上海3月租房报告：传统旺季来临 租金涨幅扩大

  2019年3月，上海房产之窗房屋租赁指数为1936点，比上月上升6点，环比上涨0.32%，涨幅扩大0.15个百分点，环比上涨连续九个月；3月，房屋租赁指数同比上涨1.53%，同比上涨连续四个月。

  3月，上海房屋租赁市场季节性租赁高峰如期而至，需求集中释放，租金上行幅度扩大。3月的市场表现：一、租金连续第九个月上涨，受返城、新入沪、换工等人口流动及导入集中影响，各类租赁需求呈现明显上升之势，供需两旺，量价齐升。之前低迷的高端市场，在下跌4个月后也出现回升。二、新增挂牌增速尚不抵租房需求增速，需求推动成交加快，其中急租案例增多。调查显示，户型需求以中小套（间）为主，各类需求中返城、新入沪群体数量居多，这类租金预算多为人均2000元以内；换租客、租赁改善客数量上升，租金预算稍高，其中租借精装修房以及非老公房居多，人均多在2000-4000元；高端家庭改善增速超过商企、涉外需求，套均租金在1万元以上。三、市场行情3月上半月即进入高峰，下半月需求渐趋平缓。邻近中央商务区、新兴产业园区、距轨交1公里内的房源热租，租金普遍上涨5%-8%，部分小区出现供不应求。四、从供需变化看，买卖市场成交上升致使可供租赁房源减少；而产生的租赁新需求中，包括买卖交易的业主售房后反租、置换后装修过渡等增多。另一方面，随着中高端住宅置换成本渐高，导致部分中高收入人群退而求租，接受租赁改善的居住方式。五、各类长租机构为达到市占指标，通过抬高租金底价、缩短免租期等优惠方式吸引房东委托，推升了相应板块的租金上浮，这类情况在中心城区售后公房、新兴城区动迁大居板块尤为明显。

  3月18日，国务院副总理韩正到住建部调研时强调，要完善住房租赁市场体系，建立健全住房租赁相关法律法规，完善金融财税政策，实现住房租赁市场健康稳定发展。3月12日，住建部部长王蒙徽在全国两会表示，2019年要大力培育和发展住房租赁市场，重点是要解决新市民的住房问题。3月15日，上海浦东新区住房租赁公共服务平台正式上线，汇聚各类租赁房源超过5.5万套(间)，约380万平方米，租客可在线查看房源信息，签订租房合同，进行租赁合同备案预约，这是上海首创租房线上网签等便民服务。

  高端改善需求有增

  3月，高端市场租赁指数上涨0.04%。其中，一室上涨0.15%，二室上涨0.11%，三室下跌0.13%。

  除奉贤、金山、崇明区外，所监测的50个高端房源板块中，30个上涨，2个持平，18个下跌。随着需求升温，高端市场租金结束了连续四个月的下跌走势，但户型间租金走势迥异，中小户型上涨、大户型延续下跌。从统计的板块走势看，一些城市副中心板块及临近中央商务区板块成交最旺，如长宁中山公园、徐汇万体馆、普陀真如、浦东塘桥，租金分别上涨0.33%、0.24%、0.21%、0.18%。成交案例显示，租客中不少为年轻家庭，群体特征表现为家庭年收入较高，总资产不足以购置高端住宅，对生活又有一定品质要求，于是通过租借高端住宅实现改善。这类改善租赁房源租金涨幅最大，且租赁改善需求强于商企类租赁需求。而商企类、涉外类租赁方面，租金小幅上涨，如黄浦淮海中路、徐汇淮海西路、长宁古北，租金分别上涨0.15%、0.13%、0.10%，其中，一室户型需求最旺，租金涨幅最大，上述四板块一室户型租金分别上涨0.40%、0.45%、0.42%，平均租金为12571元、11973元、11244元；二室户型租金涨幅为0.19%、0.11%、0.17%，平均租金为16172元、15800元、15191元；三室户型需求不强，租金仍现下跌，分别下跌0.15%、0.18%、0.25%，平均租金为20594元、19210元、19275元。高端市场下跌板块大多为非核心板块，如长宁仙霞、浦东金桥、普陀光新，租金分别下跌0.20%、0.20%、0.18%。上述三板块需求未现上升，一是距离核心商务区稍远、二是均为非豪宅区，商企需求及高端改善需求均不大。

