上海1月二手房市场报告：市区走势向好 全市成交扩大

  2019年1月，上海二手房指数为3885点，比2018年12月下降9点，环比下降0.28%，降幅扩大0.13个百分点。1月，上海二手房指数环比下降连续达十四个月，同比下降2.42%。

  1月，上海二手住宅成交套数为16480余套，环比上升7.44%，同比上升41.53%；以成交面积计，环比上升7.1%，同比上升38.14%。1月，中心城区量价走势向好。上海二手房指数办公室认为，1月市场表现：一、1月成交量延续去年末扩大走势，为连续第三个月扩大，达到了1.64万套。传统淡季下成交上升显示市场稳健走势。1月开局同比上升四成一，略超去年，去年1月开局同比上升三成六。二、1月价格下跌板块数量增多，而中心城区价格下跌幅度小于新兴城区。全市130个板块价格走势，63.85%下跌，20%持平，16.15%上涨。以城区统计，依次为中心城区（成交占比32.61%）总体价格下跌0.23%；新兴城区近郊(成交占比58.7%)总体价格下跌0.32%；新兴城区远郊(成交占比8.69%)总体价格下跌0.63%。以环线统计，内环内总体价格下跌0.19%，内外环间下跌0.32%，外环外下跌0.42%。三、中心城区成交上升幅度居前。全市130个板块成交量走势，65.38%上升，30%下降，4.62%持平。以城区统计,中心城区上升15.49%，近郊城区上升3.47%，远郊城区上升7.1%。以环线统计，内环内成交上升10.4%，为2020余套；内外环间成交上升11.93%，为6420余套；外环外成交上升1.66%，为8030余套。以价格段统计，总价300万元以内房源成交占比64.97%；300-500万元房源成交占比23.13%；500万元以上房源成交占比11.91%。以面积段统计，七个面积段中，除超大面积200平方米以上房源下降10.68%外，其余均上升，具体为：140-200平方米、90-110平方米、50平方米以内、50-70平方米、70-90平方米、110-140平方米房源分别上升25.28%；9.63%、8.56%、6.94%、5.91%、4.72%。四、全市普通住宅成交11340余套，非普通住宅成交5140余套。普通住宅与非普通住宅成交比例，全市为2.21:1，内环内为1.88:1，内外环间为2.30:1，外环外为2.23:1。五、全市成交TOP10板块中，中心城区板块在连续五个月未上榜后，本月上榜3席；其余为新兴城区近郊6席、远郊1席。近郊的闵行浦江、浦东三林、奉贤南桥新城以425套、417套、384套分列前三位；远郊的金山新城以318套列第六位；中心城区的杨浦黄兴、静安彭浦、杨浦中原以311套、302套、296套列第七、八、十位。全市成交TOP10小区全部在新兴城区，6个位于外郊环间，内中环间、郊环以外各占2个，松江泗泾的新凯家园以96套位居榜首。截至1月底，全市二手住宅挂牌量为67965套，环比下降1.88%，同比下降43.78%，挂牌量持续下降。

  1月31日，上海市市长应勇表示，上海根据国家要求，正在研究制定完善房地产市场调控“一城一策”的长效机制。坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，坚持严控高房价高地价不是权宜之计、减少经济增长和财政收入对房地产业的依赖也不是权宜之计，坚持房地产市场调控不动摇、不放松，实现稳地价、稳房价、稳市场预期的目标。不希望看到上海房价太高。

  市区成交升幅最大

  1月，中心城区（7个传统市区及浦东内环）总体价格下跌0.23%，环比扩大0.12个百分点，其中内环内下跌0.19%，环比扩大0.12个百分点。普陀、长宁均下跌0.28%；杨浦、徐汇、静安分别下跌0.27%、0.25%、0.24%；虹口、黄浦、浦东内环内分别下跌0.22%、0.18%、0.06%。中心城区全部65个板块中，36个下跌、16个持平、13个上涨。上涨板块如长宁天山、黄浦淮海中路、杨浦中原、静安彭浦，价格分别上涨0.16%、0.15%、0.12%、0.09%。下跌板块如长宁古北、徐汇华泾、杨浦控江路、普陀光新，价格分别下跌0.88%、0.67%、0.56%、0.51%。

