上海1月租房市场报告：低端需求不减 开局租金上涨

  2019年1月，上海房屋租赁指数为1927点，比上月上升2点，环比上涨0.11%，涨幅缩小0.07个百分点。1月，上海房屋租赁指数环比上涨连续达七个月；同比上涨0.69%。

  1月，上海房屋租赁市场开局平稳，租金涨幅收窄，低端市场主导成交，拉动全市房屋租赁指数在传统淡季中依然微幅上扬。上海房屋租赁指数办公室认为，1月的市场表现：一、租金连续第七个月上涨，节前新增需求不减仍增。2019年1月开局租金上涨，一改以往两年开局租金下跌的态势。二、由于需求不减，以往节前提前退租并未成为集中现象。调查显示，换租改善的租客表现谨慎，不少选择节后退租、换租同步。三、各分市场租金走势迥异，低端市场大幅上涨，中端市场由涨转跌, 高端市场跌幅环比扩大。低端市场为本月成交主体，不少板块新租需求上升，改善换租扩大；中、高端市场租金下调与外省市常住人口春节返乡、新增需求减速相关。四、低端市场行情走俏，挂牌房源顺势涨租，房东提前布局应对节后租赁高峰。而部分提前换租、提前来沪租房、逆向省亲等需求，支撑了房租的上涨。中、高端市场大户型房源降温，房东面对市场行情，采取撤牌或降租3%左右，但成交依旧缓慢。五、部分板块与整体走势相反，案例显示，中、高收入岗位密集板块，租金依然坚挺；而面向低收入务工者的千元租金房源，退租案例增多。六、机构长租公寓新开门店集中在浦东、闵行、宝山等外来人口大区，月租金1500-2500元房源成交最热，适应目前市场需求主力中低收入客户。截至1月31日，全市挂牌租赁房源61405套。其中，内环内房源13932套，内外环间房源24941套，外环外房源22532套。

  1月28日，国家发改委等十部门联合印发《进一步优化供给推动消费平稳增长促进形成强大国内市场的实施方案（2019年）》指出：加快发展住房租赁市场，发挥国有租赁企业对市场的引领、规范、激活和调控作用，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。支持部分人口净流入、房价高、租赁需求缺口大的大中城市多渠道筹集公租房和市场租赁住房房源，将集体土地建设租赁住房作为重点支持内容。1月31日，上海市市长应勇表示，2018年上海全市推出了租赁住房建设用地68宗、近200公顷；新建和转化租赁房源21.2万套，新增代理经租房源14.6万套。2019年要继续新建和转化租赁房源10万套，新增代理经租房源9万套。同时，还要努力保持租金的稳定，落实租赁住房的公共服务政策，加快构建租赁市场体系，促进租购并举住房制度建设。

  高端跌幅环比扩大

  1月，高端市场租赁指数下跌0.13%，跌幅扩大0.04个百分点。其中，一室下跌0.07%，二室下跌0.13%，三室下跌0.18%。

  除奉贤、金山、崇明区外，所监测的50个高端房源板块中，44个下跌，4个持平，2个上涨。高端市场节前行情走淡，租金跌幅环比扩大。从统计的板块走势看，中心城区与新兴城区租金跌幅相近，中心城区的浦东塘桥、普陀光新、徐汇龙华，租金分别下跌0.27%、0.26%、0.23%；新兴城区的青浦徐泾、闵行龙柏金汇、浦东金桥，租金分别下跌0.25%、0.22%、0.21%。调查显示，节假因素使得高端市场交易活跃度降低，具体表现为，部分租客提前返乡，换租、新租客暂缓租房计划，房东降租3%-5%揽客，以避免春节空置期。租金相对稳定的板块多在中心城区内环内中央商务区及涉外板块，如长宁新华路、古北价格分别下跌0.04%、0.01%，黄浦新天地、老西门持平。由于高端商务租赁需求稳定，外籍租客多无返乡需求，市场交易平稳。上述四板块一室户型平均租金为10555元、11858元、13667元、13296元；二室户型平均租金为13897元、14616元、17735元、15758元；三室户型平均租金为20070元、19897元、22515元、20213元。另据统计显示，部分小户型房源出租较好，租金小幅上涨，租客多为单身户，如黄浦豫园、浦东唐镇、虹口北外滩、静安大宁绿地，一室户型租金分别上涨0.17%、0.16%、0.14%、0.09%，平均租金分别为114000元、8510元、11000元、9700元。

