上海3月二手房报告：成交全面回升 价格终结连跌

  2019年3月，上海房产之窗二手房指数为3905点，比2月上升22点，环比上涨0.52%。3月二手房指数环比下降十五个月后止跌转正，同比则下降1.77%。

  3月，上海二手住宅成交套数为25930余套，环比上升167.08%，同比上升50.13%；以成交面积计，环比上升163.87%，同比上升47.90%。成交量创下2016年10月“沪六条”执行以来二十九个月的月度新高；并且所有七个面积段房源全线飘红，提升幅度极为均衡，由之前的成交结构性上升转为市场整体上升。截至3月底，全市二手住宅挂牌量为66532套，环比下降0.62%，同比下降36.53%。与挂牌量相对应，摘牌量上升。

  3月市场表现：一、小阳春特征显现，二手住宅市场比一手住宅市场更热。一手住宅成交套数环比上升114.55%、同比上升32.23%，两项指标均不及二手住宅。

  二、成交量持续大幅提升。这波行情始于春节后2月下半月，市场快速启动。2月下半月成交7600余套，3月上半月成交10980余套，3月下半月成交14890余套。

  三、全市130个板块价格走势，上涨板块占比73.08%，高于1、2月的16.15%、36.92%占比；下跌板块占比12.31%，低于1、2月的63.85%、41.54%；持平板块占比由上月的21.54%缩小为14.62%。以城区统计，依次为中心城区（成交占比30.95%）总体价格上涨0.62%；新兴城区近郊(成交占比59.34%)总体价格上涨0.38%；新兴城区远郊(成交占比9.71%)总体价格上涨0.12%。以环线统计，内环内总体价格上涨0.74%，内外环间上涨0.44%，外环外上涨0.22%。

  四、全市130个板块成交量走势，129个上升，仅金山亭林下降。以城区统计,中心城区上升162.77%，近郊城区上升173.13%，远郊城区上升146.62%。以环线统计，内环内成交上升169.07%，为3030余套；内外环间成交上升163.15%，为9780余套；外环外成交上升169.61%，为13100余套。以价格段统计，总价300万元以内房源成交占比66.60%，低于上月的68.76%；300-500万元房源成交占比22.88%，高于上月的21.21%；500万元以上房源成交占比10.52%，高于上月的10.03%。以面积段统计，七个面积段成交量均衡上升，成为本轮行情的一大特色。50平方米以内、50-70平方米、70-90平方米、90-110平方米、110-140平方米、140-200平方米、200平方米以上房源，成交分别上升171.16%、165.97%、159.85%、181.01%、167.11%、166.78%、150.82%、167.08%。

  五、全市普通住宅成交18230余套，非普通住宅成交7700余套。普通住宅与非普通住宅成交比例，全市为1.96:1，与上月2.53:1相比，非普通住宅占比上升。具体为，内环内2.41:1，内外环间2.45:1，外环外2.37:1。

  六、全市成交TOP10板块中，中心城区板块上榜1席，新兴城区近郊7席、远郊2席。近郊的闵行浦江、浦东三林、浦东上南以660套、634套、567套分列前三位；远郊的金山新城、嘉定城区以509套、491套分列第七、九位；中心城区的静安彭浦以498套列第八位。全市成交TOP10小区中，新兴城区近郊9个、远郊1个，其中8个位于外郊环间，内中环间、郊环以外各1个，松江泗泾的新凯家园以153套位居榜首。

  3月18日，韩正副总理到住建部调研时强调，当前房地产市场总体保持平稳运行，市场预期趋于理性。要坚持一城一策、因城施策，从各地实际情况出发，有什么问题，就解决什么问题，稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案试点，做好实施过程中的评估和跟踪。要紧紧围绕稳地价、稳房价、稳预期的调控目标，夯实城市主体责任，落实好省级政府监控和指导责任，坚决防范化解房地产市场风险。要建立科学的监控体系，确保数据及时、准确、全覆盖，加快建设以大数据为基础的全国房地产市场监测系统，为分析研判房地产市场形势和开展有效调控提供技术支撑。

