[克而瑞]11月全国市场月报

  11月，各城市新增供应集中放量，环、同比均继续增20%以上，但成交面积仅环比微增3%，且总体维持低位运行。年末将至，房企为冲刺业绩积极备货推盘，虽个别城市因集中备案而数据上大涨，但当前需求透支和市场降温后购房者普遍观望已是不争事实，整体成交保持低位恐仍将维持数月。对土地市场来说，三季度以来土地市场明显降温延续至第四季度，预计在增加供应刺激下，12月土地成交将有所回温。

  1、供应：同、环比皆涨20%以上，年末抢收使供应继续稳步放量

  11月30个重点城市新增供应继续放量，合计新增供应3418万平方米，环比上升23%，同比增长26%。主要是年末将至，各房企为冲刺全年业绩，且面临市场成交降温而必须积极抢收有限需求，集中推盘上市，预计12月新增供应量仍会显着增加。

  一线城市供应增量显着，1环比上升16%，同比则大涨93%，前11月则累计同比增45%。广州、深圳两城的供应面积均在100万平方米以上，相较上月有明显的放量动作。而北京、上海由于已均在10月提前集中供应，11月供应环比有所回调，但仍远超去年同期，预计12月供应量将会维持高位。

  二三线城市环比增24%，一改上月锐减态势。26个重点城市中，18个城市环比上扬，成都、徐州、郑州同比翻倍。另外，苏州、青岛、海口、济南、无锡、厦门、沈阳、宁波等8个城市跌幅较前两月也有不同幅度收窄。可以预见的，随着各房企加紧推盘入市抢收业绩，12月的新增供应仍将持续放量。

  2、成交：环比再增3%、同比增幅收窄至8%，热度分化持续加剧

  在各城市供应放量后，11月成交继续环比微增，也较2018年月平均成交量增长8%，但同比增幅也有上月的15%继续收窄至8%。

  一线城市成交量环比持平，同比下滑9%，表现不及2018年月均。中广州同比下跌达44%，深圳环比保持18%涨幅，但仍不及去年同期。二三线城市涨跌参半，26个重点二三线城市中，有8个城市同环比均出现上涨，值得注意的是，青岛、合肥环比分别上涨229%与169%，主要是由于网签的放松，累计成交房源集中备案，故成交数据出现爆发式增长。反观大连、苏州、重庆、厦门、常州、宁波、长沙、无锡8城则同环比均有回调，相比2018年月均也多有所不及。预计未来二三线城市整体成交体量将保持稳定，城市之间成交热度继续分化。

  3、库存：近五成城市库存同比增20%以上， 超六成城市消化周期环比继续拉长

  11月供应大幅放量，超六成重点城市供求比上升，长沙、常州、徐州涨至2以上，深圳更高达4.31。但成交平平，库存同比涨多跌少，近五成城市同比增幅都在25%以上。随着库存上升，超六成城市消化周期也环比上升，厦门、大连涨超40个月，北京、沈阳、海口仍高于18个月警戒线，仅武汉、重庆不足3个月。

  4、成交结构：高档产品成交悉数回落，北京200平以上户型占比上升

  从价格段分布来看，本月低档产品成交持续低迷；中低档产品京、沪成交回暖，北京上涨16个百分点涨幅最大；中高档产品上海略跌，北京、深圳小幅增加，涨跌幅都不超过6个百分点；本月高档产品全部回落，北京下滑10个百分点最为明显。

  从面积段分布来看，本月90平方米以下产品，上海环比略跌2个百分点，北京、深圳占比双双回升占据最大的市场份额；90-120平方米产品表现继续分化，上海大涨11个百分点，北京环比锐减12个百分点，深圳与上月持平；120-144平方米产品占比全部回落，北京下降11个百分点跌幅最大；144-200平方米和200平方米以上大户型方面，上海、深圳全部小幅下滑，北京全部上升。

  5、土地市场：11月继续保持两跌价升，年末一线城市迎供求高峰

  11月份土地市场整体仍表现为量跌价升，成交溢价率10.1%，连续多月溢价率下行，市场持续低位运行。从CRIC监测的300城经营性土地数据来看，11月共成交2931幅地块，成交建筑面积共17126万平方米，同环比分别下跌19.7%和7.8%，成交总价共3653亿元，同比降幅达到19.7%，环比微降1.3%，10月土地均价达到2133元/平方米，成交单价环比回升7.1%，且同比也上涨7.5%。

  临近年末，一、二线城市政府推地速度明显加快，北京于月末集中出让12宗土地，广州在月初挂牌8宗地块，苏州27日挂牌10宗市区地块，南京28日挂牌6宗地等。结合企业近期积极融资的情况来看，年底土地市场热度预计将会有所回温，但受制于政策仍未放松以及第三季度以来市场持续低温年末地市热度同比也将下降。

  一线城市量升价稳，本月成交建筑面积596万平方米，同比上涨18%，环比更是几乎翻倍，本月土地成交积极性全年最高；成交金额906亿元，同环比分别上涨8%和58%，土地成交均价为15195元/平方米，环比几乎维持不变，同比下调8%。

  二线城市量跌价升，本月土地成交建筑面积共3014万平方米，同环比分别下滑17%和32%，成交金额共1083亿元，同环比分别下跌26%和14%，11月平均楼板价回升至3593元/平方米，环比上涨27%，但同比仍下降10%，二线城市土地价格同比持续下降，市场降温显着。本月成交体量最高的城市为昆明，共成交了317万平方米，成交幅数多达42幅；其次成交建面在200万平方米以上的城市还有西安、青岛和郑州这些持续有较多土地出让的城市，天津、武汉、成都成交体量在100万平方米左右。

  三四线城市则表现为量价齐跌，本月成交建筑面积13516万平方米，环比微降2%，但同比大幅下跌21%，成交总金额1664亿元，同环比分别下跌14%和11%，成交均价也下滑9%，但同比仍有9%的涨幅。本次重点关注的三四线城市成交体量也有所收缩，成交体量最高城市为烟台，总成交建面为101万平方米，共成交19宗土地，其次仅有肇庆和中山两市的成交建面超过50万平方米，整体成交活跃度下滑。

  6、综观：供应放量但成交压力尚在，供地节奏加快而成交高峰未至

  综合来看，近期各能级城市新增供应均持续同环比上扬，然而成交却未有显着增加。展望未来，我们认为，一线和二线城市的供应将继续保持增长。成交方面，随着房企迫于年终业绩压力将采取“低价入市”、“打折促销”等以价换量的措施，各线城市成交有望回升。

  对土地市场来说，三季度以来土地市场明显降温延续至第四季度，部分重点城市在年末加快了推挤步伐，且为吸引更多房企参拍，一些城市的土拍条件有小幅度放宽。预计在增加供应的刺激下，第四季度的最后一个月土地市场将有更加明显的回温，但对比去年同期热度仍将稍显不足。