  1月，中心城区成交量环比上升15.49%，为5370余套。其中内环内成交量上升10.4%，为2020余套。中心城区70平方米以内房源成交占比66.95%，环比扩大1.09个百分点。从面积段看：140-200平方米、50-70平方米、90-110平方米房源环比分别上升27%、19.68%、18.73%，为250余套、1560余套、450余套；110-140平方米、50平方米以内、70-90平方米房源环比分别上升16.08%、15.81%、3.8%，为360余套、2030余套、650余套；200平方米以上房源环比下降18.57%，为50余套。从中心城区成交量前100个小区看：一、以环线统计，分别为内环以内29个，内中环间33个，中外环间板块30个，外郊环间8个。各环线成交最多的小区分别为，内环内中远两湾城、内中环间粤秀名邸、中外环间阳光建华城、外郊环间桃浦一村。二、套均成交50平方米以内小区54个，环比增加9个。热门小区中学区房比例下降，低预算、投资性、初次购房类需求比例上升，从成交案例看，200-250万元价格段的内环内、内中环间房源最受欢迎，如成交领先的控江三村、工农三村、密云小区、曹杨五村，其中40平方米左右的一室及一室半户型成交占比七成左右；学区房成交热门的小区如密云小区、潍坊九村，45平方米左右、350-400万元的一室半、小二室最受欢迎。三、大面积房源成交量上榜的小区仅浦东联洋的仁恒河滨城、浦东塘桥的东方城市花园，套均面积分别为184.72平方米、142.64平方米，套均总价1570万元、1050万元，分别成交19套、12套。显示本月千万级以上置业需求下降。

  内环内成交量统计，升幅前三的为静安、杨浦、浦东的内环板块，分别上升29.48%、21.08%、11.73%，为220余套、240余套、600余套；黄浦内环板块成交下降1.56%，为180余套。内环内从七个面积段看，其中140-200平方米房源环比上升32.84%，为180余套；90-110平方米、50平方米分别环比上升20.75%、12.87%，为200余套、730余套；110-140平方米、50-70平方米环比上升8.24%、7.48%，为190余套、470余套。200平方米以上、70-90平方米分别环比下降22.22%、1.46%，为20余套、200余套。从板块表现看，成交领先的如陆家嘴、杨浦鞍山，环比上升21.74%、48.42%，为250余套、180余套，价格分别上涨0.17%、下跌0.54%，调查显示，上述两板块内的小户型房源、学区房房源成交升温。从板块成交变化看，升幅领先的杨浦东外滩、浦东联洋，环比上升90%、70.37%。杨浦东外滩中货币安置动迁户就近购买小户型房源比例上升，50平方米以内小户型房源成交上升200%；浦东联洋改善客需求上升，140-200平方米的大户型房源成交环比上升100%。

  1月，新兴城区近郊价格总体下跌0.32%，环比扩大0.12个百分点；远郊价格总体下跌0.63%，环比扩大0.59个百分点。成交前三的浦东内环外、闵行、宝山价格分别下跌0.24%、0.33%、0.24%；松江、青浦、嘉定价格分别下跌0.51%、0.50%、0.45%；含有较多远郊板块的奉贤、崇明、金山，价格分别下跌0.58%、0.56%、0.45%。新兴城区全部65个板块中，47个价格下跌、8个上涨、10个走平。下跌板块如浦东惠南、嘉定丰庄、宝山通河、青浦重固，价格分别下跌0.97%、0.86%、0.76%、0.74%。上涨板块如浦东张江、宝山共富，价格分别上涨0.14%、0.13%，浦东世博滨江、闵行浦江，价格均上涨0.12%。

