[克而瑞]2017年12月全国市场月报

  12月，相关部门再次明确2018年继续施行差别化调控政策，支持刚需以及改善需求，遏制投机购房，“房住不炒”已成共识。年底众房企加紧抢收业绩，市场供应量稳步提升，同环比分别上升了29%和24%，供应、成交双双上行，成交较上月也显着“回暖”，环比增加23%，热点二线城市演绎“翘尾”行情。

  供应：环比显着放量，二、三线城市涨多跌少

  12月30个重点城市商品住宅新增供应量环比上升24%，同比上升了29%；虽然调控层面依旧趋严，但迫于业绩的压力，许多处于高速扩张期的中小房企也在年末加紧了推盘的节奏，加之部分地方政府充分关注供给侧改革，积极推进“合规”项目预售证的审批，也使得年末供应量出现了稳步回升。

  一线城市供应量与上月大体持平，而整体供应量依旧维持在低位，深圳本月供应量达65万方，是一线城市中唯一同环比齐增的城市，且涨幅均超过20%；二、三线城市的总体供应量也稳中有升，环比涨多跌少，成都12月供应量达到了38万方，环比大增255%；此外诸如西安、郑州、大连等二线城市的环比涨幅也均超过了100%；而伴随着2018年的到来，“因城施政”效应将更为显着，不同能级城市分化较大，一线城市供应量有望小幅上扬，而核心二三线城市供应量将有显着增加的趋势。

  成交：环比增长23%，多数城市演绎“翘尾”行情

  12月，成交量有了显着回升，30个重点城市成交量为2928万方，环比增长23%，同比下降了13%，成交低迷的情况未发生根本改变，北上广三城12月成交依旧不及2017年月均。

  一线城市成交量与上月大体持平，同比下滑41%。北京12月成交量为一线城市中最低，仅为35万方，虽然较上月小幅回升了16%，但整体依旧维持在低位，同比跌幅达到了62%；深圳市场“回暖”较为显着，成交量达到了45万方，同环比分别上涨了90%和28%，一方面源于年末“放量”，供应量大增一定程度拉动了成交，另一方面房企为了冲刺业绩，年末也加大了折扣力度，因而促使其成交量有了小幅回升。总体来看，一线城市成交低迷的状态尚未得到缓解，购房者观望态度浓厚，楼市调控的效果正在逐步显现。

  二三线城市环比增长23%，同比减少13%。28个热门城市环比涨多跌少，多数城市成交热度均有了不同程度的回升，以南京为例，12月成交量达到了134万方，同、环比分别大增120%和98%；主要是伴随着供应量的增加，前期政策趋严压制的购房需求在年末得到了集中释放，城北、江宁、江北等区域成为热门区域受到购房者青睐。而少数诸如青岛、东莞、长春、厦门等城市12月成交量有了小幅回落，以长春为例，12月成交量仅为63万方，同、环比分别下降了28%和22%；主要原因是作为刚需跑量楼盘供应量大幅减少，而随着2018年的到来，预计长春市场的成交量也有望小幅回升。

  库存：六成城市库存继续回升，9城消化周期超12个月

  12月半数城市供求比超过1，其中武汉达到1.9，西安为1.77涨幅也较大；在供应增长带动下本月存量环比也呈增长态势，但除武汉涨幅较大外其余城市变动幅度均在10%左右，，重点城市库存量持续回升。

  从消化周期来看，超六成城市消化周期环比下降。其中一线城市全线下跌；二三线城市中合肥、杭州、济南环比跌幅较大，济南仍超18个月警戒线，而重庆、杭州、海口三市不足3个月。佛山、福州、青岛等城市消化周期都降到12个月以下，但仍有9个城市消化周期超12个月。

  成交结构：高档产品占比全线回升，90-120平方米产品比重走高

  从价格段分布来看，高档产品全线上扬，其中北京上升11个百分点，占比达到60%。上海中高档产品上升12个百分点。深圳中档品成交上扬，中高档产品则有所回落，涨跌幅均未超过5%。整体来看，京、沪、深中档及以下产品占比均不足17%，成交占比仍处低位，中高档及以上产品占绝对成交主力。

  从面积段分布来看，90-120平方米产品全线上扬，144-200平方米产品均出现回落，其中，深圳涨跌幅最为明显，90-120平方米产品上升8个百分点。北京本月200平方米以上的产品占比继续上扬5个百分点，占比接近总成交量的一半。上海144平方米以上产品成交小幅回落，跌幅均不超过3%。

  土地：年末迎成交高峰，三四线城市继续量价齐升

  年末是土地市场传统高峰期，12月份土地市场成交规模持续小幅度攀升。CRIC监测的300城经营性土地成交3102幅，环比上涨10%；成交建面24145万平方米，环比上浮13%，但对比去年同期下滑16.1%，成交总价5246亿元，环比上涨24%，同比小幅下滑4.2%，12月市场总体表现为小幅度的量价齐升；土地成交均价小幅回升，本月成交均价2173元/平方米，同、环比分别上涨14.3%和9%；从各能级城市占比来看，本月各能级城市占比变动不大，三四线城市成交土地建筑面积占总成交的8成左右，二线城市占2成，一线城市占比仅有3%。

  溢价率方面，12月土拍土地平均溢价率24.2%，环比上升1.3个百分点，仍处于低溢价运行状态，年末土地成交量增加，理性程度不减。一线城市本月溢价率再度小幅下降1个百分点，仅为4.9%，除北京几宗综合地块溢价率较高外，其余三城均有大量底价成交地块；二线城市本月平均及溢价率也再度下跌4.6个百分点，平均溢价率16.7%，三线城市平均溢价率39.5%，环比增加5.8个百分点。

  分能级来看，一线城市成交建筑面积同、环比分别上涨40%和24%，达到两年以来一线城市最大的月度成交量。二线城市本月成交面积环比上涨33%，同比跌落20%，在各能级中环比涨幅最大，在成交量上浮近3成的基础上，成交总金额环比涨幅为31%，同比减少21%，土地市场成交单价基本维持稳，本月成交均价为3942元/平方米，同、环比均下降1%。三四线城市本月成交建筑面积占总成交的78%，占比环比小幅下降3个百分点，但仍维持在8成左右水平，总成交金额为2509亿元，土地成交均价1344元/平方米，土地价格同环比分别提升26%和19%。重点关注的三四线城市中，本月成交量最大的城市为昆山，其次漳州、东莞成交量也较大。