[克而瑞]2019年3月全国市场月报

  3月部分一二线城市房地产市场呈现“小阳春”行情，供应增加且成交增长,土地市场争夺白热化之后价格重回高位、多轮竞拍后溢价率大幅抬升。其中，一线城市明显转暖，成交量显着回升；二三线城市市场持续分化，佛山、武汉、苏州等成交大幅回升，而海口、长沙、东莞等成交仍在下行调整。

  1、供应：环比倍增而同比微降7%，一线显着放量、二三线涨跌参半

  3月全国新房市场供应依惯例回升，27个重点城市的整体供应面积达到1490万平方米，环比上涨181%，度过2月的春节淡季后，各房企均依计划推盘迎来“小阳春”行情，因此供应面积环比翻翻；同比下降7%，可以看出目前市场依旧处于下行通道。

  一线城市供应量全面回升，3月供应量达267万平方米，北上广深4城均环比翻番；同比来看，仅广州一城因基数较高缘故，3月供应面积同比下降了24%。

  23个重点二三线城市供应总量为1223万平方米，环比上涨180%的同时，相比去年同期则下降15%。共13个城市同比下降，降幅最大的是南宁，达到69%。需要注意的是，对于目前调控政策未松以及经济基础薄弱的内陆城市，推盘节奏依旧比较保守。例如昆明供应面积仅22万平方米，环比下降11%，同比腰斩，预计未来随着整体市场预期转好，二三线城市供应面积将迎来小幅回升。

  2、成交：较年内月均增22%，京深及武汉、南京等部分二三线成交明显回升

  3月全国27个重点城市整体成交2131万平方米，环比上涨82%，同比与上年持平，微增1%。整体市场成交面积的回升主要得益于供应端的放量，同比的持平则是受一线城市成交回暖拉动。

  一线城市3月单月成交234万平方米，环比上涨116%，同比大涨42%，北上广深四个一线城市本月成交表现均好于2019年月均。尤其亮眼的是北京和深圳，在环比翻番的同时，同比分别上涨187%和80%。随着供应放量，沉寂了许久的一线城市，刚需和改善性需求同时释放，带动各城市成交稳步复苏。

  23个重点二三线城市3月成交量达1897万平方米。环比除海口外均有较大幅度上涨；但是从同比来看涨跌参半，共11城同比下降。虽然从供应端来看房企普遍推货准备小阳春，但是二三线成交表现依旧不如往昔，“小阳春”并没有实质展现。地处内陆的二线城市如成都、重庆、长沙、昆明、西安等依旧面临较大下行压力，市场需求尚未得到释放，购房者依旧持谨慎态度。

  3、库存：8成以上城市库存环比皆降，过半城市消化周期仍超12个月

  3月，随着新增供应显着放量，七成重点城市住宅供求比有所回升，但由于成交也开始同步转暖，绝大多数城市供不应求市场格局依旧，仅北京、上海、杭州三城供求比超过1 。在严重的供求矛盾之下，九成城市库存环比小幅回落，跌幅皆不超过10%，但同比看近七成城市库存仍处在上升通道，特别是徐州和重庆，同比涨幅高达80%以上。

  虽然本月成交量开始回升，但由于市场整体处于下行期，因此重点城市去化周期同环比依然涨多跌少，其中长沙尤为突出，同环比涨幅皆超50%， 北京、青岛、济南、厦门消化周期持续超过18个月警戒线，东莞本月消化周期也涨至19.99个月高位，与之相对武汉去化周期3.4个月，市场热度还在高点。

  4、成交结构：中高档成交占比大幅上升，京深90㎡以下刚需产品为主

  从价格段分布来看，本月低档产品成交占比基本与上月持平；中低档产品成交分化，上海微增、深圳持平，北京下降10个百分点；中档产品占比仅上海回调，京沪二市小幅回落，跌幅均不超过2个百分点；中高档产品本月各市占比皆大幅上升，其中北京环比上涨17个百分点增幅最大；高档产品占比全部下滑，上海、北京下跌5%最为显着。  

　　从面积段分布来看，90平方米以下产品成交均有回暖，北京环比上涨7个百分点最为显着；90-120平方米产品占比同样小幅回升；120-144平方米产品占比上海微增，北京持平，深圳下降7个百分点；大户型产品本月成交占比明显降低，其中144-200平方米产品四市全部下滑，北京、深圳跌幅皆超5个百分点； 200平方米以上户型上海、北京分别减少1个和6个百分点。