[克而瑞]2017销售面积和金额双创新高，热点城市房价翘尾反弹

  今天下午，国家统计局公布了2017年1-12月全国房地产行业的各项数据，在调控层层升级的背景下，商品房销售面积、金额仍双创新高，逼近17亿平米，超13万亿元；土地购置面积增速也由负转正，一、二线土拍火爆热潮蔓延至三四线城市，地价“水涨船高”；与之形成鲜明对比的是，房地产开发投资增速、新开工面积增速都有放缓的趋势，商办库存风险依旧。

  1 全年商品房销售规模近17亿方或超13万亿元，热点城市房价涨势依旧

  2017年，商品房销售面积169408万平方米，比上年增长7.7%，增速比1-11月份回落0.2个百分点。其中，住宅销售面积增长5.3%。商品房销售额133701亿元，增长13.7%，增速提高1个百分点。其中，住宅销售额增长11.3%。

  CRIC点评

  2017年商品房销售面积、销售金额再创历年新高，同比分别增长了7.7%和13.7%。从单12月来看，商品房销售金额同、环比齐涨，分别上升了21%和46%；而销售面积也有了稳步提升，同比微增6%，环比也增长了40%。

  纵观2017全年，商品房销售面积、金额增速自年初以来逐月下滑，至年中受企业集中备案和业绩冲刺等因素，小幅拉升；而步入下半年以来，随着热门城市“四限”政策的持续加码，投资需求受到抑制，商品房成交规模也随之降低，直至年末才呈现出“翘尾”行情，成交热度有了显着回升。究其原因，无外乎以下几点：

  一方面供应量大增带来了购房需求释放，在前期严密的政策调控下，许多城市的供应成交已经连续数月低位运行，各地政府为了稳定房价，许多前期该批未批的预售证审批流程都在不断加快；另一方面12月，房企也加紧冲刺业绩，许多中小房企都在积极加强新盘入市；此外，源于备案“堰塞湖”效应，部分前期销售的楼盘在年末集中备案也造成了“翘尾”现象加剧。

  结合统计局今日公布的2017年12月70个大中城市住宅销售价格变动情况，仅一线城市新建商品住宅同比涨幅回落，12月份比11月份回落了0.1个百分点，三线基本持平，二线甚至涨幅有扩大的趋势。事实上，15个一线和热点二线城市中8个（上海、天津、南京、无锡、济南、郑州、武汉、成都）在年末都实现了新建商品住宅价格指数同、环比齐涨，市场成交热度可见一斑。由此我们不难推断，“控房价”依然是未来一段时间的调控重点，一旦政策有所松动，各地市场势必会呈现爆发性反弹，为了维持房地产市场的平稳，政府这只“看得见的手”仍将在未来一段时间持续发挥作用。

  2 房地产开发投资依旧疲软，12月投资额环比持平，累计增速持续下行

  2017年，全国房地产开发投资109799亿元，比上年名义增长7.0%，增速比1-11月份回落0.5个百分点。其中，住宅投资75148亿元，增长9.4%，增速回落0.3个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为68.4%。

  CRIC点评

  2017年上半年，房地产开发投资额超预期增长，其增速在2015年降至1%的“冰点”后，在2016年逐步回升，2017年上半年增速持续冲高，前4月累计增速达9.3%，创近两年新高；自此之后，开始缓步下行，2017年累计同比增速定格为7%，较1-11月份回落0.5个百分点。调控政策层层升级是压制开发商新开工动能和意愿的主因，一方面，“限价”条件下，前期部分高价地块普遍面临“高价拿地、低价卖房”的窘境，开工上市意味着亏损；另一方面时至年末，房企主要任务在于业绩冲刺，控制运营成本支出以“美化”报表，开发投资意愿并不强烈。

  总体来看，2018年楼市调控政策“不放松”、需求端各类不利因素依旧存在，加之企业融资受阻、居民去杠杆、开发贷款等收紧，将会对开发投资增速造成负面影响，预计2018年1-2月的开发投资额仍将保持低位，可能在下半年部分资金实力薄弱的中小房企也会做出“妥协”，加紧开工加快周转，投资开发增速也会存在小幅回升的可能。

  3 12月新开工面积同、环比增长均不足10%，土地购置增速小幅回落

  2017年，房屋新开工面积178654万平方米，增长7.0%，增速提高0.1个百分点。其中，住宅新开工面积128098万平方米，增长10.5%。

  2017年，房地产开发企业土地购置面积25508万平方米，比上年增长15.8%，增速比1-11月份回落0.5个百分点；土地成交价款13643亿元，增长49.4%，增速提高2.4个百分点。

  CRIC点评

  12月，新开工面积同、环比增长均不足10%，2017年累计同比增速仅为7%，呈现出低位波动，这主要源于一方面2016年所获得的高溢价地块一般都处于房价较高的核心一、二线城市，这些城市往往也是2017年政府“控房价”的重点区域，部分区域“限价”甚至直逼地块拿地楼面价，延迟开工无疑的房企“以时间换空间”的一种博弈；另一方面在各类融资门槛提升、限购限贷等政策调控的层层“围堵”下，房企更加注重去库存和现有项目的资金回笼，新开工的意愿并不十分强烈。未来新开工量的变化仍取决于有效的、可开工的平价土地供应，若后续政策调控没有放松，预期2018年1-2月新开工面积增速仍将维持低位运行。

  此外，2017年全国土地购置面积增速为15.8%，较1-11月回落了0.5个百分点，但仍旧维持在高位，房企投资热情不减。值得关注的是，国家也在积极发展租赁市场，各地政府也在响应号召，大力推进租赁住房用地的入市，后期随着土地供应的不断增加，土地购置面积也将继续保持增长态势。

  4 商品房待售面积降速趋缓，住宅减少而办公库存增加，风险不容忽视

  2017年末，商品房待售面积58923万平方米，比11月末减少683万平方米。其中，住宅待售面积减少670万平方米，办公楼待售面积增加118万平方米，商业营业用房待售面积减少215万平方米。

  CRIC点评

  本月销售面积稳步增长，促使商品房的待售面积稳步下降，比11月末减少670万平方米，库存量仍处于下降通道过程中。其中，住宅待售面积约3.02亿平方米，较2016年末下降了约1亿平方米，去库存效果显着；对比之下，商业和办公物业的库存量虽有不同程度下降，但基于存量基数大且销售困难，未来多渠道去库存的道路依旧漫长，销售的风险不容忽视。