[克而瑞]8月土地市场：溢价率走低，租赁房用地将成热点

  2017年8月，土地市场成交规模再度回升，北京、上海、南京等城市也有多块高总价地块出让，但受出让条件限制，高溢价地块仍旧不多，如上海杨浦旧改宅地、南京江北核心区商住用地均是0溢价成交，整体来看，全国平均溢价率继续在下滑。

  1、市场走势

  成交供应皆有所回升，总体量升价跌

  8月全国300城经营性用地成交和供应面积皆有所回升，成交建筑面积15873万平方米，同环比分别上涨6%和8%，供应建筑面积则环比上涨29%，达到21537万平方米，该供应规模也成为2017年以来最大单月供应。考虑到土地挂牌到出让的滞后性，土地成交进入高位运行从6月开始，7、8月都维持在相对高位的状态，虽然7月土地供应有所回落，但在8月成交中并未明显体现，8月份成交面积不降反升；从土地供应的高位运行来看，供应的上涨将带动成交上涨，预计高位运行还将持续至第四季度。

  土地成交的持续回温可缓解紧张的供求关系，大量大型房企在土地市场的争夺持续激烈，为防止楼市持续迅速走高，一线城市虽然本月成交面积有所下降，但是安置房、租赁用房、自住房等类型的住宅用地出让比例占比较大，未来刚需市场的需求将得以满足，进一步实现“住有所居”，上海土地市场对报名参拍者实施打分制以来，能够真正进入竞拍的企业数量减少。本月多幅宅地以低溢价成交，从土地成本上预防了未来出现超高房价的情况。

  二线城市来看，本月杭州土拍相对最为火热，集中出让市区涉宅地块，其中不乏优质居住板块如钱江新城、申花板块的宅地，但除此以外目前二线城市的推地也呈现“郊区化”，市区核心地块持续减少，一二线城市的城市核心地块未来都将主要依赖于旧城改造和拆迁。在一线城市土地出让“保障化”和二线热点城市土地出让“郊区化”双管齐下的同时，土地成交规模上涨，但总体呈现量升价跌的市场状态，平均楼板价再度回落。

  溢价率方面，8月监测城市平均溢价率31.5%，环比下跌5.2个百分点，几乎回落至年初土地市场较为冷淡时期的溢价率。

  一线城市本月平均溢价率12.6%，环比下跌3.9个百分点，主要受大量的安置房、保障房用地出让影响，此外，一线城市采用的土拍政策和较为严格的规划条件也限制了土地价格的上行。

  二线城市本月溢价率跌幅最大，环比下降6.1个百分点，平均溢价率为31.8%，主要由于7月部分热点城市如南京等有大量土地集中出让，提高平均溢价率，但8月份土地集中出让的热点城市较少，同时部分土地溢价率较低的城市如济南、西安、太原等城市大量土地成交，进一步拉低平均溢价率。

  三四线城市方面，本月成交平均溢价率在各能级中最高，为39.6%，最主要原因为土地起始楼板价较低，且土地高溢价城市如常州、昆山、佛山等本月成交量也处于低位。

  2、热点板块

  溢价率走低，但一线城市价格优势显着

  虽然本月土地成交的平均溢价率有所回落，且整体市场处于量涨价跌的阶段，但对于一线城市来说，土地均价不跌反涨，且在天津、杭州等市场热度较高的二线城市，企业对于土地的需求并没有下降，反而优质地块的竞争仍旧十分激烈。

  本月重点地块呈现两个“极端”，高总价和高楼板价的地块TOP10中，低溢价与高溢价各占半壁江山，低溢价地块主要由于起拍总价高、规划条件严格或旧改地块，这部分地块对于开发商现金流、运营能力的要求都非常高，从而也进一步提高了中小型开发商在一二线城市获取核心地块的难度；而高溢价地块，如杭州申花板块的44号纯住宅地块，北京亦庄开发区地块、海淀翠湖科技园地块，均吸引了较多的企业竞拍，最终溢价率触顶。

  由于土拍的“限价”政策将土地价格限制在一定范围内，所以部分土拍竞争的激烈程度无法直观体现，但热点城市、核心区域这两个重要因素仍是刺激企业拿地态度的关键，无论是出于打造品牌的需求还是扩张土地储备的需求，这类型地块热度将持续居高不下。

  3、政策动向

  十三市试点发展租赁房市场

　　深圳未来出让宅地须配建租赁房

  8月份，发展租赁住房市场成为了房地产市场的最大热点，中央部委、地方政府相继多次发布了相关土地类政策。8月28日，国土资源部正式发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，宣布第一批在北京、上海等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

  地方层面的表态更早一些，8月7日，上海市政府正式批复《张江科学城建设规划》，宣布将新增住宅建筑面积约920万平方米，其中890万用于租赁住宅。8月17日，北京市住建委也已经发布了发展租赁住房市场的征求意见稿。值得注意的是，深圳市虽然没有在十三个试点城市之列，但根据自身情况，深圳市政府也表态要加快发展租赁住房市场，未来招拍挂土地应按不低于规划建筑面积20%的比例建设租赁住房。

  在国土部正式发布13个城市建设租赁住房试点之前，多个城市就已经在土地出让方面增加租赁用地的供应，以及从房屋权益方面加强了租赁房屋的竞争力度：上海国土局在两个月时间内已经挂牌15幅“只租不售”的租赁房用地，而广州也在7月17日成为全国首个提出“租售同权”的城市，指出尤其在最为受关注的教育方面做到“教育同权”，此外，在8月9日，杭州房管局宣布与阿里巴巴合作，打造全国首个“智慧住房租赁平台”，及其有效的将租赁房市场信息透明化，对租户带来极大的便利。

  4、总　结

  从本月的土地市场来看，在实施了近半年的“增加供应”、“四限”和“租售并举”等一系列调控政策以后，土地市场的总体溢价率有所回落，但并不代表房企对于土地的需求程度有所减缓，而是在一二线城市土地供应紧张的情况下，向三四线城市扩张，且除招拍挂方式以外，更多房企开始以收购、合作等方式拿地，一定程度上弱化了在土拍市场上的竞争力度；同时，土地市场跟随楼市政策方向，租赁用地或100%自持用地逐渐增加，对于租赁房的运营和盈利将成为企业必须探索的新道路。