[克而瑞]互联网创业型企业如何玩转长租公寓

  在“房子是用来住的、不是用来炒的”市场定位下，政府发布多项利好政策支持住房租赁市场发展，这无疑使长租公寓迎来了久违的春天，魔方、YOU＋、新派等互联网创业型企业纷纷涌入这条赛道，相信随着政策的逐步加持，各个长租公寓品牌也将在此赛道上大展拳脚，一决雌雄。

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  发展现状：魔方公寓、YOU+公寓和新派公寓为主要品牌

  从互联网创业型企业长租公寓来看，魔方公寓、YOU+公寓和新派公寓是发展规模较大的典型长租公寓品牌。其中，魔方公寓是中国首家连锁集中式长租公寓运营商，成立于2010年，目前已经覆盖全国15个主要城市，主要通过“聚焦租住本质”的产品及系列增值服务业务，打造以公寓为核心的生活服务平台；YOU+公寓成立于2011年，目前已经发展了20家门店；新派公寓成立于2012年，公司的目标是用创新提出的Lifestyle, Home, Community的理念，在中国核心城市的交通便利地段为白领打造标准化，完善配套，特色管理的整栋社区化公寓。

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  布局：集中布局一二线，选址配套丰富

  互联网创业型企业长租公寓在城市布局上主要集中在全国一线城市及强二线城市，在区位选址上注重周边配套丰富，能够满足租客衣食住行的生活需求。本文以魔方公寓、YOU+公寓和新派公寓为研究对象。魔方公寓现布局全国11个一线城市及强二线城市，成功开业118家门店；YOU+公寓在城市布局上主要分布在一线城市北京、上海、广州、深圳及强二线城市杭州、福州、成都等地，由于广州是YOU+发源地，环广州三四线城市佛山也有项目落地；新派公寓目前仅在北京成功开业了3家门店，预计未来将在上海、广州、深圳等地发展长租公寓业务。

  从区位选址上看，落地交通便利，周边配套丰富。魔方公寓、YOU+公寓及新派公寓主要还是以集中式的营运模式为主，从公寓门店的区位选址上来分析。目前门店选址一般选择在交通便利，周边配套有大型商场、科技园、医院、高校、旅游景点等区位。步行10分钟内可至地铁站或公交车站，出门就有吃喝玩乐的去处，企业在选址上做到从衣食住行生活方面，满足租客需求。

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  产品定位：根据支付能力，细化三类客群

  目前典型互联网创业企业长租公寓根据不同租客的需求，均打造了各自的产品线。如魔方生活服务集团将客户以综合支付能力分为精英人士、白领、企业基层员工三类客群，分别提供安全、便捷、 舒适、友好的租住解决方案，并将产品线定位为轻奢型公寓、标准化公寓以及解决企业集体住宿需求公寓的三条产品系。YOU+公寓根据租客对于多功能社交空间需要的不同，打造了两条产品线，主打社交的“YOU+国际青年社区”以及主打创业的“YOU+青年创业社区”；而新派公寓目前公寓才成功开业3家门店，主要发展在中国核心城市的交通便利地段为白领打造标准化，完善配套，特色管理的整栋社区化公寓。

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  户型设计：形式自由，以小取胜

  长租公寓一般以散租为主，因此在产品设计上，单个房屋大小一般在10-60平米左右，再通过LOFT设计、复合型的收纳家具、厨房等空间共享来实现完整的居住功能。18-25平米的建筑面积，即可满足居住、独立卫浴、晾晒、收纳等多个居住需求。 

  通过比较魔方公寓、YOU+公寓及新派公寓产品空间大小，可以看到新派公寓的产品面积偏大，一般在50-60平米左右，魔方公寓则根据城市能级的不同设计的户型大小也有差别；例如上海的单间面积大小一般在20-80平米，杭州的则在20-40平米范围内；而 YOU+公寓面积范围普遍在18-25平米左右。

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  获取方式：基金收购/租赁、品牌管理

  目前互联网创业型长租公寓品牌的获取方式主要是基金收购或者租赁，企业进行品牌管理。 

  2013年3月，魔方公寓获得德同资本、华平投资6000万美元A轮融资；2015年5月，获得华平投资2亿美元B轮融资，2016年4月，获得华平投中航信托3亿美元C轮融资，15年7月22日魔方公寓联合“人人投”宣布开启众筹加盟模式进一步拓展全国业务； 

