[克而瑞]热点三四线市场调研纪要（十三）张家港篇

  市场综述

  张家港市地处江苏省长江下游南岸，沿海和沿江两大经济带交汇处，是一座新兴港口工业城市,为苏州市下辖县级市，其下辖8镇（杨舍镇、金港镇、锦丰镇、塘桥镇、乐余镇、凤凰镇、南丰镇、大新镇）。2017年末全市常住人口125.78万人，城镇人口85.69万人，农村人口为40.09万人，城镇化率68.13%。产业来看，张家港现有产业基础冶金业、化工业、机电也、纺织业、粮油食品业，重点发展现代装备业、新能源产业、新材料业、现代服务业。2017年，全市实现地区生产总值2606.05亿元，6家企业入选“中国民营企业500强”，世界500强企业有34家在张家港市投资项目。2017年全体居民人均可支配收入48951元，比上年增长8.8%。

  基于这样的地理位置、人口基数、产业支撑、收入水平等多方面因素综合影响，2017年张家港商品房销售面积292.28万平方米，增长48.6%。房价自2016年起涨幅较明显，市场最为火热的杨舍镇和金港镇房价均实现翻番，房价上涨推动力主要来源于上海、苏州的投资客激活市中心市场后，品牌房企的进驻继续推高市场热度，使得张家港整体房市跟涨升温。目前整体市场处于改善型阶段，市场的投机氛围并不浓厚，以本地客群为主，目的多为自住。市场上产品同质化现象严重，预计短期或遇到去化困难。

  01

  政策环境

  对购房者“限售” 对企业开发“建筑限高”

  政策方面，调控措施较为宽松，暂无除限售外的限制措施，自2017年8月27日起取得不动产证未满2年的商品住房（含二手房）不得转让。棚改政策实行较早，目前已基本结束，历史上多为实物安置，但拆迁户多将房屋变现后择地安置，故早年棚改政策对当前市场作用较低。

  信贷政策方面，张家港市首套首付3成，利率上浮22%，贷款认贷不认房。

  张家港市对房屋建造上有一定限制，杨舍镇限低18米限高42米，且须20%精装房;金港镇则限高20米。这一政策使得张家港市场产品同质化现象较为严重。 

  02

  客户结构

  本地客群为主 各区域地缘性购房特征显着

  客群以本地客群为主，仅有2成客户是以来自江阴为主的外地客群，客户全款比例在10%左右。购买目的多为自住，投资性客户极少。购房者地缘性购房特征明显，且具有一定区域情结。

  03

  市场价格

  2016年以来项目价格普涨 改善需求集中区域价格接近翻倍

  房价自2016年起涨，杨舍镇与金港镇房价均接近翻倍，杨舍镇从均价1万元/㎡涨至1.7万元/㎡，金港镇从0.6万元/㎡涨至1.1万元/㎡。房价上涨的主要原因是2016年来自上海和苏州的投资客激活市中心杨舍镇市场后，2017年品牌房企的进入继续推高市场热度，使得张家港8镇楼市均价均实现普涨。

  整体市场处于改善阶段，杨舍镇物业类型均为洋房与叠墅，，均价在1.7-1.8万元/㎡。金港镇物业类型均为叠墅与联排，均价在1.3万元/㎡，但销售周期普遍较长。

  04

  土地供应

  后期供应主要集中在金港镇 多家房企集中进入

  土地方面，杨舍镇仅剩少量待拍地块，地价在9000元/㎡;金港镇下半年预计将有20万方左右土地放出，地价在4000元/㎡上下。品牌房企中金科率先进驻张家港市场，其余融创、保利、碧桂园、中梁则于2017年集中进入。

  05

  市场预判

  “民富”支撑未来市场继续扩容 短期同质产品将遇去化困难

  展望未来，张家港市位列全国县域经济百强榜的第三名，户均财富积累雄厚，家庭支付能力强，住房改善需求旺盛，“民富”支撑张家港市市场热度有望延续，未来市场继续扩容潜力巨大。但当前产品同质化严重，短期内货量饱和，或将去化困难。