上海5月二手房报告：涨幅微弱收窄 成交降近一成

  2019年5月，上海房产之窗二手房指数为3926点，比4月上升10点，环比上涨0.22%，涨幅缩小0.05个百分点，二手房指数连续第三个月上涨，涨幅连续两个月收窄；5月，二手房指数同比下降0.36%。

  5月，上海二手住宅成交套数为23320余套，环比下降9.23%，同比上升45.24%；以成交面积计，环比下降9.61%，同比上升43.91%。截至5月底，全市二手住宅挂牌量为65822套，环比下降0.62%；同比下降24.19%。挂牌量持续下降达到23个月。

  5月市场表现：一、5月二手住宅市场成交量下降近一成，3、4月销售旺季成交量均在2.5万套以上，5月交易回落表明了市场“小阳春”收尾，购房需求释放趋缓。

  二、5月市场交易表现为前弱后强，“五一”小长假是主要原因。5月上半月成交9780套，比4月下半月下降27.07%；5月下半月成交13540套，比5月上半月上升38.45%。

  三、价格走势统计：全市130个板块中，上涨板块占比由上月的65.38%缩小为59.23%；下跌板块占比由上月的20%扩大为23.85%；持平板块占比由上月的14.62%扩大为16.92%。以城区统计，依次为中心城区（成交占比31.83%）总体价格上涨0.27%；新兴城区近郊(成交占比59.18%)总体价格上涨0.13%；新兴城区远郊(成交占比8.99%)总体价格上涨0.23%。以环线统计，内环内总体价格上涨0.34%，内外环间上涨0.16%，外环外上涨0.04%。

  四、成交量走势统计：全市130个板块中，96个下降，34个上升。以城区统计,中心城区下降10.09%，近郊城区下降8.84%，远郊城区下降8.71%。以环线统计，内环内成交下降11.38%，为2880余套；内外环间成交下降9.13%，为8690余套；外环外成交下降5.99%，为11730余套。以价格段统计，总价300万元以内房源成交占比63.66%；300-500万元房源成交占比23.61%；500万元以上房源成交占比12.73%。以面积段统计，七个面积段成交量全面下降，具体为，200平方米以上、90-110平方米房源，成交分别下降14.86%、12.80%；50平方米以内、50-70平方米、70-90平方米、110-140平方米、140-200平方米房源，成交分别下降9.65%、8.68%、7.43%、8.78%、9.63%。

  五、全市普通住宅成交17020余套，非普通住宅成交8210余套。普通住宅与非普通住宅成交比例，全市为2.10:1，内环内为1.62:1，内外环间为2.08:1，外环外为2.26:1。内环内非普通住宅成交数量上升。

  六、全市成交TOP10板块中，中心城区板块1个，新兴城区近郊7个、远郊2个。近郊的闵行浦江、浦东三林、奉贤南桥以617套、567套、499套分列前三位；远郊的金山新城、嘉定城区以430套、403套分列第七、九位；中心城区的静安彭浦以449套列第五位。全市成交TOP10小区全部位于新兴城区近郊，外郊环间6个，郊环以外3个、内中环间1个，宝山罗店的罗店新村宝欣苑以174套位居榜首。

  5月6日，国家发改委发展战略和规划司司长陈亚军表示，放宽落户并不等于要放松房地产调控。不管户籍制度怎么改，都要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位不动摇，保持房地产市场平稳健康发展。城市既要满足刚性和改善型住房需求，又要坚决避免投机者借机钻空子，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制，防止房价大起大落。

  涨幅仅内环内扩大

  5月，中心城区（7个传统市区及浦东内环）总体价格上涨0.27%，环比缩小0.02个百分点；其中内环内上涨0.34%，环比扩大0.03个百分点。浦东内环内、徐汇、黄浦、静安分别上涨0.44%、0.33%、0.29%、0.28%；杨浦、长宁、虹口、普陀分别上涨0.25%、0.24%、0.21%、0.18%。中心城区全部65个板块中，38个上涨、15个下跌、12个持平。上涨板块如长宁中山公园、杨浦新江湾城、黄浦滨江、虹口四川北路，价格分别上涨0.87%、0.76%、0.68%、0.65%。下跌板块如杨浦鞍山、静安江宁路、徐汇长桥、普陀武宁，价格分别下跌0.57%、0.39%、0.29%、0.22%。