  近郊城区成交量环比上升3.47%，为9670余套。成交升幅前三的青浦、宝山、浦东近郊，分别上升21.31%、6.75%、4.45%，为640余套、1780余套、3240余套；成交下降的奉贤、松江近郊，分别下降4.56%、3.73%，为480余套、1030余套。从近郊城区面积段分析，140-200平方米房源成交升幅最大，上升20.07%，为320余套；200平方米以上房源降幅最大，下降10.93%，为160余套。近郊城区成交100套以上板块达40个，闵行浦江、浦东三林、奉贤南桥新城分别成交420余套、410余套、380余套，分列前三位，价格分别为上涨0.12%、下跌0.21%、下跌0.55%。上述三板块板块内成交以75-90平方米、250-350万元的动迁配套房源为主，为首次购房、初次改善客所青睐。从近郊成交前100个小区看：外郊环间小区72个，中外环间24个，内中环间4个，购房需求集中在外郊环间。排名前三的新凯家园、民乐城惠康苑、崧泽华城均位于外郊环间，分别成交96套、62套、57套，所在的松江泗泾、浦东惠南、青浦赵巷板块价格分别下跌0.63%、0.97%、0.67%，上述三小区成交房源以200-250万元、75平方米左右的二室户型房源为主。内外环间成交领先小区，如内中环间的三林世博家园，中外环间的经纬城市绿洲，以套均300-400万元、75-90平方米的房源为主，所在的浦东三林、宝山上大价格分别下跌0.21%、持平。

  远郊城区成交量环比上升7.10%，为1430余套。全部11个板块中价格10跌1平，成交6升5降。成交前三的金山新城、嘉定城区、临港新城，成交占比远郊55.73%，分别为310余套、260余套、210余套，价格分别为下跌0.35%、0.78%、0.81%。成交上升板块如崇明长兴岛、崇明新城，分别环比上升52.83%、25.26%，为80余套、110余套，调查显示，上述崇明板块内买家不少为养老、度假、投资性客户，100-150万的低总价房源最受欢迎。成交下降板块如青浦朱家角、奉贤海湾，分别环比下降13.89%、6.15%，为30余套、60余套，价格分别为持平、下跌0.62%，上述两板块内首次购房需求受主城区分流影响，小幅下降。

  下跌板块近六成四

  1月，全市130个板块中，下跌板块83个，占比63.85%；持平板块26个，占比20%；上涨板块21个，占比16.15%。

  下跌板块83个，环比增加27个，价格总体下跌0.55%，环比缩小0.09个百分点，其中新兴城区近郊37个、远郊10个，中心城区36个。所有下跌板块中，价跌量升板块55个，价跌量平2个，价量双降26个。其中，价跌量升板块的中心城区静安寺、杨浦东外滩、长宁新华路，成交分别上升121.43%、90%、51.52%，价格分别下跌0.28%、0.41%、0.47%；上述三板块70平方米以内的房源，成交分别上升110%、145.83%、100%。价跌量升板块的新兴城区青浦徐泾、宝山大华、浦东曹路，成交分别上升42.5%、40.28%、39.69%，价格分别下跌0.53%、0.49%、0.72%，上述三板块主力成交面积段的70-90平方米房源，成交环比上升50%、55%、12.31%。综上可见，上述板块中房东心态大多为降价出手，同时中心城区效果好于新兴城区近郊。价量双降板块中，成交量环比下降超二成的仅6个，如人民广场、虹口北外滩、青浦重固，成交环比下降50%、26.67%、26.32%，为6套、22套、14套，价格分别下跌0.59%、0.26%、0.74%，此类板块成交受挂牌房源品质影响较大。而成交几无变化的闵行梅陇、松江莘闵、宝山通河，成交环比下降均不到1%，为110余套、120余套、240余套，价格分别下跌0.45%、0.88%、0.76%，调查显示，上述三板块内房源多为250-400万元、75-85平方米的初级改善房，不少意向买家选择位置更佳的板块，由此降价促销效果不明显。

