上海11月租房指数报告：淡季行情延续 租金微弱上涨

  2018年11月，上海房屋租赁指数为1921点，比上月上升2点，环比上涨0.12%，涨幅缩小0.11个百分点。11月，上海房屋租赁指数连续第五个月环比上涨，同比下跌0.29%。

  11月，上海房屋租赁市场季节性淡季延续，流动性逐渐减少，但租金依然窄幅上扬，源于应届毕业生求租需求消退的同时，品质改善型需求逐步提升，支撑了市场租金向上走势。上海房屋租赁指数办公室认为，11月的市场表现：一、租金连续第五个月上涨，进入传统淡季的11月租金不跌反涨，在于9月旺季涨幅出现年度峰值，后两个月惯性使然。二、租赁需求逐渐减少，出房速度放缓，主动降租的房源陆续出现。一是中低收入者受产业减少影响，以及城市商业环境整顿，外来务工人员就业岗位变化，有的离沪创业，租赁需求外溢；二是应届毕业生租房需求告缓，上季主力需求的秋招毕业生基本入市租房，而春招毕业生租房尚未入市，本月正处毕租需求断层期。三、各分市场租金走势迥异，低端市场上涨0.23%，中端市场上涨0.09%，高端市场下跌0.13%。其中，低端市场整体租金降幅最小，中端市场二室户型租金涨势依旧，高端市场租金由正转负。四、供应结构变化以适应市场需求，其中新增房源中全配、精装等比例上升，贴合当下市场改善租赁；同时部分优质房源挂牌提价显示了市场信心未失，尤其是中端市场租金继续走强。五、中心城区租金走势依然强于新兴城区，临近内环内区域尤为明显。这些区域品质租客增多，表明租客除追求房源品质外，地段、商业配套、交通条件等外部因素也是选择的条件。六、长租公寓虽有机构、中介等布局，但头部机构市占率不及一成，产品多为小户型、低租金类型，市场龙头效应尚未显现。截至11月30日，全市挂牌租赁房源49758套。其中，内环内房源12671套，内外环间房源20099套，外环外房源16988套。

  截至11月底，上海共推出214.02万平方米的租赁住宅用地，有普通商品房用地中受让人持有的用于租赁的物业、普通的租赁住宅用地，还有首次推出农村集体土地建设租赁住宅地块。其中，29幅为普通租赁住宅用地，总规划建筑面积约182.08万平方米；5幅集体土地试点入市的租赁住宅用地，全部位于松江区，合计建筑面积22.76万平方米。租赁住宅用地的扩大供应，表明上海市政府大力发展住房租赁市场的决心，也将改变上海住房租赁市场的供应格局。

  高端市场唯一下跌

  11月，高端市场租赁指数下跌0.13%。其中，一室下跌0.07%，二室下跌0.16%，三室下跌0.15%。

  除奉贤、金山、崇明区外，所监测的50个高端房源板块，48个下跌，2个上涨。高端市场租金走势由上月微弱上涨转为本月唯一下跌。中、大户型出租降温，房东主动下调租金增多。从板块表现看，高端市场内新兴城区板块，如闵行龙柏金汇、青浦徐泾、浦东金桥分别下跌0.24%、0.22%、0.22%。中心城区中的传统国际社区板块如长宁古北、浦东联洋均下跌0.22%。调查显示，传统国际社区板块的涉外租赁开始降温，外籍人士就近租房较多的传统CBD板块租金降幅稍小，如长宁新华路、陆家嘴、黄浦打浦桥板块分别下跌0.13%、0.11%、0.10%。而豪宅板块租金走势稳定有的略有上涨，如静安寺、人民广场、黄浦淮海中路、黄浦新天地板块，分别为上涨0.11%、上涨0.01%、下跌0.01%、下跌0.02%。表明高端个人消费型租客需求稳定，并且持续释放。从户型表现看，少数传统CBD、城市副中心板块的小户型租金不跌反涨，如静安寺、杨浦五角场、普陀长寿路、虹口北外滩一室户型租金分别上涨0.21%、0.21%、0.15%、0.14%，平均租金分别为9683元、8600元、9083元、9450元。

