[克而瑞]2018年6月全国市场月报

  6月供求小幅回落，央地新政频出难改短期走势

  6月政策多变，中央层面再次降准、个税改革、棚改货币化安臵退坡等，地方层面，西安、长沙、重庆等收紧调控措施。重点城市供求整体同、环比均小幅回落，但重庆等部分城市市场依旧延续较高热度。

  央行决定从7月5日起，再次定向降准0.5个百分点，释放增量资金约7000亿元。降准明显削弱金融去杠杆信心，货币政策预期已由稳健中性转向中性偏积极，市场势必对于下半年继续降准的预期高涨。三四线城市棚改货币化安臵收紧，本轮三四线市场持续火热乃是一系列因素综合作用的结果，棚改货币化安臵只是起到"催化剂"的功效，居民购买力不断积累、外出产业人口返乡臵业、本地改善性购房需求持续释放这些核心动因并未逆转。因此，即使棚改规模大幅缩减，也难以对三四线市场构成实质性冲击。个税起征点提高到5000元，并可抵扣房贷利率、房租等专项支出，有助于增加居民收入、减少个税支出，在一定程度上可以鼓励住房消费，尤其是高收入群体受惠力度更大，但具体抵扣标准还要看实施细则。

  市场期待已久的供应高峰期并未到来，重点监测城市供求略有回落，同环比跌幅都在5%以内。北京、重庆、郑州等市供应明显放量，福州密集加快预售证审批，供应量一举刷新年内新高。宁波、青岛等市供应再陷低迷，同环比皆腰斩，上海、厦门两市近乎断供，显示预售证管控依旧严苛，限价政策更无松动的可能性。一线城市成交量全线回落，北京尽管供应明显放量，但成交量仍旧低位运行，说明房地产市场降温明显，购房者观望情绪浓重。六成以上二三线城市成交量环比皆下滑，厦门暂以41%环比跌幅位居末位。重庆市场持续火热，成交量连续数月高位运行，库存严重告急，消化周期低至1个月，卖方市场特征显着。

  土地市场量跌价升，成交规模降至月平均以下，其中一二线城市低位回升，三四线城市急剧缩量。受成交结构性因素影响，土地价格略有提升，一线城市增长尤为迅速，北京顺义、上海杨浦等热点区域集中出让多宗高价地。土拍市场有所降温，溢价率跌至年内低位，二线以及三四线城市更是大幅回调。不过，核心城市土拍竞争依旧激烈，北京、上海、厦门等市屡有高溢价地块出让，典型如北京顺义宅地问鼎总价、单价双冠。为了降低投资风险，品牌房企"抱团取暖"，联合拿地渐成市场常态。

  展望未来，一、二线城市刚需客群将迎来难得的购房窗口期，降准、限购堵漏、刚需优先等政策都给足了空间；三四线城市市场热度有望维系较长时间周期，调整会比预期大大延迟。受制于核心一二线城市购房门槛明显抬升，加剧的资产荒将倒逼资金流向调控政策相较宽松的三四线城市。虽然棚改货币化安臵已经收紧，但在增量资金的涌入下，或将加剧供不应求的市场格局，房价依然面临一定的上涨压力。

  经济下行压力加大，央行转向保持流动性合理充裕

  5月份，国民经济继续保持总体平稳、稳中向好发展态势，生产需求基本平稳，就业持续向好，物价涨势温和，供求结构和企业效益不断改善。

  1、经济下行压力加大，房地产领域总体平稳

  5月份，全国规模以上工业增加值同比实际增长6.8%，增速比上月回落0.2个百分点，比上年同月加快0.3个百分点。投资方面，1-5月份，全国房地产开发投资41420亿元，同比增长10.2%。全国商品房销售面积56409万平方米，同比增长2.9%。全国商品房销售额48778亿元，同比增长11.8%。消费方面，消费需求持续升级。5月份，社会消费品零售总额30359亿元，同比增长8.5%，增速比上月回落0.9个百分点。消费升级类商品增长较快，限额以上单位通讯器材类、化妆品类、石油及制品类商品零售同比分别增长12.2%、10.3%和14.0%。1-5月份，社会消费品零售总额同比增长9.5%，增速比1-4月份回落0.2个百分点。