  中端租金涨跌互现

  1月，中端市场租赁指数下跌0.02%。其中，二室上涨0.05%，三室下跌0.09%。

  所监测的全部16个行政区租金13个下跌、3个上涨。总共90个板块中，52个下跌，36个上涨,2个走平。中心城区租金涨跌幅度不大，徐汇、虹口、杨浦、普陀分别下跌0.05%、0.03%、0.02%、0.01%；静安、黄浦、长宁分别上涨0.02%、0.01%、0.01%。新兴城区所统计的9个行政区租金均下跌，如宝山、闵行分别下跌0.09%、0.05%；嘉定、松江均下跌0.04%。从全市板块走势看，中心城区板块跌幅领先，如虹口四川北路、浦东联洋、杨浦五角场、黄浦新天地，租金分别下跌0.22%、0.17%、0.16%、0.14%，四板块二室户型平均租金为6999元、8924元、6339元、9118元；三室户型平均租金为9202元、10909元、8975元、10796元。新兴城区板块如松江九亭、嘉定江桥新城、宝山大华、浦东六里，租金分别下跌0.15%、0.12%、0.11%、0.10%。一些板块不同户型租金走势相反，如虹口凉城、普陀光新、浦东北蔡、静安大宁绿地，二室户型租金分别上涨0.28%、0.17%、0.14%、0.12%；三室户型分别下降0.16%、0.23%、0.32%、0.18%。调查显示，三人以内的小家庭改善需求上升，借着节前淡季选择租房，其中有子女家庭选择“以租养租”，即出租持有房源，另租改善房源；而三人以上携老带小的大家庭租赁需求不多。于是，出现了二室租金上涨、三室租金下降的现象。中等户型需求的上升，如带车位、装修新的一房难求，使得房东心态强硬。另外，本月中端市场的成交案例中，本地户籍的租客比例较高，在于没有春节返乡的情况。

  低端市场唯一上涨

  1月，低端市场租赁指数环比上涨0.33%，涨幅环比扩大0.09个百分点。其中，一室上涨0.33%，二室上涨0.32%。

  所监测的全部16个行政区租金均整体上涨。总共114个板块中，112个上涨，仅杨浦中原社区持平、徐汇田林下跌0.09%。临近春节，低端市场部分板块需求释放增速，换租、提前租赁推动节前低端市场租金行情，不少房东也提前抬高挂牌价，于是低端市场成为租金唯一上涨的分市场。具体表现为，内外租金涨幅相近。中心城区如虹口、杨浦、长宁、普陀，租金分别上涨0.38%、0.36%、0.35%、0.32%；新兴城区如闵行、青浦、嘉定、金山租金分别上涨0.36%、0.32%、0.31%、0.29%。含有较多远郊板块的奉贤、崇明则涨幅较小，分别上涨0.20%、0.16%。从统计板块看，中心城区的中央商务区、城市副中心板块租金涨幅领先，如陆家嘴、浦东花木、徐家汇、杨浦新江湾城租金分别上涨0.60%、0.58%、0.52%、0.50%，一室户型租金分别为4228元、4187元、4347元、4378元；二室户型租金分别为5422元、5088元、5314元、5345元。在新兴城区，租金涨幅较大的为产业园区及新兴CBD板块，如浦东张江、闵行七宝、浦东金桥、青浦徐泾，租金分别上涨0.55%、0.47%、0.46%、0.43%，一室户型租金分别为3198元、3041元、3174元、3272元；二室户型租金分别为4241元、4378元、4253元、4161元。调查显示，租客以板块内及周边的白领为主，退租案例少，加上工作调动为避免节后租赁高峰选择提前换租。而新兴城区部分近郊偏远及远郊板块，租客以低收入务工者为主，工作流动性较大，节前退租案例多。如松江新桥、奉贤海湾、浦东航头、松江大学城，租金分别上涨0.10%、0.09%、0.09%、0.07%。

  上海房屋租赁指数办公室认为，2019年1月上海房屋租赁市场租金延续小幅上行，打破了以往两年的1月开局租金下跌的惯例。三个分市场走势迥异，表现为：高端市场延续下跌，租金跌幅扩大；中端市场租金涨跌互现，导致整体租金由正转负；低端市场唯一上涨，同时拉升了全市租赁指数上行。从供需看，高、中端市场受节假因素影响，交易节奏放缓；低端市场房东预期看好，挂牌房源提前调价布局以迎接节后市场。

  在中央和住建部部署下，各类政策将补齐租赁住房市场的短板。1月1日开始，个税专项附加扣除新政实施，住房租金可在税前扣除，上海扣除标准为每月1500元。2月上半月，上海房屋租赁市场正处春节长假，为传统淡季态势。下半月随着非户籍常住人口返城以及新入沪人员到来，租赁需求将逐渐升温，未来数月房屋租赁市场或迎来一波高峰。