上海11月二手房指数报告：价格跌幅收窄 成交小幅回升

  2018年11月，上海二手房指数为3898点，比10月下降5点，环比下降0.17%，降幅缩小0.09个百分点。11月，上海二手房指数连续第十二个月环比下降，同比下降2.46%。

  11月，上海二手住宅成交套数为13390余套，环比上升11.11%，同比上升18.28%；以成交面积计，环比上升12.29%，同比上升16.62%。上海二手房指数办公室认为，11月市场表现：一、11月成交量回升逾一成，为年内平均值1.33万套的水平。与一手住宅成交环比上升9.34%基本同步，一、二手房成交均走出小幅回升行情。二、二手住宅价格跌幅进一步收窄。全市130个板块价格走势，45.4%上涨，42.3%下跌，12.3%持平；上涨板块数量环比增加8.4%，下跌板块数量环比减少7.7%。以城区统计，依次为新兴城区近郊(成交占比59%)总体价格下跌0.24%；中心城区（成交占比31%）总体价格下跌0.12%；新兴城区远郊(成交占比10%)总体价格下跌0.08%。以环线统计，内环内总体价格下跌0.11%，内外环间下跌0.25%，外环外下跌0.27%。三、全市130个板块成交量走势，69%上升，28%下降，3%持平。以城区统计,中心城区上升14.34%，近郊城区上升12.14%，远郊城区上升8.94%。以环线统计，内环内成交上升17.05%，为1680余套；内外环间成交上升11.71%，为4830余套；外环外成交上升11.98%，为6870余套。以价格段统计，总价300万元以内房源成交占比67.08%；300-500万元房源成交占比21.93%；500万元以上房源成交占比10.99%。以面积段统计，七个面积段成交全部上升，其中200平方米以上、90-110平方米、50平方米以内房源分别上升25.68%、16.85%、15.59%；140-200平方米、50-70平方米房源分别上升13.45%、12.56%；70-90平方米、110-140平方米房源分别上升9.15%、6.98%。四、全市普通住宅成交9340余套，非普通住宅成交4050余套。普通住宅与非普通住宅成交比例，全市为2.31:1，内环内为2.07:1，内外环间为2.33:1，外环外为2.34:1。五、全市成交TOP10板块全部在新兴城区，其中近郊8席、远郊2席。近郊的闵行浦江、奉贤南桥新城、松江泗泾以414套、311套、290套分列前三位；远郊的嘉定城区、金山新城以279套、276套分列第四、第五位。全市成交TOP10小区也全部在新兴城区，8个位于外郊环间，2个位于郊环以外，松江新桥的晨星四季苑以94套位居榜首。截至11月底，全市二手住宅挂牌量为71467套，环比下降5.26%，同比下降46.13%，挂牌量持续下降。

  11月28日，国务院常务会议提出要进一步发展养老产业，完善养老服务设施供地政策。上海没有新的房地产调控政策措施出台。目前上海房地产市场量价走势相对稳定，调控效应逐渐显现。

  市区成交升幅领先

  11月，中心城区（7个传统市区及浦东内环）总体价格环比下跌0.12%，环比缩小0.10个百分点，其中内环内下跌0.11%，环比缩小0.08个百分点。徐汇、静安、普陀、黄浦分别下跌0.17%、0.16%、0.14%、0.12%；虹口、长宁、杨浦、浦东内环分别下跌0.11%、0.10%、0.07%、0.04%。中心城区全部65个板块中，33个上涨、22个下跌、10个持平。上涨板块如长宁古北、徐汇龙华、普陀长寿路、黄浦老西门，价格分别上涨0.19%、0.17%、0.15%、0.09%。下跌板块如长宁虹桥路、普陀甘泉宜川、徐汇华泾、虹口曲阳，价格分别下跌0.83%、0.74%、0.67%、0.59%。

  11月，中心城区成交量环比上升14.34%，为4180余套。其中内环内成交量上升17.05%，为1680余套。中心城区70平方米以内房源成交占比67.69%。从面积段看：其中140-200平方米、200平方米以上房源环比分别上升22.22%、21.28%，为180余套、50余套；50-70平方米、90-110平方米房源环比分别上升19%、15.02%，为1230余套、310余套；110-140平方米房源变化最小，环比上升1.93%，为260余套。从中心城区成交量前100个小区看：一、以环线统计，内环以内27个，内中环间37个，中外环间板块29个，外郊环间板块7个，各环线成交最多的小区分别为，内环内中宁大楼、内中环间控江五村、中外环间阳光建华城、外郊环间桃浦三村。二、套均成交50平方米以内小区48个。其中二室户型房源占四成，表明市场购买力有所提升，由之前集中在一室及一室半的过渡型房源，转变为追求稍大面积的房源增多。如成交领先的密云小区、鞍山四村、市光四村，以250-350万元、45-50平方米的二室户型房源成交最多。三、成交的大面积房源中，陆家嘴的世茂滨江花园、浦东塘桥的东方城市花园、浦东联洋的仁恒河滨城，套均面积分别为289平方米、135平方米、127平方米，套均总价为2330万元、870万元、1090万元。