  价格持平板块26个，环比增加8个，其中中心城区16个，新兴城区近郊9个、远郊1个。26个价格持平板块中，成交量上升 17个、下降7个，持平2个。价平板块中成交量升幅较大的板块多在中心城区，升幅居前的杨浦五角场、静安江宁路成交分别环比上升37.84%、23.26%，两板块50平方米以内的小户型成交增加四至五成，调查显示，成交案例中，学区房买家比例上升。同时，上述两板块内改善需求上升也同样明显，90-140平方米的中大户型房源分别上升162%、57%。可见，小面积房源作为置换链底层，交易热度上升拉动板块价格行情变化。一些临近中心城区的近郊板块升幅其次，如闵行金虹桥、浦东金桥成交分别环比上升21.13%、18.18%；一些外环线附近的近郊板块升幅最小，如嘉定南翔、浦东康桥，成交分别环比上升8.91%、2.86%。价平板块中成交量下跌板块如宝山顾村、青浦朱家角，成交分别环比下降20.90%、13.89%，调查显示，板块内90平方米以内中小面积段成交下降三、四成，导致改善型的中大户型、大户型等需求无法上升。

  价格上涨板块21个，环比减少35个，价格总体上涨0.14%，环比扩大0.01个百分点。上涨板块中，中心城区13个，新兴城区近郊8个。中心城区涨幅较大的板块如浦东联洋、徐家汇、虹口四川北路、静安大宁绿地价格分别上涨0.19%、0.18%、0.18%、0.13%，成交案例统计显示，浦东联洋、徐家汇板块为内环内高档社区兼学区房板块，中高端改善需求均出现明显释放，110-140平方米的房源成交上升100%、106.25%，板块内800-1000万元的带有学区的商品住宅小区为购房者所关注。虹口四川北路、静安大宁绿地以中小户型及学区房需求为主，虹口四川北路50-70平方米房源成交上升63.16%，静安大宁绿地50平方米以内房源成交上升24.14%，两板块内小户型学区房成交升温，带动板块价格整体上行。新兴城区如浦东张江、闵行浦江，价格分别上涨0.14%、0.12%，上述两板块内成交主力为50-90平方米的中小面积段房源，成交分别环比下降27.78%、10.85%，而110平方米以上的中、大面积房源成交如前。调查显示，两板块交通便利、配套成熟，购房者中外省市初次购房者比例高，中、大户型房源的量价走势支撑板块整体行情，也使得不少小面积房源业主收回议价。

  上海二手房指数办公室认为，1月上海二手住宅成交量连续第三个月上升，价格持续走低。淡季成交不淡的原因有二：一是降价促销，价格连续下跌达到部分购房者心理底线，开始出手；二是春节将近，不少意向客提前落实购房及相关手续问题，使得年初成交量得以上行。1月，中心城区成交量升幅最大；新兴城区整体成交变化不明显，但各区、板块间升降互现。从面积段成交走势看，140-200平方米大面积房源升幅最明显，90-110平方米房源升幅其次，仅200平方米以上超大面积房源成交下降，高端豪宅总体需求不减。综上表明，本轮需求释放以入手中心城区为主，改善客、置换客需求表现活跃，带动市场成交延续向上。

  上海市政府年初明确表示正在研究制定完善楼市调控长效机制。由此可预见，今年上海楼市调控政策不会松绑，构建租售并举的住房制度从去年的发展期加快进入今年开始的收获期，租赁住房扩大入市将满足部分市民的住房需求，同时也减缓购房压力。2月市场正处春节长假，节假因素下如成交量回落当属情理之中。中心城区量价向好的积极变化或向全市蔓延，一旦购房信心累积并爆发，价格行情转向也并不意外。