[克而瑞]杭州限购再加码，将开启新一轮调控浪潮？

　　3月2日，杭州再次将限购升级，富阳、大江东纳入限购范围，针对外地人，“自购房之日起前3年内在本市连续缴纳社保2年以上”方可购房，而针对本地人，暂停对已拥有2套及以上住房的家庭出售新建商品住房和二手住房。杭州此次调控升级后楼市又将何去何从？是否会有更多城市跟风效仿？

  一、930调控后“量跌价升”，调控再升级是未雨绸缪

  杭州自去年9月30日调控以来，市场呈现“量跌价升”的趋势，四季度成交大幅下滑，月平均交易量较前三个季度降幅达到35%，其中很大程度上受到供应缩量影响；而尽管“限价”出台，但房价一路稳步上涨，2月住宅均价较去年9月份上涨5%，创下近一年新高，整个市场实际上投资冲动和热情仍然高涨，与此前调控目的背道而驰，也是调控升级的因素之一。

  另外，杭州此次限购升级可以说是未雨绸缪，在经历过2012年、2014年称得上房价快速下滑之后，对于市场波动的警惕性更高。当然，整个行业的背景已经发生翻天覆地的变化，上一轮由于民营经济受挫，本省购房需求集聚下降；而近一年，经济逐渐复苏，在地价的催化下，房价非理性上升使得市场涌入更多投资需求，信贷政策的调控已到位，只能强行削减需求基数来降低市场预期。

  二、限价“失灵”限购来补，杭州开启弱周期调整

  随着杭州调控升级，信贷和限购政策力度实际上已经达到上一轮，而针对外地人购房社保年限的延长在杭州可以说是史无前例，政策力度也可见一斑。而在杭州这种投资性占比较大的城市，“限购”要比限价更加合理，也更加有效， “限价“短期带来的副作用较大，更不是长远之计。 

  对于政策升级后的影响，我们认为主要集中在以下几点：第一，需求基数的削减，一、二手房成交将同步下滑，其中二手房交易或受影响更大；第二，价格保持稳定，限价的存在，导致市场价格既不会大涨也不会大跌，这也符合此轮调控的初衷；第三，土地市场难降温，对于继续拿地补仓的大型房企来说，优质地块吸引度依旧较高，但三高地块(高溢价、高总价、高单价)数量将有所减少；总体而言，杭州此次调控升级也释放出一个信号，即杭州即已经开启了弱周期调整的信号。

  三、热点城市或将开启新一轮“微调控“，长沙、青岛等概率高

  从近期部分城市和住建部发言来看，针对房地产市场政策面将是“去库存与调控“并存，而调控主要是针对去年热点的一、二线城市，除了对于房地产市场秩序整顿外，在现有的政策上继续微调的可能性较大。而且，部分二线热点城市在行政手段上仍有政策加码的空间，杭州此次率先出手，或将引起其他城市跟进和效仿，例如天津、南昌、郑州仍有限购加码的可能性，而长沙、青岛也可能会出台新政。