[克而瑞]长三角热点二线市场调研纪要（一）杭州篇

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  热点区域

  成交集中在萧山、余杭和江干区地价大 幅跳动推动一些高新区房价涨幅较大

  目前主城区项目较少，基本集中在萧山区、余杭区和江干区。因为萧山、余杭地幅比较广一些，所以说这边成交集中也比较正常。房价涨幅比较大的基本是一些高新区，而房价涨幅较猛主要由于地价明显跳动。以下是地价涨幅较大的几个区域：

  一是未来科技城，因为产业园利好政策，对周边辐射比较明显，好多开发商会去这周边拿地，这也是城西科创走廊辐射地带，一定程度也炒高了地价。

  二是良渚一带，良渚因为地铁2号线通车，目前通车4条地铁，完整的只有2条，这一块受地铁辐射很大，地价在1.6万元/平方米左右，整体关注度比较高。

  三是三墩北，属于西湖区，教育资源比较好，西湖区目前基本只有三墩北和之江有房卖，相对于老城区的人来说，三墩北会近一些，之江整体直线距离更远些，再包括云谷的规划，所以三墩北这一区域前景潜力被一致看好。

  四是申花这一带，申花以前其实是刚改和首改这种阶段，目前已经变成了传统住宅区，这边以前基本上住宅价格在3万元/平方米左右，目前卖到了4.8万元/平方米，而且还限价。

  再有地价涨幅较大的就是金融城一带，因为钱江新城基本没住宅用地，金融城属于钱江新城二期，所以金融城的地价可想而知。现在杭州最贵的地是凤起潮鸣，金融城其次，基本豪宅区都在沿钱塘江这一带。 

  02

  新城建设 八大方向全方位快速推进

  向东发展—钱江新城、城东新城（高铁附近，道路通畅度比较高，智造大走廊，包括下沙这一块，也是因为经开区）

  向西发展—未来科技城，主要是因为有阿里巴巴各类产业在那边，现在发展也还不错，再往西去就是临安了，临安也因为城西科创大走廊，辐射到岭南，成立特区后进入杭州整体版图比较大。

  向西南发展——以前西湖区只占中间这一部分，现在有隧道可以通到之江和转塘这一片，这一片主要是打造信息产业，比如云谷；西湖区还有个发展方向是向这边，西北方向，西南方向，三墩北，三墩北是阿里巴巴在这边建设了一个云谷，在良渚新城这一带，因为本身靠山，所以比较宜居，这一片以前是以低密为主，现在因为2号线直接通到，现在这边高层卖的很好。

  向南发展—萧山这一带以前比较远，现在因为市政府搬到钱江新城，包括G20博览中心，奥体在这边，现在基本一房难求。萧山这一带，以前萧山老城区基本在中间一带，北边一片空地，慢慢造起来的状态，它的老城是中间，偏南的这一片，一直到潘水站这一边基本都是它的老城区，南部是卧城，卧城这边没有什么产业，基本就是一个大型的居住区，主要因为购房者的梯度原因，会有人沿着地铁线溢过来。

  向东南发展—就是大江东产业园，之前属于萧山，现在直属市府，对它整体扶持力度比较大，产业和城东基本保持一致，属于智造这种概念。桥南近期也是在打造桥南科创新城。

  向西北发展——勾庄和勾庄北，勾庄这一带以前也没什么产业，有个万达广场在这里，所以这一带主要是宜居，有部分商业在这里。

  向北发展——崇贤，崇贤这一带以前是属于工业区，后面因为整体改造了之后，现在是工业地遗址，再包括打造滨河，这条是运河整个过去，主要是沿北运河发展。

  向东北发展——是丁桥，属于传统的价格低洼，主要是一些居住区，都在这边。再过去一点是临平，临平老城区是在中间这一段，发展包括临平新城和临平北两片。

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  旧改支撑

  整体拆迁量大，余杭区将是主力 拆迁户购房地缘情节强

  2017年，杭州整体拆迁量比较大，像拱墅区、临平，包括江干区，基本各项目都会有拆迁户，申花、庆隆这块，因为拆迁带来的购买力2017年基本已经消耗掉了，再加上这一块区域项目扎堆，去化表现没有特别理想。

  城市旧改方面，今年江干区会持续，滨江浦沿这一带会上来，拱墅区基本拆完，可能今年余杭区会是主力，余杭区像良渚一带都是拆迁的重点。原来的拆迁户地缘概念会比较强，而目前来看，会随着新开盘项目的不同而向别的区块移动，比如沿地铁线或是沿某条快速路。

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  市场预判

  预计2018年上半年热度维 持下半年波动盘整价格依旧小幅上涨

  目前来看，2018年市场仍维持较高热度，限签等因素还有许多成交未备案的项目堆积，所以2月同比签约还在提升，虽受到春节假期影响，很多项目确实都未推盘，但很多房源仍在不断签出来，所以量还会继续维持，因此预计上半年这部分量还陆续放出，热度维持。

  预计到下半年，这部分签约未备案存量基本耗尽，加上一些前期“地王”项目入市，开盘价格会对市场有影响，毕竟不是所有人都能承受的起这个价格，“地王”项目产品基本配置户型在125平方米以上，以5万元/平方米均价测算，总价普遍在600万元以上了。基本可以预见下半年成交量会出现一定回调，或是说盘整或波动的状态。

  住房价格方面还会继续保持平稳增长，这个主要受成交结构影响，如果刚需需求增长明显，价格会有一定下调，如果主城区成交量增多，价格基本会上涨1000元/平方米左右。整体价格基本下不来，因为成交土地价格依旧很贵，市场预期存在。