  进出口方面，进出口增速加快，贸易顺差收窄。5月份，进出口总额25260亿元，同比增长8.6%，增速比上月加快1.5个百分点。其中，出口13413亿元，增长3.2%，比上月回落0.3个百分点；进口11848亿元，增长15.6%，比上月加快4.0个百分点。进出口相抵，贸易顺差1565亿元，比上月收窄232亿元。短期来看，中美贸易磋商对经济运行的影响目前已初步显现，中方开始采取反击措施。长期来看，因为还存在着很多不确定的因素，需要进一步观察。

  2、M2增速保持低位货币派生效应减弱，社融回表高于预期

  5月末，广义货币(M2)余额160.14万亿元,同比增长9.6%，增速分别比上月末和上年同期低0.9个和2.2个百分点；狭义货币(M1)余额49.64万亿元,同比增长17%，增速分别比上月末和上年同期低1.5个和6.7个百分点；流通中货币(M0)余额6.73万亿元,同比增长7.3%。当月净回笼现金1059亿元。5月份，新增社会融资规模1.06万亿元，同比多增3855亿元，社会融资规模存量同比增长12.9%，高于预期目标；M1同比增长17%，总体仍保持较快增长，且从M1增量结构看，单位活期存款较上月多增5646亿元，显示企业用于支付的流动性比较充足。总的来看，得益于银行汇票和债券融资的支撑,社融增速如期企稳,但M2增速有所降低。

  降准强化宽松预期，多地“限企”并出台最严调控措施

  6月，政策层面热闹纷呈，个税修正案草案的出炉、央行的再次降准、棚改货币安臵的缩量，无一不是重磅，势必对房地产市场产生深远的影响。此外，西安、长沙、杭州等城先后发文暂停向企事业单位销售新房和二手房，同时限售政策继续下沉至宜昌、徐州、西双版纳等三四线城市，层层举措均意在给遏制房地产投资行为，意在给房地产市场降温。

  1、降准强化宽松预期，棚改缩量难对三四线楼市构成实质冲击

  央行决定，从7月5日起定向降准0.5个百分点，释放增量资金约7000亿元。降准明显削弱金融去杠杆信心，货币政策预期已由稳健中性转向中性偏积极，受惠于定向降准，短期内房地产市场将迎来难得的销售窗口期，尤其在供应普遍不足的情况下，房价依旧面临着较大的上涨压力，有望延续稳步上行的基本格局，市场热度有望延续，成交量将持续高位运行。

  另一方面，三四线城市棚改货币化安臵合同审批权上收至国开行总行，但并未暂停所有棚改项目，目前仍在进行中的项目将继续执行。考虑到居民购买力的提升、返乡臵业及本地改善性购房需求等市场活跃的核心动力依旧存在，即使棚改规模大幅缩减，也难以对三四线市场构成实质性冲击。而个税起征点提升至5000元，一方面有助于增加居民收入、提升社会公平；此外住房贷款利息和住房租金等专项附加扣除对于中产家庭购房者来说降低了成本，一定程度上对楼市也会产生正面刺激，但具体刺激程度还要取决于后期政策具体实施的情况。

  2、西安等多城暂停向企事业单位销售新房和二手房，"限售"继续下沉三四线

  进入6月以来，楼市调控力度持续升级，尤其是近期领涨楼市的二线城市，政策力度可谓空前。西安、长沙、杭州等城市先后发文加强对购房资格的管理，暂停向企事业单位及其他机构销售新房和二手房，意在对投机行为"查缺补漏"，着力抑制投资、投机性需求，进而缓解房价上涨预期。

  另一方面，"限售"等调控政策继续向三四线城市下沉。6月以来，宜昌、徐州、西双版纳等多个城市发布了"限售"政策。其中，宜昌和西双版纳对限购区域内实施两年限售。而徐州则在6月初印发规定，对市区户籍家庭拥有一套住房的，新购商品房限售2年，对当地户籍家庭拥有二套住房及以上、和非市区户籍居民家庭拥有一套住房及以上的则限购3年。限售政策在部分城市的出台和收紧，表明房地产调控依然会从严。预计后续部分城市，尤其一些中西部热点城市和三四线城市，出台政策"限售"、"限购"的可能性依然较大。

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