[克而瑞]货币化安置将因城轮动，热点三四线市场热度仍能惯性保持

  住建部召开棚改吹风会，1-6月全国棚户区改造已开工363万套，占目标任务的62.5%。因地制宜推进棚改货币化安置，热点城市更多采取新建棚改安置房的方式，高库存城市棚改将持续发力。棚改市场出现哪些新动向？三四线城市房地产市场又将如何演变？

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  货币化安置现轮动效应

  热点城市阶段性退出、高库存城市持续推进

  无论是国务院还是人大，已经确定新3年棚改计划，意即2018-2020年再改造各类棚户区1500万套，其中2018年新开工580万套，棚改市场规模依旧维持在较高水平。并且，上半年棚改进程成效显着，1-6月全国棚改新开工363万套，目标完成率多达62.5%，基本打消了市场对于棚改退出的疑虑。

  当然，在保持全国棚改总量基本不变的同时，各城市之间棚改市场或将结构性分化，货币化安置也将出现轮动效应。住建部明确表示要因地制宜推进棚改货币化安置，一方面，商品住房库存不足、房价上涨压力较大的城市，应有针对性地及时调整棚改安置政策，采取新建棚改安置房的方式；另一方面，商品住房库存量较大的城市，可以继续推进棚改货币化安置。

  当下热点城市房地产市场甚为火热，库存量降至历史低位，房价面临较大的上涨压力，此阶段采用实物安置取代货币化安置也属正常现象。反观高库存城市市场长期供大于求，货币化安置有助于激活市场热度，带动大批购买力相较强劲的增量购房需求，以便加速楼市去库存进程。

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  各省棚改逐级轮动18年计划开工量涨跌互现

  山东等多省收紧货币化安置

  2018年，全国棚改计划开工580万套，相较于2017年实际开工量微跌5%。各省棚改出现逐级轮动行情，2018年棚改计划开工量整体涨跌互现。具体而言，贵州、陕西、云南等省小幅下调棚改计划，同比跌幅控制在10%-20%之间。湖北、宁夏、青海等省棚改市场规模明显回落，同比跌幅超40%。海南更是大幅调降棚改计划，全年计划开工量低至1.36万套，同比骤降63%。

  与此同时，江西、河北、广西等省调升棚改计划，同比均有不同比例的增长。山东续创新高，棚改计划开工量升至84.33万套，同比增加5%。甘肃、新疆增长尤为迅速，同比分别增长40%和28%。更为重要的是，诸如山东、湖南、江西等多省先行先试，明确要求商品住房库存不足、房价上涨压力较大的市县，要及时取消棚户区改造货币安置优惠政策。典型如山东省，鼓励棚改、拆迁实物安置，取消货币化安置。

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  热点城市市场已自我循环

  货币化安置收紧或退出并非釜底抽薪之策

  货币化安置收紧甚至退出，市场普遍忧郁三四线城市市场走势，成交缩量、房价下跌之说甚嚣尘上；其实只要分析本轮三四线市场转暖的真正动因，这类担忧便不攻自破。不可否认的是，棚改货币化安置只是在之前三四线城市房地产市场“一潭死水” 的情况下，很大程度上激活三四线城市市场热度，吸引更多自住以及投资性购房需求积极入市，成交量价双双步入上行通道。而在买涨不买跌的心理作用下，更多本地置业需求加速入市，进一步助推市场热度。

  另外，从我们实际调研情况来看，绝大多数热点三四线城市购房需求基本是内生型的，包括返乡置业人群。主要来自于本地以及周边乡镇，可以简单划分为两大类：

  其一，在居民消费升级的大背景下，改善性需求持续释放，集中体现于产品升级，品牌房企高品质产品更受市场欢迎。

  其二，三四线城市经济发展稳中向好，基础设施建设加速推进，城市面貌日新月异，市场预期普遍积极向好，核心城市返乡置业客群成为不可忽视的置业群体。

  因此，即使货币化安置带来的这部分增量需求快速抽离，短期内热点三四线城市也不会出现需求断层的局面，更难以对房地产市场构成实质性冲击，热点三四线市场行情仍能保持。

  综合而言，住建部棚改吹风会算是给市场一粒“定心丸”，货币化安置并非全面收紧，仅限于房价上涨压力较大的热点城市，高库存城市货币化安置将持续推进。本轮三四线城市高热行情，货币化安置只是催化剂，并非决定性因素，更多还是取决于经济基本面、供求、房价等多方面因素。因此，货币化安置收紧甚至退出，对于热点三四线城市影响程度有限，市场热度有望惯性延续。