  中端市场平稳上行

  3月，中端市场租赁指数上涨0.25%，涨幅环比扩大0.06个百分点。其中，二室上涨0.21%，三室上涨0.28%。

  所监测的全部16个行政区租金全部上涨。总共90个板块中，86个上涨，4个下跌。中心城区租金涨幅领先，黄浦、虹口、普陀、徐汇，分别上涨0.29%、0.28%、0.27%、0.26%。新兴城区内浦东涨幅最大，租金上涨0.29%，其余如闵行、嘉定、宝山租金分别上涨0.19%、0.18%、0.16%。从全市板块走势看，中心城区内环内涨幅领先，如普陀武宁、杨浦东外滩、虹口临平路、静安江宁路，租金分别上涨0.59%、0.58%、0.48%、0.48%，其中二室户型平均租金为6599元、6169元、6403元、8124元；三室户型平均租金为8748元、8510元、8622元、10611元。调查显示，中央商务区高薪岗位较多，3月跳槽高峰带动换租需求升温，二室户型热租。而三代家庭租房同样升温，表现为部分家庭人口增加后，选择租房改善，且此类成交案例中本市户籍家庭比例有所增加，大面积、1万元租金上下的三室户型备受欢迎。在新兴城区，浦东张江、闵行春申、松江九亭、宝山大华，租金分别上涨0.34%、0.33%、0.22%、0.19%，其中二室户型平均租金为6510元、5592元、5683元、5516元；三室户型平均租金为8444元、7013元、6986元、7155元。调查显示，上述四板块距中心城区商务区和新兴城区产业园区车程在45分钟之内，板块自带的配套成熟，中高收入的年轻白领租客集中，二室户型需求最热。

  低端市场人气最旺

  3月，低端市场租赁指数环比上涨0.49%，涨幅环比扩大0.25个百分点。其中，一室上涨0.45%，二室上涨0.52%。

  所监测全部16个行政区总共114个板块租金全部上涨。3月，低端市场成交明显升温，返城人群、新入沪者带动的新租需求成为主力，加上节后跳槽产生的换租需求，叠加释放下市场整体量价明显上行。其中中心城区租金涨幅略大于新兴城区，但新兴城区成交量大于中心城区。中心城区如徐汇、黄浦、杨浦、静安租金分别上涨0.57%、0.55%、0.54%、0.52%；新兴城区如闵行、松江、宝山、青浦租金分别上涨0.49%、0.47%、0.44%、0.43%；含有较多远郊板块的奉贤、崇明、金山涨幅远低于低端市场整体涨幅，租金分别上涨0.28%、0.25%、0.23%。从板块统计看，中心城区如浦东花木、杨浦控江路、长宁北新泾、徐汇淮海西路，租金分别上涨1.20%、0.99%、0.93%、0.90%，一室户型平均租金为4196元、4100元、4325元、4440元；二室户型平均租金为5481元、5260元、5327元、5791元。调查显示，上述板块临近中央商务区，距离工作地通勤时间半小时左右，租赁需求旺盛，租客以年轻白领、家庭居多，人均租金成本在2500-3000元。在新兴城区，如浦东北蔡、闵行古美罗阳、嘉定南翔、闵行莘庄租金分别上涨1.09%、0.95%、0.90%、0.76%，一室户型平均租金为3501元、3276元、3252元、3451元；二室户型平均租金为4751元、4435元、4352元、4599元，人均租金成本在1800-2500元。上述新兴城区四个板块轨交便利，配套成熟，租客中不乏追求性价比。同样在新兴城区，一些动迁大居板块，租金涨幅不及前述板块，如闵行浦江、浦东曹路、青浦赵巷、宝山顾村，租金分别上涨0.47%、0.33%、0.31%、0.24%。调查显示，租客以低预算者居多，合租、租借长租公寓小户型案例多过整租，人均租金成本多在1500元左右。综上，本轮需求在中心城区以及周边的一些新兴城区轨交板块集中释放，部分小区出现供不应求；而在新兴城区近郊一些稍远板块，由于距中心城区路程多在1小时以上，虽需求同样有大幅上升，但租金走势不及中心城区强劲。

  上海房产之窗房屋租赁指数报告指出，3月租赁需求新租增多，呈现明显季节性上扬的特征，所统计三个分市场的分类户型中，除高端三室外，其余户型租金均现上涨。从租金走势看，低端市场需求最大，租金涨幅领先，中心城区、新兴城区租金涨幅相近，这与本月入市的租客结构关联；中端市场租金涨幅平稳，中心城区需求大于新兴城区，以换租、改善等品质需求、舒适需求为主；高端市场租金结束4个月跌势，略现回升。从位置看，新兴城区由于供应大、租金低，成为租客租房首选；中心城区则表现出局部供不应求，租金涨幅领先，为预算充足的租客所吸引。

  3月租金上涨幅度加快属正常的季节性表现，在需求带动下，市场进入传统租赁旺季，话语权重回房东手中。从政策落地情况看，今年将是租赁发展的收获期，租赁市场的规范化、规模化将得以初步体现，改变住房租赁市场格局，不合规现象带来的租赁“痛点”也将逐渐减少。租赁市场的政策面发力，明显从之前的推动扩大供应，到当前的建立规范运营的环境。接下来的4月，需求增速或有所放缓，但底租房源的租金水平稳定，租金微幅上涨或将持续。