[克而瑞]热点二线市场调研纪要（五）重庆篇

  市场综述

  政策相对宽松、市场火热房价涨幅小且有需求支撑

  重庆房地产市场于2016年底启动，2017年四季度市场热度推升至无以复加的地步，核心区域一、二手房价格倒挂。市场火热的逻辑线索在于：一，2017年初大批外地投资者进军长江沿线城市炒房，带动本地需求急剧释放；二，本地改善换房需求结构性拉升房价；三，地价快速上涨不断强化房价上涨预期。

  目前重庆属于卖方市场，持续供不应求，库存整体偏低，购房者入市意愿强烈，日光盘频出。2016年三季度以来，重庆房价涨幅超30%，核心区域增长尤为迅速，涨幅达80%，政府着力加大土地供应抑制房价过快上涨，但供地速度不及卖房速度，土地存量并不多。受限价政策影响，部分项目推盘日期被迫延迟，售价略低于市场预期，导致在售项目去化表现优异，目前重庆市场有房就是最强的营销。

  2018年下半年供应明显放量，中央公园板块是重要增长级，或将出现一定程度的去化压力。此外， 2018年供地规模同比减少约10%，区县、远郊明显下降，但主城九区略有回升，且供地集中在上半年。

  01 政策环境

  限售不限购，房产税影响极有限

  调控政策相较宽松

  重庆政策环境较为宽松，不限购、限售2年，限价较宽松，有沟通讨论空间，在售项目全年房价涨幅要求低于10%。认贷不认房，首套首付三成，利率上浮15%，二套首付四成，利率上浮25%。

  2018年重庆房产税起征点调整为15455元/平方米，多数区域房价约1万/平方米，并不在征收范围。对于在重庆“无户籍”、“无企业”、“无工作”等“三无人员”，房产税跟着房子走永久征收，即使转卖本地人也难以规避，转卖难免要折价。房产税税率5‰，相较于房价涨幅房产税影响有限。

  02 需求结构

  区县客群是城九区主力

  购房地缘性强、中区域需求外溢北区

  重庆属于人口吸附型城市，主城9区，下辖29个区县。区县客户大都前来主城九区购房，外来投资客占比约20%，主要来自于核心城市外溢炒房团，四川省内客源较少，因成渝鄙视链，川内三四线城市市民购房首选成都，重庆并不受待见。

  各区域市场地缘性客户居多，典型如西区、南区都是地缘性客户，仅北区有一定比例的中区外溢投资客。目前中区已无供地，且主城区交通过于拥堵，市民出不来也进不去。

  受制于山城地形地貌，重庆旧改、棚改进展寥寥，补偿标准过高导致拆不起。重庆发展模式为组团式发展，北区为重点发展规划区域，市政配套也向北区倾斜。目前，重庆市场最火的区域当属两江新区，人口流入量也是最多，中央公园板块高层1.5万/平方米，洋房1.7万/平方米（套内面积均价），南区、巴南人口流入最少。

  此外，因避暑需要，重庆人外溢贵阳购房，带动贵阳房价上涨。目前，贵阳首套首付低至20%，利率上浮10%。

  03 需求结构

  150万元、三房产品最热销，刚需产品面积小型化

  改善性需求持续释放，三房产品最为热销，考虑功能性，二孩新政致使四房成交占比有所提升。成交主力集中在总价150万元，去化率95%；总价200万元有一定门槛，去化率85%。刚需门槛100万元甚至80万元以下产品更为热销。受房价过快上涨以及供地政策影响，低总价房源整体偏少，刚需产品全款优先，面积段集中在70-90平方米。目前50-60平方米，总价70-80万元左右是市场投资热点，未来刚需产品面积段将由大变小，户型逐步小型化以控制总价。

  04 市场预判

  受成渝一体化影响，西区是潜力投资区域

  重庆常住人口三千万，工业经济发达，收入有支撑，房地产市场前景可期，购房不啻为重庆居民资产配置方式。未来，受成渝一体化影响，重庆向北发展空间有限，或将向西发展，连接成都天府新区，西区或是潜力投资区域。