[克而瑞]沈阳、西安成为上海人买房新热点

  一般而言，重复到访率越高的项目，其销售情况也会更好。从市场数据来看，2017年上海楼市成交规模虽然明显收窄(面积累积同比跌50%)，但供求关系没有根本性改变，库存压力仍是有增无减(消化周期不到半年)。不过从到访数据来看，市场还是出现了降温信号，需求侧积极性明显下降，2017年只有一成项目重复到访率超过20%，大约一半的项目重复到访率不高于10%。

  2017年上海项目重复到访率分布情况

  绝大多数购房者居住在上海，外地人占比约8%

  在严厉的调控政策下，目前上海已经基本断绝了外地购房者的购房途径，绝大多数购房者都居住在上海本地(占比92%)。不过考虑到人户分离、异地缴纳社保、人才引进计划等情况，还是有一些居住在外地的居民有上海购房资格，具体来看，来自苏州的购房者占比最大，占比达到1.7%，其次是郑州，达到了1.2%。

  上海外地看房客群构成

  溢出需求仍然旺盛，约为涌入需求的2.5倍

  但反过来，上海人去外地看房的比例就高了很多。在房价价差、投资诉求等因素驱动下，上海看房客群仍然愿意去外地职业，在某种意义上，不少外地项目也成为了上海楼盘的竞品。样本数据显示，上海人去外地看盘的比例高达21%，对比来看，每有2个外地人来上海看房，就有5个上海人去外地看房。

  上海看房客群居住地与关注项目地理位置对比

  苏州仍是外溢需求首选，沈阳、西安成为最新热点

  具体分析外溢需求分布，周边的苏州(42%)、常州(15%)、南通(5%)仍是上海人最爱的购房地点，虽然这些城市多多少少已经执行了调控收紧，但由于房价远低于上海，而人均收入水平、房价上涨速度却相差不大，还是获得了较多上海客群的青睐。以苏州为例，虽然该市已执行了严格的限购措施，外地人需缴满一年社保才有购房资格，但由于不少上海购房者本就拥有苏州户籍，且一年社保的限制也比较容易达到，临近的地理优势和发达的城市经济也催生了更多的外溢购房需求，所以这个“门槛”并没有完全挡住上海购房客群，最终有42%的外溢需求流向了苏州。

  此外如沈阳(8%)、西安(7%)也吸引了较多购房者青睐，客源流出比例甚至超过了临近的南通、杭州和无锡。出现这一现象的原因主要有四点，首先是不限购，购房资格不受限；其次是省会城市，人口集聚能力较佳，长期发展前景受到较多购房者认可；再次是房价水平相对较低，投资门槛不高；最后是近期供求关系有所好转，如沈阳的城南和西南区域消化周期已经不到半年。

  相比之下，而2016年热度较高的重庆、合肥、郑州并没有出现在TOP10城市之中，由此来看，至少对于上海客群而言，这些城市的“限外”调控确实取得了比较明显的效果。

  2017年二季度上海购房需求外溢十大城市

　　消费地分布：郑州、武汉跻身前五，南京不及杭州、合肥

  如果说看盘的城市分布会受到短期调控和市场变化影响，那么消费数据对于偏好城市的描述会更为真实。就近期消费地数据来看，上海意向客群最青睐的外地城市依旧是苏州，占比达到27%；沈阳和西安由于近期看盘较多，跻身二、三位，占比也都超过了10%。

  其后是郑州、武汉、天津，受市场短期波动影响，这些城市项目虽然难以获得购房者的青睐，但依旧有较多购房意向客户愿意去消费、旅游，差异化的城市人文特色，以及返乡置业是这些城市脱颖而出的主要优势。由此来看，等到下一轮楼市正周期来临，这些城市仍会成为上海外溢需求的重点关注城市。

  值得一提的是，临近的江苏省会南京，却似乎难以获得上海购房者的青睐，不论是从客群来源、溢出需求还是消费地分布来看，都明显低于苏锡常，甚至比不上更远的合肥。作为一个蓝鲸南京人，老表哥认为主要有以下四方面原因，一是南京房价过高，价差优势小，目前南京不少刚需项目均价已经超过了2.5万元/平方米；二是调控严厉，“四限”政策的严厉程度堪比一线；三是差异化优势不明显，经历过苏锡常的古城文化和众多5A级景区之后，对于南京着实会有些“审美疲劳”；四是人口构成差异，生活习惯有一定区别，上海人以吴语系居民为主，风俗多受苏州、绍兴、宁波等地影响，而南京人以江淮官话语系为主，外地人多来自于周边安徽城市和苏北，并且南京市井方言的“粗暴”也确实让外地人难以接受。

  2017年二季度上海到访客户外地造访综合体与景点分布情况

  综上所述，目前上海楼市虽然有所降温，但在供给大幅紧缩的情况下，购房需求的“溢出现象”还是十分显着，外地看盘的比例超过20%。距离最近的苏州、无锡、南通等市依旧有较多上海客群涌入；沈阳、西安等市虽然距离较远，但凭借不限购优势，也获得了不少消费者的关注，成为了买房“新热点”；受调控影响，近期溢出到武汉、郑州等地需求比例虽明显回落，不过一旦调控放松，客群溢出仍有快速反弹的可能。