  5月，中心城区成交量环比下降10.09%，为7420余套。其中内环内成交量下降11.38%，为2880余套。中心城区所统计的七个面积段全部下降，降幅最大的为90-100平方米、110-140平方米房源，分别环比下降15.75%、14.16%，为630余套、560余套。降幅最小的为70-90平方米、140-200平方米房源，分别环比下降4.27%、1.65%，为1000余套、350余套。其余50平方米以内、50-70平方米、200平方米以上房源分别环比下降10.57%、10.84%、10.48%，为2650余套、2070余套、90余套。从中心城区成交量前100个小区看：一、以环线统计，分别为内环以内26个，内中环间35个，中外环间板块29个，外郊环间10个。各环线成交最多的小区为，内环内中远两湾城、内中环曹杨五村、中外环间协和家园、外郊环间桃浦一村。二、套均成交50平方米以内小区48个。成交领先如为潍坊九村、鞍山四村、竹园新村、曹杨五村，分别成交23套、20套、18套、17套，虽然小学入学登记已结束，但学区房小区仍是市场热点，其中，以套均40平方米、总价300-350万元的一室户型挂户口型房源最受欢迎。三、中大面积段房源以普陀、静安的小区最为热门，如普陀武宁的中远两湾城、桃浦的阳光建华城、万里的上海万里城，分别成交32套、23套、13套；静安大宁的慧芝湖花园、大华阳城、嘉利明珠城，分别成交12套、11套、10套。案例显示，90-100平方米、500-700万元的大二室、小三室户型最受改善客青睐。四、大面积房源成交量上榜小区多在浦东的板块，陆家嘴的世茂滨江花园、联洋的仁恒河滨城、陆家嘴的仁恒滨江园分别成交16套、16套、10套，套均面积为233.9平方米、162.52平方米、158.43平方米，套均总价为1827万元、1398万元、1441万元。

  内环内成交降幅前三板块，为黄浦、杨浦、普陀的内环板块，分别下降21.94%、18.53%、17.49%，为280余套、290余套、180余套；虹口、徐汇内环板块降幅最小，分别下降5.63%、4.13%，为330余套、340余套；静安内环板块成交唯一上升，上升1.10%，为360余套。七个面积段六降一升，其中140-200平方米房源成交环比上升0.85%，为230余套.其余面积段均下降，降幅前三的为50平方米以内、110-140平方米、50-70平方米房源，环比下降16.10%、12.87%、11.10%，为950余套、290余套、660余套。表明除了高端改善需求，刚需、初级改善以及顶级需求均现下降。从板块表现看，成交环比上升的内环板块8个，升幅领先的为静安曹家渡、虹口北外滩、黄浦滨江，分别上升38.33%、19.35%、18.52%，为60余套、30余套、20余套。案例显示，上述三板块商业配套完善吸引买家。其中，静安曹家渡、虹口北外滩成交多为450-650万元、75平方米初级改善房；黄浦滨江成交以1000万元、100平方米中高端商品房为主。

  5月，新兴城区近郊价格总体上涨0.13%，环比缩小0.10个百分点；远郊价格总体上涨0.23%，环比缩小0.08个百分点。成交前三的浦东内环外、宝山、闵行价格分别上涨0.12%、0.15%、0.17%；青浦、松江、嘉定价格分别上涨0.15%、0.14%、0.08%；含有较多远郊板块的崇明、金山、奉贤，价格分别下跌0.18%、0.16%、0.12%。新兴城区全部65个板块中，39个价格上涨、16个下跌、10个走平。上涨板块如闵行吴泾、浦东康桥、宝山通河、青浦重固，价格分别上涨0.57%、0.51%、0.42、0.35%。下跌板块如嘉定安亭、金山枫泾、青浦徐泾、宝山罗店，价格分别下跌0.55%、0.37%、0.23%、0.17%。