  中端二室需求趋旺

  11月，中端市场租赁指数上涨0.09%，涨幅环比缩小0.15个百分点。其中，二室上涨0.26%，三室下跌0.08%。

  所监测的全部16个行政区租金均整体上涨。总共90个板块中，67个上涨，19个下跌，4个持平。中心城区涨幅领先，如黄浦、徐汇、虹口、杨浦租金分别上涨0.16%、0.15%、0.14%、0.12%。在新兴城区，嘉定、松江租金均上涨0.06%，闵行、宝山租金分别上涨0.05%、0.04%。临近年末，中端市场本月特征为：一是换租需求上升。中心城区换租需求最为集中，新兴城区则承接了少部分中心城区的溢出需求。换租客中追求居住品质的改善型换租案例增加，或从低端市场升级至中端市场，或从郊区中端换租至市区中端，两类租客均为追求品质更高的房源居住。二是户型租金走势差距明显，二室需求强劲，三室需求乏力。这是和当下租客结构有关，合租类租客比例降低，小家庭类租客比例上升。三是租房合同中一年期以上的长租增加二三成。租房理念被人们逐渐接受或购房门槛的提高，主动或被动地选择期限长的租约。具体板块表现为，中心城区内传统CBD、成熟社区板块成交最热，如黄浦淮海中路、徐家汇、浦东花木租金分别上涨0.41%、0.38%、0.27%，其中二室户型平均租金为8743元、8633、7541元，三室户型平均租金为10836元、10518元、9481元。而在新兴城区，一些板块租金小幅下跌，如浦东外高桥、青浦徐泾、松江九亭分别下跌0.28%、0.20%、0.18%。上述三板块中租客以附近工作的年轻白领居多，年末新入职者少，新增需求增速放缓，区域内租客更多地追求低租金。

  低端租金稳中有升

  11月，低端市场租赁指数环比上涨0.23%，涨幅缩小0.04个百分点。其中，一室上涨0.32%，二室上涨0.15%。

  所监测的全部16个行政区租金均整体上涨。总共114个板块中，106个上涨，8个下跌。中心城区涨幅领先，如静安、黄浦、虹口、杨浦租金分别上涨0.34%、0.33%、0.28%、0.26%。在新兴城区，近郊的宝山、嘉定分别上涨0.21%、0.20%，闵行、松江均上涨0.18%，青浦上涨0.14%；远郊的奉贤、金山、崇明分别上涨0.07%、0.05%、0.04%。从全市走势看，内环内板块租金上涨幅度明显，如徐汇万体馆、人民广场、静安曹家渡分别上涨0.57%、0.51%、0.47%；内外环间板块次之，如静安大宁绿地、普陀万里均上涨0.46%、长宁动物园上涨0.41%；外环外板块如松江莘闵、宝山顾村、浦东航头分别上涨0.35%、0.34%、0.29%。需求集中在中心城区明显。究其由，随着租客中90后甚至95后年轻人比例上升，对租房品质要求更高，即便租借低端房源，也选择品质及舒适度更高的中心城区板块，其中内环内房源最受欢迎。同时，租客消费观念升级，不再局限于简单的租房居住，板块内商业、交通、文化等配套均要求完善。中心城区成交热度较高的徐汇万体馆、静安大宁绿地、普陀万里板块，一室户型平均租金为3831元、3371元、3207元；二室户型平均租金为4950元、4517元、4301元。新兴城区成交热度较高的多为轨交板块，人均租金多在1000-15000元，如闵行浦江、松江泗泾、宝山共富板块，一室户型平均租金为2733元、2726元、2956元；二室户型平均租金为3831元、3769元、3978元。下跌板块多为新兴城区近郊板块，如松江新桥、浦东外高桥、闵行航华分别下跌0.06%、0.02%、0.01%。这些板块内外省市租客比例约占九成，随着年末将至，外来人口净流出，退房或不续签现象增多，即便租金下调成交也不见提速。

  上海房屋租赁指数办公室认为，11月租赁市场租金大幅上涨不再，淡季特征凸显。除季节因素外，和买卖市场房价下跌相关联，这也在一定程度上拉低了租售比。从市场表现看，高、中、低三个分市场间差异明显，中端市场中家庭类租客比例上升，其中不乏追求品质的换租案例；低端市场需求基数庞大，租金走势稳定；高端市场租金唯一下跌。尽管市场流动性减少，从全市看小户型成交稳定，租金走势强于其他户型。

  “房租不炒”,租户收获市场红利。政府发展租赁市场以及限制房价上涨的顶层决策，也改变了租金大幅上涨的预期。当下，品质租房增多，供需有所变化。临近年末，往往是租约调整的高峰期，尤其是外来常住的务工人员，或回家团聚，或离职创业，人员去向直接反映在租房市场上。可以预料，租赁市场淡季行情将进一步延续，租金走势平稳波动是大概率事件。（上海房屋租赁指数办公室）