上海4月租房报告：租赁消费升级 租金涨幅扩大

  2019年4月，上海房产之窗房屋租赁指数为1943点，比上月上升7点，环比上涨0.36%，涨幅扩大0.04个百分点，环比上涨连续十个月；4月，房屋租赁指数同比上涨2.05%，同比上涨连续五个月。

  4月，上海房屋租赁市场继上月进入季节性租赁高峰后，旺盛需求不减，租赁消费升级，呈现量稳价升的态势。

  4月的市场表现：一、房屋租赁指数突破历史高位，达到1943点。之前的高位记录是2017年3月的1939点。这也是自2018年7月起，租赁指数告别环比九连跌后，连续第十个月环比上涨，且三个月来环比涨幅持续扩大。

  二、需求结构显现变化，换租需求上升。随着外省市人口集中流入减速，新租需求略有减少；而中低端市场的刚性、改善需求尤其是换工、搬迁等导致的换租需求上升，成为本轮租房的关注点。其中包括租客或改变居住区域环境、或追求居住品质喜好等产生的换租需求，据调查，不少案例并非是调整面积或户型。高端市场则表现为需求增速，租金止跌反涨并连涨两个月，其中年轻家庭释放的品质租赁需求尤为明显。

  三、由于市场升温，拉升了区域内租金底价水平。挂牌价上涨成为普遍现象，表现为，成交趋旺，致使多数板块底价房源快速减少，从而拉升了区域内租金底价水平。房东强势，议价减少，大众欢迎的有效房源成为紧俏。从户型看，中小户型需求量大，租金涨势亦然，这与当前租房人口类型包括家庭，以1-3人的租房结构有关。

  四、中心城区租客新增总量下降，新兴城区上升。新兴城区部分区域正呈现出需求密集特征，接近中心城区。尤其是交通及规划日臻完善的近郊越来越吸引人群，相对低的租金水平引发租客的集聚效应。而中心城区表现为起租门槛较高，房源较少使得租金涨幅依然高于新兴城区。

  五、部分非商品房小区反向走势，租金涨幅后来居上。以整租房源为例，临近轨交、CBD、园区的老工房（售后公房）、动迁配套房，由于之前底价低，租金涨幅5%左右，高于商品房小区2%-3%的涨幅。 

  六、长租公寓头部企业规模仍在加速扩张。业务揽客手段采取首月免租、分期付、减免服务费等方式，目标客群多为经济承受力较弱的租客。集中或分散式长租房源的扩张，对自然人出租份额，以及对区域市场结构等造成影响，推升板块热度及成交。此情况多出现在新兴城区近郊的新建动迁大居板块。

  4月22日，上海市房管局局长胡广杰做客“2019上海民生访谈”节目时表示，上海的住房发展处于“房地产市场调控的关键期”“居住困难矛盾的转换期”和“住房租赁体系的构建期”。上海将有效增加租赁住房供应量、加快完善相关法律制度、公共服务以及权益保障，既保障出租人的权益，又保障承租人的权益，改变以往“售卖一条腿长，租赁一条腿短”的局面。

  高端市场快速升温

  4月，高端市场租赁指数上涨0.23%，涨幅环比扩大0.19个百分点。其中，一室上涨0.25%，二室上涨0.20%，三室上涨0.22%。

  除奉贤、金山、崇明区外，所监测的50个高端房源板块全部上涨。高端市场租金在上月止跌反转后，本月需求延续上升，租金涨幅随之扩大，户型间租金走势表现一致，呈现全面上涨之势。从所统计的板块走势看，本月高端市场热点有二：其一，黄浦江沿线板块需求旺盛，租金上涨明显，如黄浦滨江、虹口北外滩、陆家嘴板块，租金分别上涨0.43%、0.33%、0.32%，滨江沿线板块热租为商务租赁、享受型需求升温所推动。其中，黄浦滨江、虹口北外滩板块家庭客为主，偏好大户型租借，上述二板块一室户型租金分别上涨0.35%、0.24%，平均租金为12562元、12269元；二室户型租金涨幅为0.47%、0.29%，平均租金为14760元、14669元；三室户型租金涨幅为0.48%、0.45%，平均租金为19028元、18562元。陆家嘴板块则是小户型单人商务居住需求旺盛，一室户型租金涨幅远大于二、三室户型，一室户型租金上涨0.85%，平均租金为11996元；二室户型、三室户型租金分别为上涨0.11%、持平，平均租金为17144元、21634元。其二，新兴城区一些板块成交案例中，家庭型改善租房需求凸现，对小区环境及装修品质最为关切，可接受租金弹性较大，推动行情。如浦东三林、浦东唐镇、闵行龙柏金汇，租金分别上涨0.36%、0.35%、0.32%，区别于以往企业主、高薪人群的外板块流入性租赁需求，家庭型租客中以租养租、暂缓置换的情况较多，且往往签订2-3年的中期租约。究其由，年轻化家庭类租客比例上升，推动品质化租赁需求释放，资金暂不足以支持置业或置换，又有急迫的改善愿望，不满足于租借老旧小区、普装以下房源。由此，新兴城区的高端市场需求冷淡局面有变，成交出现升温。

