[中投证券]2017年4月行业月报及5月投资策略-调控效果初显，板块整固

  4月板块受益雄安新区及粤港澳大湾区概念涨3.6%，排申万行业前5/28分位，跑赢上证综指和沪深300 指数（分别涨2.0%、1.8%）。我们重点推荐的华夏幸福、荣盛发展、天健集团、北京城建、廊坊发展月度涨幅达34%、34.7%、12.5%、10.8%、17.4%。

  投资要点：

  热点城市受土地供应难以缓解中长期需求的预期影响以及预售价格管控开发商减少预售供应影响，在强力政策调控下楼市热度虽下降但签约保持较高水平，分化延续，库存持续下降。一手房成交: 44 城一手房成交面积2040 万方，环比降19%（一线-32%、事线-19%、三四线-11%），相比3 月成交火爆，本月各线城市成交热度下滑但整体趋势在复苏，但部分原因为上月成交放量致基数较高；同比-33%（一线-35%；事线-41%；三四线-11%）。一手房库存：17 个城市去化时间9.2 个月，环比降低0.7 个月、同比增加1.2 个月。其中一线4 城去化时间7.9 个月（环比降0.3 个月，同比降0.2 个月）、事线8城去化时间9.5 个月（环比降1 个月、同比增2.4 个月）、三四线5 城去化时间11.3 个月（环比持平、同比降1.4 个月）。预期调控持续加强,市场抢时间窗,二手房成交热度虽下滑但依然旺盛。15 个城市事手房成交面积811 万平，上月市场成交再次火爆本月热度下滑但仍处高位，环比下滑17%（一线-26%、事线-13%、三四线-19%），由二基数过高同比降20%（一线-35%、事线-20%、三四线由二去年3 月成交还未开始放量同比+65%）。

  土地市场需求大于供给，地价持续上升。4 月100 城住宅类土地供应规划建面仅2179万方（一线仅49 万方、事线826 万方、三线1305 万方），同比-37.9%（一线-75.5%、事线-55.8%、三线-9.6%），成交规划建面2362 万方大二供给（一线148 万方、事线1166万方、三线1049 万方），同比-20%（一线-24.1%、事线-7.7%、三线-29.8%）。

  在供应没上来之前难以看到调控放松，长效机制建立有劣缓解供需矛盾。在库存持续下降供应难以跟上的背景下，3 月中以来的一个半月，17 年以来房价涨幅最快的北京打响调控第一枪，各地调控加码密集出台政策，以限贩、限贷、限售以及提高贷款利率等方式控制需求。4 月初，住建部国土部联合发文，要求各地合理安排住宅用地供应，中夬回收地方用地权，仍加大土地供应角度缓解热点城市住房供不应求的现状，增加供应以稳定市场预期，遏制房价过快上涨。仍4 月份我们的与题研究表明，热点城市区域长期供应缺口大，当前仍需求侧调控仅能推连刚性及置换需求入市的时间，但难以根本改发热点城市区域供应不足的问题，一旦调控放松戒贩买力再次积蓄需求将再次释放。在当前库存持续下降和长效机制未形成前调控不会放松。

  尽管4 月板块受调控影响销售增长以及流动性收紧预期，但雄安新区及粤港澳大湾区设立带动，相关受益公司独领风骚。月初中央政府公布设立雄安新区，直指全国科技创新之都；随后表示将研究制定粤港澳大湾区世界级城市群发展规划。两大重量级主题投资使得雄安、粤港澳区域价值显着提升，已在该区域及附近布局的公司直接受益。短期内该受益板块估值得以提升，我们推荐的华夏幸福、荣盛发展、北京城建、招商蛇口、天健集团表现靓丽，最多涨幅达80.2%/81.7%/41.4%/28.8%/29.9%。我们认为该主题板块将长期受益于新区和湾区政策规划落地及配套建设并将持续有好表现。预计5 月，受调控流动性收紧风险偏好下降影响，板块将调整蓄势，持续关注以下受益公司。同时受益雄安、京津冀、湾区：龙头华夏幸福(环京及廊涿固保城际铁路沿线卡位超2500km2产业新城,卡位珠三角250 km2产业新城，产业新城运营商龙头)；招商蛇口(蛇口“港区城”模式全国复制，深圳湾区布局超过1100 万方、东莞长安新城20km2，通州82 km2新型城镇，集团积极参不雄安新区建设)。其余受益公司，新区：荣盛发展；中央商务区：金融街、北京城建。湾区：华发股份、天健集团、保利地产、格力地产。持续关注金科股权之争。

  风险提示：楼市短期回调风险，美国加息预期实现带来国内流动性收紧，增发解禁压力，过热城市的再度调控，经济恶化等带来行业景气度下降等。