[广发证券]深圳存量住房分析：住房总量紧缺，且结构不均衡

  深圳存量住房现状：16年底扣除小产权房后住房存量约 2.79 亿平，对应人均 21.1 平，户均0.7套

  根据深圳住房保障规划， 2012 年底深圳住房总量约为 5.2 亿平米，其中商品住宅 1.19 亿平，原村民集体自建住房 2.6 亿平（占比约 50%）。我们基于 12 年数据推算（具体计算见正文） 16 年底深圳住房存量约 4.57 亿平，856.8 万套。 从结构来看， “小产权房”1.78 亿平（占比 39%）， 而扣除“小产权房”后住房存量为 2.79 亿平， 411.6万套，对应非原住民常住人口的人均住房面积为 21.12 平米，户均 0.7 套，住房总量相对紧缺。并且存量住房结构不均衡突出，一方面，在存量住房中可流通（能够形成二手房供应主体的部分）的占比较低，我们估算 16 年底深圳可上市流通的住房面积为 1.52 亿平（占比 33%），另一方面，房龄结构偏老化，房龄低于 10 年的存量住房占比仅为 21.5%。

  深圳市土地供给现状：居住用地供给递减，结构上优先保障房及中小套型商品房，供给方式以存量供地为主

  深圳土地资源受到紧约束，建设用地面积在 15 年已接近 2020 年目标上限 9.76 亿平，建设用地呈现减量增加。居住用地方面，居住用地供给规模约占建设用地的 10%，同时供地量也呈现递减。根据深圳规土委数据， 16-20年居住用地计划供应约 800 万方，仅为 11-15 年的 61%。供地量显着减少，但依靠容积率的提升， 16-20 年期间供地建面微增至 4280 万方。供应结构上优先保障房和中小套型商品房，供地占比超过 70%，而在供给方式上则以存量用地供地为主， 16-20 年存量用地供地占比 76%。展望未来，预计 17-20 年居住用地供地建面 3654 万方（商品住宅 2752 万方，保障房 903 万方），对应 47.6 万套（商品住宅 30.6 万套，保障房 17 万套）。

  深圳市住房供需缺口分析： 17-20 年年化新增需求约 1346 万方/年，供需缺口约 433 万方/年

  首先，从需求端来看，未来深圳潜在的住房需求主要包括新增人口导入所带来的刚性需求，以及因存量家庭人均居住面积提升所对应的改善性需求。我们假设（假设合理性参照正文）， 2017-2020 年期间深圳非原住民新增125 万人，同时到 2020 年人均居住面积提升至 23 平方米/人，由此可推算出 2017-2020 年潜在的刚性需求约 2875万方，改善性需求达到 2510 万方，合计新增需求约 5385 万方，年化新增需求约 1346.3 万方/年。考虑到 2017-2020居住用地年化供地建筑面积约 913.6 万方/年，可以推算出 2017-2020 年化供应缺口约 433 万方/年。

  风险提示

  深圳市人口导入不及预期；房价上涨对需求的挤出效应超过预期；受政策调控影响，需求入市节奏存在不确定性；深圳市土地供给不及预期；深圳市供地结构存在不确定性。