  中端凸现消费升级

  4月，中端市场租赁指数上涨0.30%，涨幅环比扩大0.05个百分点。其中，二室上涨0.31%，三室上涨0.29%。

  所监测的全部16个行政区租金全部上涨。总共90个板块中，83个上涨，7个下跌。中心城区租金涨幅领先，浦东内环内、静安、徐汇、黄浦分别上涨0.42%、0.38%、0.37%、0.37%。新兴城区如宝山、浦东内环外、闵行、青浦，租金分别上涨0.24%、0.21%、0.21%、0.18%。中端市场消费升级凸现，整体呈现量稳价升的走势。从全市中端板块看，中心城区内环内涨幅领先，中央商务区及周边板块成交火热，如徐汇淮海西路、黄浦淮海中路、浦东陆家嘴、静安南京西路，租金分别上涨0.69%、0.54%、0.54%、0.52%。其中二室户型平均租金为7579元、7614元、7427元、8527元；三室户型平均租金为10260元、11340元、10627元、12150元。调查显示，中端市场除传统刚需、改善外，一个显着特点是同面积、同户型换租案例增多，面积改变让位于品质改变。而在城市副中心、新兴商务区、产业园区板块，租金涨幅同样明显，如浦东花木、闵行七宝、浦东张江、普陀真如，租金分别上涨0.49%、0.38%、0.37%、0.32%，其中二室户型平均租金为6619元、5856元、6506元、5955元；三室户型平均租金为8447元、7572元、8380元、8796元。综上表明，跳槽带动的换租需求仍在释放，而搬迁换租需求的叠加推升了行情，享受型需求成为动力。与此同时，具有较高收入水平的白领及创业者，对居住位置、装修标准等条件敏感度高，部分租客未觅到满意的个人房东出租房源，转而求租价格更高的长租公寓（集中或分散）。在下跌板块中，如浦东外高桥、闵行春申、青浦徐泾租金分别下跌0.10%、0.06%、0.02%。调查显示，这些位于外环以外的板块，除去本地工作的租客外，外板块流入的改善型、品质型租客少，需求不足导致成交平淡。

  低端市场需求强劲

  4月，低端市场租赁指数环比上涨0.47%，涨幅环比缩小0.02个百分点。其中，一室上涨0.46%，二室上涨0.47%。

  所监测全部16个行政区总共114个板块中，107个租金上涨、2个持平、5个下跌。4月，低端市场板块租金由上月全面上涨出现部分小波动，合乎市场逻辑。中心城区涨幅领先，如浦东内环内、黄浦、长宁、静安、徐汇，租金分别上涨0.61%、0.59%、0.56%、0.55%、0.53%；新兴城区如浦东内环外、宝山、闵行，租金分别上涨0.50%、0.46%、0.38%；含有较多远郊板块的奉贤、崇明、金山，租金分别上涨0.34%、0.19%、0.14%。从板块统计看，中心城区一些板块租金涨幅领先，如浦东花木、杨浦控江路、长宁中山公园、静安闸北公园，租金分别上涨0.97%、0.88%、0.88%、0.79%。其中一室户型平均租金为3912元、3710元、3924元、3652元；二室户型平均租金为5276元、5087元、5578元、5355元。中心城区租赁需求集中在轨交完善或多轨交覆盖、距中央商务区半小时内的板块，其中5000元左右的合租房源最受欢迎。调查显示，尽管是低端市场，但租客年轻好变，快速流动导致换租需求扩大，这与工作调动带来换租关联不大，更多的是学友亲朋间的聚合效应，以及临近大学、商业综合体等方便学习、生活的需求。在新兴城区，浦东航头、松江城区、青浦新城、宝山顾村租金分别上涨0.73%、0.70%、0.67%、0.52%，其中一室户型平均租金为2419元、2353元、2215元、2425元；二室户型平均租金为2959元、3041元、2732元、3067元。调查显示，上述四板块内租客由新入沪人员为主，多为工作年限短、收入水平较低者，人均租金成本1500元以内的房源备受欢迎，在此价位段，由于需求庞大，也成为各类长租公寓布局重点。而在一些经济别墅区板块的公寓楼，租客则以多人合租、分割单间租赁为主，整租行情不旺。如青浦赵巷、松江莘闵租金分别下跌0.10%、0.07%。综上，本轮低端市场需求特点为，中心城区量稳价升，新兴城区换租需求替代了新租需求。

  上海房产之窗房屋租赁指数报告指出，4月租赁市场的变化，源于各类换租表现活跃，成为市场主力；新租需求因人口流入减速而有所放缓。总体来看，市场显现季节性热租，享受型需求上升。三个分市场的走势：低端市场需求最大，仍为租金领涨区域；中端市场在改善需求带动下，品质租房扩大，成为消费升级的主区域；高端市场需求加快释放，租金涨幅环比扩大最为明显。从区域位置看，新兴城区成交量要大于中心城区，出现城区间互相渗透换租的众多案例，而且新兴城区的不少非商品房小区出现租金涨幅超过商品房小区。

  当前，政府部门政策以解决新市民居住为主要出发点，补齐租赁市场短板，解决痛点。除机构经营出租外，自然人出租依然是供应主体，租赁市场存在长尾效应。根据以往规律,5月交易或由增速转向平缓，需求减少下租金走势值得关注。