[世邦魏理仕]2018年上海房地产市场回顾及展望

  世邦魏理仕近日发布《2018年上海房地产市场回顾与展望》，指出2018年上海优质写字楼供应高峰持续，写字楼需求进入多元化阶段；零售市场开启“线上技术+线下体验+智慧物流”的融合新模式；科技进步和消费升级支持仓储物流市场活跃度，供应量与净吸纳量均创2015年之后新高；大宗物业投资市场表现活跃，跨境资本需求旺盛。

  优质写字楼市场：全年走势先扬后抑，新经济引领写字楼需求转型升级

  2018年的写字楼市场呈现先扬后抑走势，上半年整体去化速度稳健，下半年受到外部经济形势新变化，加上市场供给体量维持高峰，企业观望心态升温，租赁决策周期平均延长1-2个月；更观察到部分以成本导向的企业，改以续租加联合办公的组合模式，解决短期需求。综上因素，全年净吸纳量超历史平均，但同比下降22%，空置率因而推升至15.2%，为过去10年历史新高。全市平均报价基本持平，项目之间的竞争日趋明显并逐步反映在实际成交价格，全年平均有效租金较去年同期下滑1.2%。

  世邦魏理仕华东区顾问及交易服务|办公楼部主管张越表示：“从2018年写字楼需求来看，上海已逐渐告别过去金融、科技业与制造业三大行业巨头主导的局面，这三大行业占比同比缩小9%。反之，来自新媒体、新能源、文体娱乐等行业的需求逐渐跃升，与其它国际大都会的租赁结构更加相近。我们的工作方式已经永远地改变了，从移动化到智能化，未来随着企业多元化，产业联盟化，具有延展可能性的办公空间将受到越来越多的关注。”

  优质零售物业市场：创新驱动市场繁荣，上海零售物业市场存量持续领跑全国

  2018年上海零售物业市场共录得9个新增项目，新增零售面积约116.6万平方米。其中，单体体量超过10万平方米的大型商业项目个数较去年翻番，占比达89%且皆位于非核心商圈。

快闪、跨界，新零售，共享衣橱以及脱胎换骨级的商场改造让申城散发着一股欣欣向荣的力量。2018年，电商品牌持续加码线下开出实体店，线上线下融合全面驶入快车道。另一方面，商业项目为谋求差异化竞争不断引入新元素，诸如室内动物园，室内主题乐园和美术馆等。品牌方面，餐饮和服饰类业态租赁需求活跃，全年录得72%新租案例。

  世邦魏理仕华东区董事总经理莫非表示：“上海零售物业市场存量率先跨入千万级行列，达1,068万平方米，持续领跑全国。未来随着上海城市轨道交通的持续完善和进一步的向城郊延伸，新兴商圈将强势崛起，成为开发商抢占商机，打造大型商业项目的新高地。”

  仓储物流市场：供应量与净吸纳量均创三年新高

物流市场全年共有6个新项目入市，总计63万平方米，供应量为近三年最高。来自电商的仓储需求稳定增长，部分需求已扩张至自建库内。第三方物流与制造业需求保持活跃，年内录得多笔超万平方米的租赁记录。全年累计净吸纳量为50万平方米，达到三年内最高峰。

  受充足供应以及政府对租户注册和税收要求的影响，年底整体空置率达到6.8%，同比上升1.7%。除嘉定、青浦和金山仍有近20%的空置面积以外，上海其它主要园区的可租赁空间十分有限。租金方面，多数业主于一季度进行年度调整，全年整体租金同比上涨4.7%至每月每平方米45.8元。

  世邦魏理仕华东区顾问及交易服务|产业地产部主管缪博文表示：“今年预计将有27万平方米高标仓库入市，供应量与2018年相比大幅减少，随着市场需求的持续增长，空置率将会直线下降。租户对智能仓储需求的日益增长将不断促进物联网、人工智能等技术在物流仓储中的应用，推动仓储设施硬件设施的发展。未来消费升级也将持续推动冷链物流、跨境电商及区域商贸中心等细分市场的需求。”

  大宗物业投资市场：投资交易量持续超越千亿元，维持历史高位

2018年上海大宗物业投资市场交易总额突破了千亿大关，达到1,176亿人民币。从投资者策略偏好来看，资本增值型及机会型的投资占比61%，显示了上海投资市场的投资边际比以往更广阔。从投资的倾向性分析，物业类型的投资更加多元，无论零售物业、工业物流及酒店的投资比例明显增加；同时地域的辐射也更加宽广，约61%以上的交易发生于新兴市场。无论从各个层面而言，无界的投资策略已经是上海投资市场的主旋律。

  世邦魏理仕华东区投资及资本市场部主管何树奇表示：“虽未来总体经济增速将呈放缓之势，但上海作为中国最成熟的商业地产市场及经济动能引擎，加上中国作为美国经济体系对冲市场的情况下，仍将吸引外资持续积极布局。在城市更新、基建优化及新兴商务区日益成熟的带动下，将营造更多的投资机会。在需求坚实与可投资标的物充足的情况下，我们认为市场仍将持续活跃。”