  新派公寓在2013年8月，通过赛富不动产一期基金以2.2万元每平米的低价，在北京CBD区域整栋买下拥有70年产权的住宅用地森德大厦，次年改造为新派公寓第一家门店CBD店。这种基金化的结构，相当于将新派公寓CBD店分拆份额，以基金的方式发行给32名LP投资人，目前公司在北京已经成功开展了CBD店、紫禁城店、新国展店三个项目； 

  YOU+国际青年社区同样通过基金收购，品牌管理的方式获取项目，2014年9月，YOU+获得顺为基金、联创策源一亿元的A轮融资；2015年5月，获得3000万美元B轮融资，投资方包括顺为资本、策源创投、歌斐资产、DST、时代地产、联创永宣等，现以已拥有16个社区。

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  盈利方式：租金为主，外加适当增值服务

  目前长租公寓的盈利模式仍在探索期，租金收入为主要来源，其次是服务费，最后则是长租公寓内的增值服务费，互联网创业型企业长租公寓莫不如此。长租公寓的利润来源则主要来源于租金差。这就要求企业在通过轻资产获取项目时尽量控制成本，向外出租时在保证出租率的同时，也需想方设法提升租金来提高收益率。其他则是基础服务费，一般为月房租的10%，还有一些增值服务，如公共区域的干洗服务、游戏厅、餐饮等费用。

  不同于国外，目前我国热点城市的租售比普遍偏低，因此导致了企业在拓展长租公寓时，获取项目的成本普遍较高，但在出租时租金收入难以达到期望。这些类似于轻资产模式运营的企业，一般也需要3-5年才能回本。因此本土企业对于长租公寓的增值服务则显得更有兴趣，不甘于只做包租婆角色。通常会想获得租户的一部分生活消费，因此在公共区域嵌入健身房、游戏室、餐厅、甚至配备小超市等等，但目前均在实验阶段，未来成效如何仍未可知，但值得探索。

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  营销策略：内外兼顾，全面推广

  互联网创业型长租公寓的营销策略与房企长租公寓营销策略十分相似，同样根据年轻租户生活习惯，内外兼顾，全面推广，并且积极运用互联网线上互动开展营销活动。 

  外部推广：注重线上推广，内容创新形式多样。从当前企业的外部推广来看，与互联网紧密结合是所有长租公寓的营销共性。通过互联网营销主要有两方面原因：一是把握端口，即租客寻找租赁房屋的平台，典型的如豆瓣租房、58同城、微信朋友圈等等，这些平台上有着大量的租房需求，在上面推广房屋信息，能够有效的提升招租效果。二是目前各类社交软件及视频播放平台对于年轻人的使用渗透率较高，线上营销的影响力已经与线下营销不相上下，企业通过事件营销等方式，可以在微博、朋友圈等平台广泛传播，利于长租公寓的品牌营销。 

  内部维护：运营注重社交，配套丰富增强产品粘性。在租客入驻后，后期的运维也相当重要。通过后期的服务，让产品对客户产生粘性，甚至让客户对企业的长租公寓产品产生依赖，此外出色的后期服务也能有效的提升企业的公寓品牌，长期的理念输出和活动推广所产生的效果是前期的短期营销不能比拟的。 

  长租公寓均在着力打造其社交功能，原因是社交类的产品能够对一些年轻人产生吸引，其次是租客在公共空间进行社交活动时，不免产生消费，也能为企业带来一定利润，最后就是租客在相互熟识之后，想挪动住处的意愿下降，有助于提升长租公寓出租率的稳定性。如硬件设施上面，如魔方公寓、YOU+公寓、新派公寓均有较大的公共空间，配备健身场所、公共厨房、休息室等等。

  总结：在长租公寓风起云涌的当下，互联网创业型公司若想在该市场稳住脚跟, 就要及时解决投入大、周期长、盈利途径单一等问题，所以如何有效取得更多租户的生活消费，成为企业当下必须要考虑的事情之一，因此多数互联网创业型长租公寓公司会选择在公共区域嵌入健身房、游戏室、餐厅、甚至配备小超市等等，虽然目前均在实验阶段，未来成效如何仍未可知，但值得探索。