  近郊城区成交量环比下降8.84%，为13800余套，所统计的近郊区域中，八降一升。成交下降前三的区域，为闵行、浦东、嘉定近郊，分别下降15.61%、11.12%、10.80%，为2430余套、4380余套、900余套；宝山近郊成交唯一上升，上升0.98%，为2880余套。新兴城区近郊七个面积段全部下降，降幅最大的为200平方米以上房源，环比下降16.73%，为240余套；50-70平方米、140-200平方米房源分别下降11.16%、10.29%，为3660余套、440余套；50平方米以内、70-90平方米、90-110平方米、110-140平方米房源成交分别下降7.45%、7.78%、7.13%、8.42%，为1510余套、4500余套、2070余套、1350余套。综上可见，近郊各面积段成交降幅接近。超大面积的200平方米以上房源虽降幅最大，但占比极小，仅表示近郊大平层及别墅成交降温。从板块成交走势看，近郊城区成交上升板块13个，宝山罗店、青浦徐泾升幅最大，环比上升115.56%、26.09%，为480余套、200余套，板块内250-300万元的低总价房源成交集中；而成交降幅领先的嘉定南翔、闵行颛桥，环比下降29.13%、28.94%，为140余套、220余套，板块内350-400万元的初级改善需求下降。从近郊成交前100个小区看：外郊环间小区76个，中外环间20个，内中环间4个。外郊环间购房需求集中，相比上月增加6个小区。成交排名前三的新凯家园、崧泽华城秀景苑、徐泾北城馨浦苑，均为动迁房再上市，70-75平方米、总价200万元左右的房源成交集中，为不少市区客、外省市首次购房者所青睐，所在的松江泗泾、青浦赵巷、青浦徐泾板块价格分别下跌0.14%、上涨0.24%、下跌0.23%。内外环间成交领先小区，如内中环间的三林世博家园、中外环间的浦发绿城，两小区也同为动迁房再上市，以300-400万元、70-80平方米的房源为主，所在的浦东三林板块价格下跌0.48%。

  远郊城区成交量环比下降8.71%，为2090余套。全部11个板块中7降4升；价格表现4涨2平5跌。成交量前三的金山新城、嘉定城区、临港新城，成交占比远郊的53.73%，分别为430余套、400余套、290余套，价格分别为下跌0.23%、上涨0.39%、下跌0.16%。统计显示，三板块内成交以160-220万元、85-90平方米的二室户型房源为主，次新商品房较为热门，卖家让价2%-4%较多，购房者中首套客及低预算二套投资客较多。一些养老、度假概念的板块成交出现上升，如崇明城桥镇、金山枫泾，价格分别为上涨0.17%、下跌0.37%，成交分别上升33.33%、26.67%，为80余套、30余套，买家中不少为二套客，为养老、度假而购入，以85-100平方米、200万元以内的房源最受欢迎。

  下跌持平占比四成

  5月，全市130个板块中，价格上涨板块77个，占比59.23%；下跌板块31个，占比23.85%；持平板块22个，占比16.92%。

  价格上涨板块比上月减少8个，价格总体上涨0.42%，环比扩大0.02个百分点。上涨板块中，中心城区38个，新兴城区近郊35个，远郊4个；60个板块价涨量跌，17个板块量价齐升。其中成交降幅居前的多在新兴城区，如嘉定南翔、闵行七宝、浦东张江，分别下降29.13%、27.37%、23.12%，为140余套、190余套、140余套，价格分别上涨0.45%、0.32%、0.74%。上述三板块中，70-90平方米房源仍为成交主力面积段，但分别环比下降16.05%、25.68%、60%。一些持有优质房源的卖家坚守价格，成交由此减速。中心城区板块跌幅较小，如徐汇龙华、黄浦打浦桥、长宁新华路，分别环比下降20%、16.45%、15.73%，为120余套、120余套、70余套，价格分别上涨0.36%、0.36%、0.64%。案例显示，上述三板块内徐汇龙华110-140平方米房源成交环比上升44.44%、黄浦打浦桥140-200平方米房源成交环比上升54.55、长宁新华路90-110平方米房源成交环比上升133.33%，均为中大户型房源，表现为改善房源成交升温，带动板块价格上涨。量价齐升板块多集中在中心城区，如普陀真如、静安大宁绿地成交环比上升8.81%、5.57%，为170余套、340余套，价格分别上涨0.25%、0.53%，其中普陀真如70平方米以内的房源成交上升23.76%、静安大宁绿地70-110平方米的房源成交上升11.43%，其余面积段成交环比均现下降，从上述两板块价格变化看，改善型房源成交扩大对板块价格走势更为明显。