  中心城区涨幅领先

  3月，中心城区（7个传统市区及浦东内环）总体价格上涨0.62%，环比扩大0.58个百分点，其中内环内上涨0.74%，环比扩大0.71个百分点。黄浦、静安、虹口、徐汇、长宁分别上涨0.68%、0.66%、0.66%、0.64%；普陀、杨浦、浦东内环分别上涨0.58%、0.56%、0.43%。中心城区全部65个板块中，51个上涨、9个持平、5个下跌。上涨板块如虹口北外滩、普陀长寿路、黄浦五里桥、长宁天山，价格分别上涨1.23%、1.12%、1.08%、1.02%。下跌板块如静安江宁路、普陀桃浦、长宁虹桥路、人民广场，价格分别下跌0.31%、0.19%、0.15%、0.12%。

  3月，中心城区成交量环比上升162.77%，为8020余套。其中内环内成交量上升171.82%，为3030余套。中心城区70平方米以内房源成交占比68.10%。所统计的七个面积段中，六个超1倍升幅。其中，90-110平方米房源升幅最大，环比上升185.53%，为650余套；其次是50-70平方米、50平方米以内房源，环比上升167.32%、165.28%，为2320余套、3130余套。仅200平方米以上房源升幅不到1倍，为70余套。从中心城区成交量前100个小区看：一、以环线统计，分别为内环以内23个，内中环间37个，中外环间板块32个，外郊环间8个。各环线成交最多的小区为，内环内竹园新村、内中环延长小区、中外环间粤秀名邸、外郊环间桃浦七村。二、套均成交50平方米以内小区50个，环比增加4个。成交领先的小区多在中环以内，其中学区房成交热再起，竹园新村、潍坊十村、鞍山四村、梅园三村的成交为26套、24套、23套、21套，均为上月三倍以上。学区房源以40-45平方米的一室、一室半挂户口房源成交最热。而之前非热门学区的房源开始走俏，如彭浦新村、延长小区、曹杨五村、市光三村，200-300万元，40-50平方米的房源成交均20套以上。三、大面积房源成交量上榜的小区，仅浦东联洋的仁恒河滨城，套均面积为154.06平方米，套均总价1356万元，成交22套。

  内环内成交升幅领先板块为浦东、黄浦、徐汇的内环板块，分别上升219.05%、172.41%、166.14%，为1000余套、310余套、330余套；升幅最小的长宁内环板块，也上升138.82%，为200余套。内环内从七个面积段看，六个面积段成交升幅均超1倍，其中，140-200平方米房源成交升幅最大，环比上升209.68%，为190余套；其次为110-140平方米、50平方米以内房源，环比上升183.16%、177.96%，为260余套、1170余套；200平方米以上房源成交升幅最小，环比上升90.48%，为40余套。从板块表现看，成交前三的陆家嘴、徐家汇、杨浦鞍山，环比上升215.11%、165.04%、133.66%，为430余套、320余套、230余套，价格分别上涨0.56%、0.79%、0.84%。成交案例显示，上述三板块内的400-500万元、55-70平方米的二室户型优质学区房源成交集中，置换型客户比例不在少数，表现为出售普通房源置换购入学区房源，优质房源成交周期缩短至一个月左右，挂牌价出现2%-3%的上涨。

  3月，新兴城区近郊价格总体上涨0.38%；远郊价格总体上涨0.12%。成交前三的浦东内环外、宝山、闵行价格分别上涨0.57%、0.37%、0.32%；松江、嘉定、青浦价格分别上涨0.28%、0.23%、0.21%；含有较多远郊板块的奉贤、崇明、金山，价格分别上涨0.29%、0.15%、0.14%。新兴城区全部65个板块中，44个价格上涨、11个下跌、10个走平。上涨板块如浦东张江、宝山通河、嘉定南翔、嘉定丰庄，价格分别上涨1.06%、0.84%、0.62%、0.48%。下跌板块如青浦徐泾、浦东航头、松江泗泾、宝山罗店，价格分别下跌0.35%、0.28%、0.21%、0.17%。