  内环内成交量全部上升，升幅前三的徐汇、浦东、虹口的内环板块，分别上升33.77%、26.04%、16.58%，为200余套、420余套、220余套；静安、黄浦的内环板块升幅最小，分别上涨8.81%、5.29%，均为170余套。内环内从七个面积段看，成交量五升二降，其中200平方米以上、50-70平方米、140-200平方米房源，环比上升41.67%、25.95%、19.61%；110-140平方米、90-110平方米房源下降4.58%、3.31%。从板块表现看，成交升幅领先的如浦东花木、普陀武宁、静安曹家渡，环比上升64.79%、53.49%、50%；成交降幅明显的如静安南京西路、浦东联洋，环比下降22.22%、21.21%。

  10月，新兴城区近郊价格总体下跌0.24%，环比缩小0.07个百分点；远郊价格总体下跌0.08%，环比扩大0.02个百分点。成交前三的浦东内环外、闵行、宝山价格分别下跌0.16%、0.23%、0.20%；嘉定、松江、青浦价格分别下跌0.34%、0.33%、0.27%；含有较多远郊板块的金山、崇明、奉贤，价格分别下跌043%、0.36%、0.36%。新兴城区全部65个板块中，33个价格下跌、17个上涨、6个走平。下跌板块如闵行七宝、嘉定丰庄、浦东曹路、嘉定安亭，价格分别下跌0.95%、0.85%、0.75%、0.69%。上涨板块如浦东世博滨江、宝山大华、闵行浦江、嘉定南翔，价格分别上涨0.24%、0.17%、0.13%、0.12%。

  近郊城区成交量环比上升12.14%，为7890余套。成交升幅前三的宝山、闵行、浦东近郊，分别上升17.45%、16.08%、15.87%，为1420余套、1520余套、2430余套；升幅最小的奉贤、松江近郊，分别上升2.43%、1.31%，为420余套、1000余套；仅金山近郊成交下降10%。从近郊城区面积段分析，200平方米以上、50平方米以内、90-110平方米房源，分别上升24.79%、22.61%、18.01%，为150余套、840余套、1140余套。近郊城区成交100套以上板块33个，闵行浦江、奉贤南桥新城、松江泗泾分别成交410余套、310余套、290余套，分列前三位，价格分别上涨0.13%、下跌0.33%、下跌0.95%。板块内成交以75-90平方米、250-300万元房源为主，以动迁配套房为主。从近郊成交前100个小区看：外郊环间小区74个，中外环间20个，内中环间6个，购房需求在外郊环间集中。排名前三的晨星四季苑、浦江瑞和城、新凯家园均位于外郊环间，分别成交94套、85套、82套，所在的松江新桥、闵行浦江、松江泗泾板块价格分别下跌0.79%、上涨0.13%、下跌0.95%，板块内成交房源以180-220万元、70-90平方米的二室户型房源为主。内中环间、中外环间的热门小区价格走势稳定，成交领先小区如内中环间的大华锦绣华城，中外环间的申城佳苑，以套均350-450万元、80平方米左右的房源为主，所在的浦东北蔡、张江价格分别上涨0.07%、0.16%。

  远郊城区成交量环比上升8.94%，为1310余套。全部11个板块中价格8跌2平1涨，成交7升4降。成交前三的嘉定城区、金山新城、浦东临港新城板块，成交量占比远郊56.34%，分别为270余套、270余套、180余套；价格分别为持平、下跌0.29%、上涨0.19%。统计显示，上述三板块成交以80-90平方米、200万元以内的小区为主。板块内房源总价相对于近郊低，成为低预算而追求较大面积的购房者首选。成交下跌板块如崇明长兴岛、崇明新城、金山枫泾，分别环比下降32.05%、20%、18.35%，为50余套、80余套、20余套，价格分别为下跌0.45%、0.28%、0.43%。上述三板块购房者多为带有度假养老属性者，不急于购房。