  价格持平板块22个，环比增加3个。其中，中心城区12个，新兴城区近郊8个、远郊2个。价格持平板块成交17降5升，成交升幅前三的为金山朱泾、松江小昆山、嘉定丰庄，分别环比上升38.64%、25.49%、10.68%，为120余套、60余套、310余套。从成交案例看，金山朱泾、松江小昆山作为远郊板块，低预算的首套购房需求上升，以90平方米、200万元房源为主；嘉定丰庄作为轨交及配套成熟板块，为不少初级改善客或市区置换客所青睐，成交以80平方米、300-350万元房源为主。成交下降幅度前三的静安寺、黄浦豫园、浦东洋泾，分别环比下降30.16%、22.7%、21.31%，为40余套、100余套、140余套。上述三板块70平方米以内中小户型成交均出现二三成减少，其余面积段成交稳定。究其由，有效挂牌房源不足，学区房需求减退。

  价格下跌板块31个，比上月增加5个，价格总体下跌0.31%，环比扩大0.13个百分点。其中，中心城区15个，新兴城区近郊11个，远郊5个。下跌板块增量多在中心城区，价量齐跌板块21个，价跌量升板块10个。价量齐跌板块中，中心城区如长宁古北、普陀武宁、人民广场，分别环比下跌26.53%、19.42%、16.67%，为30余套、80余套、20余套，价格分别下跌0.37%、0.22%、0.12%。新兴城区板块如闵行金虹桥、松江泗泾、浦东三林，分别环比下跌13.96%、13.45%、7.95%，为190余套、350余套、560余套，价格分别下跌0.37%、0.14%、0.48%。综上显示，中心城区及新兴城区的一些板块，尽管降价揽客但未明显奏效，成交出现不同程度的下降，需求释放趋缓是主因。价跌量升板块中，宝山罗店升幅最大，环比上升115.56%，为两个动迁小区集中转让所致，并非个人买家集中购入，不代表板块成交出现大幅波动。除上述两小区，罗店成交环比上升22.66%，价格下跌0.17%。另外，如青浦徐泾、宝山大华，价格分别下跌0.23%、0.26%，成交环比上升26.09%、15.44%，成交升幅也较大。板块内初级改善需求略有上升，如青浦徐泾70-90平方米房源环比上升81.36%、宝山大华90-110平方米房源环比上升33.33%，成交案例中议价2%-3%情况较多。

  上海房产之窗二手房指数报告指出，5月上海二手住宅市场成交下降近一成，仍然远超2万套的正常年份月度平均水平。从价格走势看，连续第三个月出现上涨，但近两月涨幅收窄。中心城区价格涨幅最大，新兴城区远郊其次，近郊最小；从环线看，内环内价格涨幅最大，并由内到外的各环递减。综上可见，市场在需求趋缓，成交向下波动的走势中，区域位置左右价格的特征显现。

  5月告别3、4月“小阳春”，成交结构与区域价格支撑点有所变化。学区房、高端住宅、改善住宅等弹性需求增长。值得关注的是，5月中心城区内环以内普通住宅占比缩小，表明了中高总价的改善型弹性需求支撑了价格行情。而新兴城区普通住宅占比扩大，5月再上市的动迁房重回成交主力，表明低预算购房需求强于中高预算改善需求。6月开始步入夏季传统淡季，淡季不淡，仍然值得期待。