[克而瑞]二线城市逆袭变身新热点后的走势研判

  前·言

  沈阳、大连、西安和昆明曾是市场公认的风险城市，房地产库存长期维持在较高水平，小产权房问题十分突出，西安初具市场规模，小产权房占成交总量的比例多达20%-30%。不过，这类城市2017年房地产市场持续好转，乃是为数不多的成交量实现正增长的二线城市，沈阳、昆明双双刷新历史新高。房价更是全线上涨，并有加速上涨的趋势，西安同比涨幅超四成。

  市场转暖的动因可以概括为以下几点：

  其一，在全面升级调控的大背景下，这类城市调控政策相较温和，以限售为主要调控手段，仅西安重启限购、限贷；

  其二，改善性需求持续释放，大中户型产品成交占比直线提升，昆明投资性需求大量进场，外地客户占比多达44%；

  其三，土地市场率先启动，外来房企加速布局，沈阳、昆明地价涨幅超七成；

  其四，资金轮动效应，房价均属价格洼地，西安、昆明市场价值现已被迅速填补。

  事实上，沈阳、大连、西安和昆明房地产市场持续升温除了短期调控、资金轮动等因素外，归根结底，与城市长期的供求关系密不可分。土地、库存揭示了城市的长期供应，而人口、购买力、产业、基础设施决定了城市潜在的购房需求。以下我们将以西安为例，阐述城市短中期市场走势研判的维度和基本逻辑。

  土地：成交规模长期维持在较高水平，2016年以来明显加大供地力度

  西安土地成交规模长期维持在较高水平，2009年以来年均成交规模接近2200万平方米，很大程度上造就了高库存风险。尤其是2012年成交建面一举超越4000万平方米，创历史新高。近两年，随着房地产市场开始好转，西安市政府再度调升供地力度，土地成交规模连续两年回升，2017年成交建面升至2338万平方米，同比增长33%，继而给未来房地产市场重现高库存风险埋下了隐患。

  库存：库存量直线回落，狭义库存无虑，广义库存仍有隐忧

  2015年以来，受益于西安楼市成交量长期维持在较高水平，库存量直线回落，由2015年初的2260万平方米降至2017年底的1272万平方米，跌幅多达44%。消化周期也是缓步下行，现已控制在12个月以内，去库存成效显着。联系到近两年土地成交规模持续攀升，一旦楼市成交量高增长之势难以为继，高库存风险或将再次浮出水面。短期内，西安房地产库存无虑，但广义库存风险依旧不容小觑。

  人口：常住人口增速位列全国第9名，因收入水平偏低，高素质人口持续外流

  西安乃是典型的人口增长型城市，常住人口规模庞大，2016年西安常住人口883.21万人，暂列全国第21位，并维持高速增长态势，同比增速多达1.45%，高居全国第9名。并且，西安具有悠久的历史积淀以及浓厚的文化气息，教育资源十分丰富，汇集西安交通大学、西北工业大学等7所211大学。不过，相较于沿海发达地区，西安居民收入水平偏低，高素质人口外流现象不可避免，常住户籍人口比仅1.07。规划显示，2020年西安将晋升为人口规模千万级城市，人口增量很大一部分还是来自于外来人口，除了省内三四线城市，沿海发达地区人口回流也是不可忽视的增量。当然，提高城市经济活力、提升居民收入水平将是一个相较漫长的过程，西安经济崛起之路依旧任重而道远。

  购买力：2017年房价收入比或将逼近合理区间上限，购买力开始出现透支的迹象

  2011-2016，西安房价收入比直线回落，个别年份略有回升，整体依旧维持在较低水平。2016年西安房价收入比降至5.36，略低于合理区间。不过，2017年西安房地产市场显着升温，房价更是大幅上涨。数据显示，西安2017年房价历史首次突破万元大关，同比大涨41.8%。我们认为2017年西安房价收入比将止跌回升，接近合理区间上限，置业客群开始出现购买力不足的境况，房价进一步上涨空间着实有限。

  发展规划：交通、产业规划长远利好房地产市场，短期过度炒作加剧市场压力

  恰逢“一带一路”发展战略的重大历史机遇，远期大西安将规划建设成为国际化大都市和国家中心城市。受惠于大西安远景规划，产业、交通等领域利好频出，具体而言：西安市将重点支持产业结构调整，优先发展先进制造、高新技术、文化、旅游和现代服务业等5大主导产业，并在飞机研发、大数据等产业予以重点突破。近年来，西安地铁建设进入高峰期，未来将新建10条地铁线。我们认为西安已进入发展快车道，产业经济升级有助于吸引更多高素质的产业人口，长期来看房地产市场将明显受益。短期内，大西安规划尚处起步阶段，相较于武汉、成都这类中西部地区强二线城市，西安经济、居民收入依旧存在着较大差距，房价过快上涨或将拖累未来市场表现。

  短期西安市场存转向隐忧，成交量将高位回落，房价涨幅趋缓

  总结而言，西安外来人口正加速聚集，常住人口增速暂居全国第9位，但高素质人口持续净流出。受惠于大西安发展规划，产业结构不断调整优化，有望吸引更多高素质的产业人口。市政建设渐入高峰期，远期规划10条地铁线通车运行，远郊区域、板块价值急速拉升。长期来看，西安房地产市场一致看好，量价走势将稳中有升。短期内，西安有炒作过度的嫌疑，房价收入比偏离合理区间。更为重要的是，无论是产业规划、还是市政建设尚处起步阶段，距离真正落地实施仍有较长的时间周期，市场存转向风险。