、4109元、4312元、4204元；二室户型平均租金为4898元、4904元、5243元、5073元。调查显示，上述四板块出现租金明显上涨，一是附近高校毕业生之前签约实习工作后开始入市求租，或是为避免即将到来的求租高峰而提前看房租房；二是这类板块距离城市主要商务区多在半小时车程内，成为对通勤时间有要求的租户首选；三是板块内可供工作岗位丰富，吸引年轻白领求租。需求叠加释放推动租金明显上行。新兴城区浦东内环外的板块租金涨幅较大，如浦东张江、六里、外高桥、上南，租金分别上涨0.50%、0.43%、0.43%、0.42%，一室户型平均租金为3646元、3519元、3368元、3529元；二室户型平均租金为4139元、4057元、3942元、4054元。调查显示，上述板块中的临近商务、产业园区，中低收入的白领、蓝领聚集，对低租金房源需求庞大，包括企业自持的出租房源。加上拆违、治理群租以及打击非法二房东的严格执行，使得一部分租客回归正规租赁市场，租客人均预算多在2000元以内；分散式长租公寓机构加入竞争，也推升了租金。而下跌板块中，远郊板块跌幅明显，如奉贤海湾、金山朱泾、嘉定城区租金分别下跌0.05%、0.04%、0.02%。由于需求基本为本板块内务工、经商人员，租金稳中有降。

  上海房产之窗房屋租赁指数报告指出，5月租赁市场进入短期调整。总体上看，市场交投活跃度减弱，成交有所收缩。从各分市场看，需求波动表现不一。其中，中端市场租金上涨居前，消费升级型租赁依然明显释放，涨幅唯一扩大；低端市场上涨次之，但涨幅缩小近四成；高端市场租金上涨最小，涨幅基本如前。从区域位置看，中心城区仍为租金涨幅领先区域，源于区位优势、可供房源量少；而新兴城区低租金房源是成交主力，但出行时间不能保证，导致部分预算充足的租客选择换租。

  目前，中低端市场品质化理念的推广和普及，或将改变现有的住房租赁市场走势，乃至模式。同时国资主导的公租房在满足基本居住功能的同时，也提供与社会租赁住房企业相同的配套服务、文化活动，成为市场新的增长点。根据往年规律，6月即将迎来毕业生租赁高峰，由于各城市抢人才大战不断，毕业生入沪数量，以及对上海租房市场走势的影响力，尚待观察。