  涨跌板块数量接近

  11月，全市130个板块中，上涨板块59个，占比45%；价格下跌板块55个，占比42%；持平板块16个，占比12%。

  上涨板块59个，环比增加11个，价格总体上涨0.13%。上涨板块中，中心城区33个，新兴城区近郊25个、远郊1个。中心城区涨幅较大的板块集中在高档社区板块，如浦东联洋、长宁古北、浦东陆家嘴价格分别上涨0.27%、0.19%、0.18%。其中，浦东联洋70-90平方米、90-110平方米的房源成交增长300%、100%；长宁古北90-110平方米、110-140平方米房源成交增长50%、66.67%；浦东陆家嘴50-70平方米的学区房、200平方米的豪宅成交环比上升50%、25%。调查显示，中高级改善需求入市意愿提高，对品质房源出手加快。在新兴城区近郊，价格上涨板块如宝山大华、闵行金虹桥、浦东张江等中环附近的改善型板块，价格分别上涨0.17%、0.17%、0.16%，同样显示改善需求活跃。如宝山大华90-110平方米、110-140平房子房源成交增长30%、50%；闵行金虹桥200平方米以上房源成交增长50%；浦东张江140-200平方米、200平方米以上房源成交增长400%、66.67%。外环外的板块涨幅最小，如松江佘山、青浦徐泾价格分别上涨0.08%、0.05%，区域内经济型别墅成交升温，如140-200平方米的房源分别上升100%、40%。

  价格持平板块16个，环比减少1个，其中中心城区10个，新兴城区近郊5个、远郊2个。16个价格持平板块中，成交量上升13个、下降3个。近郊板块成交升幅较大，如宝山罗店、嘉定城区成交环比上升42.53%、26.82%。成交案例显示，宝山罗店成交以50-90平方米为主，占比本板块66.13%；嘉定城区成交以70-110平方米为主，占比本板块57.71%。上述两板块主力面积段成交均明显上升，宝山罗店上升51.85%、嘉定城区上升76.92%，由于需求稳定入市，价格逐渐企稳。中心城区成交升幅较大的杨浦中原社区、普陀桃浦，成交分别环比上升27.88%、25.77%。上述两板块主力面积段均为70平方米以内，分别占比本板块的80.57%、63.93%，环比分别上升26.87%、30%，板块内小面积购房回升推动板块价格止跌。调查显示，中心城区和近郊成交出现结构性回升的板块，随着带看量、成交量上升卖家心态变化，不接受大幅议价。

  下跌板块55个，环比减少10个，价格总体下跌0.59%，环比缩小0.07个百分点，其中新兴城区近郊25个、远郊8个，中心城区22个。新兴城区价格跌幅较大的板块如浦东三林、青浦新城、宝山顾村，价格分别下跌0.81%、0.77%、0.73%，成交分别上升9.13%、14.75%、24.31%，为263套、210套、271套。中心城区价格跌幅较大的浦东洋泾、普陀曹杨、虹口曲阳，价格分别下跌0.82%、0.61%、0.59%，成交分别上升14.08%、9.62%、16.2%，为81套、57套、165套。调查显示，这些板块卖家降价揽客仍是主流现象，如浦东三林、宝山顾村成交房源多为老工房（售后公房）或动迁安置房，普陀曹杨、虹口曲阳成交房源则以售后公房为主，购房者多为预算300万以内、对价格敏感度高，成交案例中不乏议价2%-5%成交的现象。

  上海二手房指数办公室认为，作为传统销售淡季的11月，成交水平环比上升一成余，回归年内平均水平。从城区成交走势看，中心城区成交量升幅最大，内环内更为明显，房源的流动性提升，在于购房者的活跃度扩大。从板块价格走势看，上涨板块数量增多，下跌减少，上涨板块数量略超下跌板块，但板块的平均涨幅远低于平均跌幅。从户型表现看，超大户型及小户型成交环比升幅最大，表明市场两端高档改善客与刚需客出手意愿增强。

  本月，二手房价格指数连续第十二个月下跌，仅同比下降2.46%，连续微弱下降，阴跌特征显现。今年来市场月度成交水平在1.33万套，同比去年1.41万套月度均值减少5.7%，二手房市场流动性减少。本月价格跌幅继续收窄，成交量小幅回升，市场属于平稳波动。预计接下来的年末12月，市场仍将以缓慢盘整为主，依然是量价小幅波动的态势。（上海二手房指数办公室）