  近郊城区成交量环比上升173.13%，为15380余套。升幅前三的青浦、闵行、松江近郊，分别上升230.70%、191.65%、179.93%，为1130余套、2890余套、1670余套。从面积段分析，50-90平方米房源成交最多，占比60.53%。从统计的七个面积段看，90-110平方米房源成交升幅最大，环比上升192.95%，为2240余套；其次为50平方米以内、200平方米以上房源，分别环比上升188.09%、186.30%，为1760余套、200余套；升幅最小的50-70平方米房源，也环比上升165.09%，为4250余套。综上可见，各面积段房源成交升幅均衡，其中近郊城区内改善型需求增速最为明显。近郊城区成交100套以上板块47个，环比增加1.35倍，其中成交升幅前三的青浦重固、青浦徐泾、浦东碧云，成交环比上升900%、477.78%、475%，为40余套、100余套、20余套，价格分别上涨0.38%、下跌0.35%、上涨0.42%。成交量前三的闵行浦江、浦东三林、浦东上南，分别为660余套、630余套、560余套，环比上升168.29%、197.65%、158.90%，价格分别上涨0.41%、0.89%、0.73%。调查分析，上述三板块成交以250-350万元的动迁配套房源、老工房（售后公房）为主，成交案例中，外省市户籍购房客比例居多，不少为首次购房者，达到社保缴纳年限后选择入市，板块交通便利，配套成熟受到关注，优质房源3-5万元的涨幅常见。从近郊成交前100个小区看：外郊环间小区72个，中外环间25个，内中环间5个。外郊环间购房需求集中、增速明显，排名前三的新凯家园、崧泽华城、民乐城惠康苑均位于此，分别成交153套、127套、77套，所在的松江泗泾、青浦赵巷、浦东惠南板块价格分别下跌0.21%、上涨0.64%、持平，三小区成交房源以再上市的动迁安置房为主，180-250万元、75平方米左右的二室户型房源成交集中。内外环间成交领先小区，如内中环间的三林世博家园，中外环间的静安新城，以套均300-400万元、70-75平方米的房源为主，所在的浦东三林、闵行金虹桥板块价格分别上涨0.89%、0.51%。

  远郊城区成交量环比上升146.62%，为2510余套。全部11个板块中10个成交增幅超1倍；价格则表现为4涨4平3跌。成交量前三的金山新城、嘉定城区、临港新城，成交占比远郊61.02%，分别为500余套、490余套、340余套，价格分别为上涨0.16%、持平、下跌0.14%。成交案例显示，三板块内成交以150-200万元、75-90平方米的房源为主，位置偏远，购房者中外省市户籍集中，价格波动不大。另外，成交升幅最大的则为青浦朱家角，环比上升470%，为50余套，价格上涨0.97%；金山朱泾成交升幅仅环比上升73.13%，但量大，为110余套，价格整体持平。调查显示，这两个板块购房客以本地居民及市区养老客为主，总价相比主城区更低，成交以150万元以内、80-90平方米的房源为主。

