[克而瑞]热点三四线市场调研纪要（十一）扬州篇

  市场概况

  扬州，江苏省地级市，位于江苏省中部、长江与京杭大运河交汇处，是江苏长江经济带重要组成部分、南京都市圈成员城市和长三角城市群城市，是南水北调东线工程水源地。下辖邗江区、广陵区、江都区3个市辖区和宝应县1个县，代管高邮市、仪征市2个县级市。2017年末全市常住人口450.82万人，比上年提高1.65个百分点。全市户籍总人口459.98万人，比2016年末减少16851人。全市登记出生人口4.54万人，出生率9.87‰；死亡人口5.28万人，死亡率11.48‰。市区户籍总人口为233万人，增长0.23%。产业来看，扬州以第三产业为主，大力发展旅游业、文化产业、科技服务业、现代物流业、软件和互联网产业、传统商贸业、生活性服务业等七大产业。近年来人民生活水平稳步提升，2017年全体居民人均可支配收入31370元，增长9.6%，其中，城镇居民人均可支配收入38828元，增长8.9%；农村居民人均可支配收入19694元，增长9.1%。

  基于这样的地理位置、人口基数、产业支撑、收入水平等多方因素综合影响，2017年，扬州商品房销售面积879.71万平方米，增长19.7%。受本轮去库存行情带动，扬州目前市场表现良好，在限购、限售政策的从严调控下，市场的投机氛围并不浓厚，买房多以刚需和改善居住环境为主，受限于供应，市场还是表现出供不应求，存在一二手倒挂，房企以首付比例多少筛选客户等情况，预计房价还会迎来一波上涨。

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  城区规划情况

  “一体两翼”为主四面辐射 旅游与物流为支柱产业

  扬州规划以老城区为中心，四面辐射，南北走向京杭大运河，东西走向文昌路，分为东西南北四个片区，其中“一体两翼”(主城区，东区，西区)为发展重点，西区发展十几年，属于高端住宅区，也是扬州传统意义上的“富人区”，生活氛围浓厚，以京华城为中心有5个大型商场，但是市场基本饱和，拍地较少。东区为新城开发，主要是主城与江都相连的纽带，京杭大运河沿线大体发展金融经济，有市政府规划搬迁（2014年规划，目前尚未实施），地铁1号线规划等利好消息，南区以工业区为主，北区遍布旅游景点，着力发展旅游业，南北两区仅有少量项目在售，且价格偏低。

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  政策环境

  限购、限售严格实施 限价政策导致一二手房价格倒挂

  扬州市场目前实行“限购、限价、限售”政策：

  限购：在扬州市区范围内拥有第三套及以上住房的居民家庭，不得再次认购新建商品住房。认购对象超过销售房源数量的，由公证机关组织选房公开摇号确定购房人。

  限价：市物价局要加强商品住房价格成本核算，严格商品住房价格备案制度，下一批次备案价格不得高于上一批次同类型住房成交均价。严禁将商品住房总价不合理拆分、虚假装修、虚高装修价格、捆绑销售车位（库）。由于限价政策，一二手房出现倒挂，东西区价差不同，东区价差较小，2000元/平左右，西区价差达到5000元/平。

  限售：在市区范围内户籍居民家庭拥有第二套住房及以上、非市区范围内户籍居民家庭拥有第一套住房及以上的，自取得《房屋所有权证》或《不动产权证书》起，上市交易的限制期限为3年。

  购房利率：首套房首付30%，利率上浮15%，二套房首付40%，利率上浮20%~25%。

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  房价情况

  货币化安置+成本驱动拉高房价 各区域价格分化显着

  房价区间：扬州市场从2016年10月份开始升温，在2017年3月恒大36亿拍下3块地之后，市场房价逐节攀升。近期东区（含江都）均价在1.2万到1.3万；西区偏贵，1.4万到1.9万不等，后期可能突破2万元；南区因布局工业，居住环境不佳，均价在1万左右；北区房源较少，均价在1.1万到1.2万不等。

  房价上涨动因，其一是品牌开发商入驻，地价高企，成本驱动，具体表现为2017年3月恒大在扬州36亿元拿地3块，其他项目立马封盘，提升房价预期，价格上涨启动。其二在于拆迁货币化安置增强本地购买力，三世同堂拆迁基本可得200到300万货币化安置，拆迁户购买意愿增强。其三在于因政府限价，一二手房价格倒挂明显，以西区美的城为例，项目均价1.45万/平米，周边金地酩悦二手房达1.6万，万科城二手房更是高达1.8万。

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  需求结构

  110平到120平刚改去化良好 地缘性购房倾向较强

  需求层面，户型在110平米到120平米户型去化良好，客户认可度较高，刚改需求强烈。客源多为周边县市以及本地客群，有较强的地缘性购房倾向，佳源华府外来投资客占比不到10%。目前东西区均供不应求，去化率90%以上，老城区基本无新楼盘可售。房价较高的西区多数项目认筹比可达5：1，一房难求，但其城市的工薪阶层月均收入4000左右，因购买力有限等因素单价2万元左右可能出现天花板。目前城内以毛坯为主，为突破限价逐渐出现精装楼盘，也有部分楼盘出现因溢价因素前期毛坯出售，后期精装出售的情况。部分楼盘为了加速资金回笼，也存在以首付比例筛选客户的情况，如美的城开盘要求100万以上大首付或者全款方可购房。

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  土地市场及房企竞争情况

  短期内库存不足 “地头蛇”恒通本土优势明显

  土地供应方面，2017年下半年中海、华建、恒通等房企相继拿地，楼面价均在8000元/平左右，溢价率超过50%则强制现房销售（2017年东区拍地7宗，5宗要求现房销售），预计2017年拿地项目多数集中于2020年前后将上市，且以精装为主，加之2018年上半年扬州拍地较少，因而区域内短期库存告急。供不应求，房价仍存在一定的上行空间，2018年下半年万科等品牌房企项目上市，预计均价都在18000元/平左右。

  房企竞争格局层面，品牌房企恒大，碧桂园，雅居乐，融创在当地均有项目，本地开发商基本剩下恒通一家，但资金实力雄厚，回款能力较强，外来企业碧桂园，融创都选择与恒通合作联合操盘(以备案速度来说，恒通可达一天备案12套，佳源华府一周备案12套)。

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  市场预判

  房价还将迎来新一波上涨 天花板在即（城东1.8万，城西2万）

  目前扬州房价仍处于上升通道，供不应求，市场火热，城西市面低价地块基本都在以限价出售，销售去化率基本都在80%到90%，城东去年土拍7宗地块5宗必须以现房销售，短期内库存并不充足，还会迎来一波上涨。根据地价和购买力(扬州人均收入在4000左右)推断，城东预计会上涨到1.8万左右，城西2万左右见顶。此外，扬州市场仍部分楼盘存在茶水费和渠道费，在各个环节可操作空间较大。