[中房研协]深圳推出首宗“只租不售”宅地 房子建成须自持70年

  导读：继上海、杭州后，深圳首次采用住房全年期（全年期就是70年）只租不售的办法以挂牌方式出让A811－0323宗地居住用地。此次用地出让，拉开了深圳以住房租赁方式招拍挂出让居住用地的序幕。

  深圳推出首宗“只租不售”宅地，建成需自持70年

  深圳今年第一块纯住宅用地供应在昨日新鲜出炉，值得关注的是，这也是深圳首宗自持地块。公告规定，项目建成后，宗地内租赁住房和商业用房在出让年期内须全年期70年自持，限整体登记，不得销售、转让。与此同时，“单限双竞”的出让方式也重出江湖。

  也就是说，深圳有了第一宗“禁售70年”的居住用地。同时，这也是继6月万科在佛山上演“最狠报价”后（70年不出售），广东省第二宗开发商自持70年的土地。两者不同的地方在于，佛山为开发商顺应趋势、主动转型，是万科基于市场、行业竞争对象的高级玩法。而深圳的这块史上第一的限售土地，是由政府强势主导，同时也释放了多个政策上的重大信号。

  本次的交易公告还显示出，该宗地的出让条件更加苛刻。该宗地位于“宇宙中心”民治街道，属于二类居住用地，土地面积为20042万平方米，起拍价7.77亿人民币，规定限制地价10.1亿人民币，土地使用年限为70年。挂牌期自2017年11月1日起至2017年11月10日15时止。其中，规定人才性住房（保障房）最低配建27060平方米，开发商无偿交付政府，市人才安居集团代管。

  这也是继大鹏之后，深圳今年第二宗居住用地，在居住项目上，开发商依旧无利可图。但不同于大鹏的“宿舍楼”，这是深圳今年第一次真正意义上推出住宅用地，方向为人才性住房+租赁住房，其余为商业用房。

  本次出让宗地有四大限制条件及点评如下：

  第一，项目建成后，所有商业用房+租赁住房，将在出让年限内全年自持，即是我们文首提到的“70年禁售”。同时要求限整体登记、不得分户登记，不得转让，允许抵押，但金额不得超过合同地价与建筑物残值之和。

  点评：“限整体登记、不得分户登记”，也就是人才性住房、租赁住房、商业用房各行其道，统一各用一个房产证，这也是现在自持物业的常见做法，防止开发商暗地出让房屋。但官方也给了开发商一条仁慈的后路。如果要转让，必须是企业破产清算、重组或股权转让、司法强制等情况，当转让后的自持物业性质不变。态度之强硬、模式之新颖，也是深圳土拍市场前所未有的。

  第二，采用“单限双竞”。单限就是限制最高竞价，也就是10.1亿元封顶，在限价的范围内价高者得。限制土地价格，也是从根源控制房价的一种手段。“双竞”是竞价、竞人才房面积。如果多位竞拍人都达到最高限价后，竞拍人将参加终极环节：比人才房面积。移交人才住房面积最多者，将成为竞得人。

  点评：这份苛刻的条例，将迫使开发商开启“割肉模式”，或者比狠模式。因为本次出让宗地，开发商能够盈利的只有租赁住房以及商业住房，人才房面积增加，意味着租赁面积、商业用房将随之减少，开发商的利润将大打折扣。但开放商如果想拿地就要比狠，谁报价最狠、割肉最多，谁才是最后的赢家。最终人才房面积会有多少，也是这场土拍的一大看点。从目前国家土地出让的大趋势可以预判，大城市单纯土地价高者得的方式，以后很难再出现。此外，深圳的土地供应量太少，价格弹性非常低，如果是单纯的招拍挂，地价或多或少都会被推高，这也是此次实行“单限双竞”的原因。

  第三，本次项目验收后，优先为在深圳市龙华区工作居民提供居住配套服务。也即是教育、车位、商业等公共服务，对于龙华区的市民来说，这是一个好消息。但同时，官方在装修规定租赁房屋要满足市场需求，这也是另一个加码条件。此外，官方规定租赁合同不得超过20年，不得转租。

  点评：租赁合同的限制，也是便于房屋的流通性，贯彻“房子是用来住的”，防止开发商借助长期合同，将房屋变相“售卖”。这其实是扩建租房市场的一大信号，未来会有更多的房子，定位为租赁住房，可售卖的商品房将减少占比。或者说“高端市场稀缺、中端市场平衡、低端市场保障”。

  第四，开放商需承诺其土地购置资金来源不属于开发贷款、资本市场融资、资管计划配资等。

  点评:这一点对于当下的很多房企来说，可谓“晴天霹雳”。“土地市场禁止融资”在并不稀奇，去年十月调控潮时期，深圳、上海、广州、福建等地相继出台“招拍挂”环节禁止土地融资的相关政策。

  有意思的还在于，本次宗地出让，传统房企还要面对门口的“野蛮人”，或者“马云们”，因为官方允许非房地产企业参加本次竞拍，并按规定给予其房地产开发资质。而昨天支付宝宣布：上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、郑州这8个城市率先推广信用租房。100万套公寓可以免押金租赁，传统的中介市场已受到冲击。今天的宗地出让，我们也可以推断，未来也会有更多的非房地产企业，分食租赁市场的利润，传统房企将不再是住房市场的唯一牵头。今天土地市场释放的信号，供给侧上算是给楼市泼了一盆冰水。种种迹象都表明，这次的“楼市调控长效机制”，比我们想象的要凶猛。

  （本文来源：深圳看房团、南方都市报等）