2017-07-27 11:12:02
国企中标首批租赁用地起标杆作用
7月24日,上海首批公开出让的两幅租赁住房用地成交,最终成交楼面价未超过6000元/平方米,分别由上海张江(集团)有限公司和上海嘉定新城发展有限公司竞得,均为国有企业。
据报道,参与这两块租赁住房用地竞拍的企业也有几十家,说明开发企业还是很看重这个市场的,但最终的结果是当地的国企顺利拿到地,显然从政府的角度认为,租赁用地的开发对于企业的开发、运营、资本运作等综合能力也提出了一定的挑战。相关部门在选择企业时,也进行了各方面的权衡。两家国企的中标,具有示范和标杆的意义,由国有平台进行操盘更能实现对租赁住房的政策意图。民企虽然在这次土地出让中充当了打酱油的角色,但随着租赁市场的扩大,民企同样有竞争参与的机会。
抢占市场 大企业加速进入租赁住宅市场
中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强曾表示,超大城市租赁住宅年租金回报率只有2%左右,甚至低于3个月理财产品收益率,显然完全无法覆盖建设资金成本。
上海市嘉定区规划和土地管理局也对于两宗租赁用地做过测算,按照现行现在的市场出租价格,大概要三四十年以上才能全部收回投资成本。
尽管如此,北京、广州、杭州、天津等多个城市推出的竞自持地块也都受到企业争抢。
新城控股高级副总裁欧阳捷分析认为,虽然自持租赁住宅降低了现金流,不能快速周转,资金效率降低,但土地是稀缺资源,不拿地就会失去市场。房企不参与就会被迫退出这些超大特大城市的地产市场。
租赁住宅将是一个占比越来越大的市场,尤其是在超大特大城市里。大企业将加速进入租赁住宅市场,探索未来住宅经营之路。这个市场也一定是先起步的大房企天下,市场迟早也会产生垄断式的集中度。中小房企现金投入成本过高,资金无法回笼,难以加入竞争自持行列,当然更拿不到大城市的土地,在开发和租赁市场都逃脱不了被淘汰出局的命运。
需要更多政策支持企业参与租赁市场建设
房地产市场要形成多元化的供应,要完善租赁市场,就需要鼓励更多的企业来填补这个空白。
国务院办公厅《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》已经明确指出:“鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则,向住房租赁企业提供金融支持。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点。”
但是,地价与税收才是企业积极参与租赁住宅建设的最大顾虑和困境,政府既然决心已定、力推企业自持租赁住宅,可否实行土地出让综合评标制、至少在企业租赁住宅起步阶段先降降出让地价?可否在培育期内减免一定比例的房产税、城建税?可否允许房企引入第三方专业机构运营管理、帮助提升运营效率和投资效益?可否允许自持20年之后就可以整体转让、打通资产流动通道?可否允许租户小孩就近入学、解决他们的最大痛点,也提升租赁住宅的吸引力?可否允许租赁住宅尝试让渡使用权到养老地产?
唯有开阔思路、放宽管制、给予扶持,才能引导房企有更强意愿参与自持租赁住宅。
(内容来源:根据欧阳先声公众号及网络公开信息整理。)