  上涨板块七成以上

  3月，全市130个板块中，价格上涨板块95个，占比73.08%；持平板块19个，占比14.61%；下跌板块16个，占比12.31%。

  价格上涨板块95个，环比增加47个，价格总体上涨0.63%，环比扩大0.35个百分点。上涨板块中，中心城区51个，新兴城区近郊40个，远郊4个，其中，成交升幅超1倍的板块达88个。中心城区成交升幅领先的浦东联洋、长宁古北，分别环比上升400%、270%，为60余套、30余套。调查显示，上述两板块内购房需求以中大面积段房源为主，浦东联洋110-140平方米、140-200平方米房源成交环比上升明显566.67%、850%；长宁古北主力面积段成交同样出现放量，达100%-150%升幅。两板块内核心主力为千万级改善客，入市意愿强，由于优质房源稀缺，小幅涨价不在少数。新兴城区近郊成交升幅领先的嘉定南翔、青浦赵巷、闵行吴泾，分别环比上升293.02%、278.75%、235.71%，为160余套、300余套、90余套，价格分别为上涨0.62%、0.64%、0.25%。上述三板块内成交以75-90平方米、250-350万元的二室户型房源为主，其中商品住宅、房龄5年内的动迁房受到关注，一些卖家尝试小幅提价，而售后公房价格波动不大，楼层不佳的房源延续降价出售。成交升幅不足1倍的板块如浦东张江、杨浦黄兴公园、长宁中山公园，分别环比上升91.21%、83.25%、80.7%，为170余套、360余套、100余套，价格分别上涨1.06%、0.93%、0.87%。上述三板块成交主力面积段为70平方米以内的中小户型，虽成交量未现大幅上升，但带有优质学区、临近商务办公区、产业园区的特征，受到预算在400万元左右买家的青睐。调查显示，三板块内新增挂牌不及成交速度，一些优质房源提价3%左右仍被接受。

  价格持平板块19个，环比减少9个，其中，中心城区9个，新兴城区近郊6个、远郊4个。价格持平板块成交全部上升，成交升幅超2倍的为松江小昆山、浦东花木，分别上升292.86%、234.33%，为50余套、220余套。成交案例显示，松江小昆山、浦东花木的中大面积房源成交均明显上升，110-140平方米房源，成交环比分别上升1300%、1000%，改善客增速大于刚需客，推动大面积房源成交放量，但卖家并未因带看增加而大幅提价，两板块价格走势稳定。其余成交升幅较大的板块均在中心城区及一些临近的近郊板块，如闵行航华、静安闸北公园、徐汇上海南站，成交分别环比上升196.1%、192.31%、187.90%，为220余套、300余套、350余套，上述三板块内成交以中小面积售后公房为主，即便需求增多，但房价依旧稳定。

  价格下跌板块16个，环比减少38个，价格总体下跌0.22%，环比缩小0.35个百分点，其中中心城区5个、新兴城区近郊8个、远郊3个。中心城区的普陀桃浦、杨浦东外滩价格分别环比下跌0.19%、0.15%，成交环比上升100%、151.11%，为220余套、200余套。调查显示，上述两板块50-70平方米房源成交均出现大幅上升，分别环比上升318.18%、283.33%，成交以300-400万元的售后公房为主，买家入市活跃，卖家积极配合，交易提速明显，置换型卖家仍愿给出1%-2%的议价空间。新兴城区的浦东航头、嘉定安亭价格分别下跌0.28%、0.25%，成交分别环比上升178.72%、127.94%，为260余套、150余套。从成交案例分析，浦东航头70-90平方米房源走俏，环比上升233.33%，为160余套，动迁配套房源成交集中，而140平方米以上的大户型房源、别墅房源成交如常。嘉定安亭以90-140平方米的初级改善房源为主，其中90-110平方米、110-140平方米房源分别环比上升178.57%、162.5%，为39套、42套。在上述类型的以刚需、初改客户为主的板块中，卖家为求成交快速，仍给出小幅议价。

  上海房产之窗二手房指数报告指出，3月上海二手住宅在社保满年限及首套客、置换客等多方需求升温下成交大幅上升1.6倍，七个面积段房型交易升幅高度接近，表明市场由之前的成交结构性上升进入全面上扬，为楼市稳定夯实了基础。价格走势告别连续十五个月阴跌，上涨板块占七成三，中心城区价格续涨，新兴城区价格止跌转涨。市场比较突出的变化是中心城区学区房源再现领涨；新兴城区在以动迁配套房、售后公房为成交主力的基础上，新增改善需求明显增长，集中表现为90-110平方米房源成交升幅最大。

  3月，传统销售旺季如期而至。2月春节期间积压的购房需求在节后持续释放。当前市场中，中心城区区位优势支撑价格；新兴城区作为首套刚需及中心城区改善溢出承接地，价格止跌企稳。4月，作为传统旺季小阳春的延续，需求放量和价格走势平稳值得期待。