[克而瑞]“由黑洗白”的天津楼市，2017年还有哪些亮点

　　2016年，天津房地产市场异军突起，逐渐由存量高、风险大的问题市场转变为量价齐升的热点城市，市场容量也急剧扩容，成交面积一举突破2000万平方米，成交金额更是超3000亿元，全面领跑热点二线城市。市场势头的持续性如何？还有哪些亮点？成为今年天津市场不得不面对的思考。

  天津市场增收又增利，跻身“2000万方”规模城市

  2016年，热点二线城市房地产市场异常火热，成交量突破2000万平方米的城市持续增多，新增天津、长沙和重庆3个二线城市。其中，天津商品住宅成交面积升至2583万平方米，同比增长76%。值得留意的是，在成交明显放量的同时，天津房价也实现较快增长，同比涨幅明显高于成都、武汉这类以“走量”着称的二线城市，天津楼市可谓是“增收又增利”。与此同时，热点二线城市首次出现成交金额突破3000亿元，分别为天津和杭州，天津销售金额更是同比实现翻番。鉴于天津、杭州楼市依旧面临着广义库存风险，尤其是远郊区域潜在库存风险不容忽视，市场容量大幅扩容更显难能可贵。

  相较于其他热点城市，天津楼市政策较为宽松是市场情势逆转的关键。天津实行分户籍、分区域限购，限购仅限于在市内六区、武清区购房的非本地户籍家庭，其他客群暂不施行限购；限贷标准也不甚严苛，首付比例维持在30%-40%之间。

  得益于天津房地产市场迅速扩容，长期深耕天津市场的企业也是赚的盆满钵满，融创、天房集团这类将天津作为大本营市场的企业显着受益。CRIC榜单数据显示，2016年融创再次问鼎天津销冠，销售流量金额多达365亿元，为企业贡献了将近1/4的市场份额，助力融创再次跻身销售金额10强。

  2016年年底，尽管行业政策环境180度转变，天津房地产市场热度依旧不改，月均成交量依旧维持在200万平方米的高位。我们认为在调控政策未见全面收紧的情况下，2017年天津楼市整体表现值得期待。

  市内六区、环城四区房价同比涨幅超20%，远郊、新区仍囿于库存风险

  天津各区域市场明显分化，市内六区、环城四区市场价值全面崛起，房价同比涨幅都在20%以上。主要原因有以下两点：其一，改善性需求持续释放，市内六区、环城四区在售项目去化表现优异，新增房屋供应量已明显不及市场需求；其二，市内六区、环城四区土地供应愈加紧俏，土拍热度高温难降，俨然是每逢土拍必出地王，地价、房价上涨动力着实强劲。

  反观远郊区县、滨湖新区囿于广义库存风险，房价整体增幅有限。滨湖新区广义库存风险犹在高位，房价同比涨幅明显落后于中心城区。譬如，大港区房价同比基本持平，开发区则是受成交结构性因素影响，房价同比下跌10%。

  值得一提的是，在地理位置上更为靠近北京的武清、宝坻两区房价同比涨幅略超10%，远不及津城平均涨幅。我们认为“京津冀一体化”发展策略对于天津房地产市场利好程度有限，北京部分置业需求主要外溢至周边三四线城市，直接抬升了廊坊下辖的“北三县”房地产市场热度，促使房价快速上涨。

  中心城区项目迎来改善需求，刚需客群更青睐地铁沿线

  从2016年天津热销项目分布情况来看，天津市场也迎来了改善客群集中释放的大流，市场需求结构正在发生显着变化。销售金额TOP10全部集中在市内六区和环城四区，地理位置优越、周边生活配套成熟等多方面优势成为项目热销的重要因素。多个热销项目套均总价都在300万以上，并且不乏复康路十一号这样的千万级豪宅。在改善需求的集中释放、改善产品供不应求的情况下，热销项目价格迅速上涨，如销冠项目天津全运村，成交均价由2015年底2.1万/平方米升至2016年底3.6万/平方米，同比涨幅高达67%。

  刚需客群更为看着交通出行成本，现已接驳地铁或者有远期地铁规划利好的区域更受市场欢迎。销售面积TOP10项目这一特性明显，塘沽区、津南区各有3个项目入围销售面积TOP10，主要原因在于津滨轻轨地铁9号线于2016年底全线运营，大幅缩短了塘沽区与中心城区之间的时空距离；津南区远期规划1号、6号两条地铁线，1号线东延工程已全面启动，将在津南区增设10个站点。6号线2期工程将于2018年通车试运营，将在津南区增设3个站点，3期工程正在规划阶段，将在津南区规划增设9个站点。另外，大盘去化表现优异，包括天津宝龙城、津南新城、远洋城在内的多个项目体量超100万平方米，津南新城更是300万平方米的超级大盘，极佳的口碑效应助力大盘持续热销。

  展望2017年，预计天津楼市成交量仍将维持较高水平，房价亦将维持平稳较快增长势头。区域市场分化格局不改，市内六区、环城四区仍是天津最为火热和市场关注度最高的区域，地铁沿线板块价值明显提升，未来房价涨幅可高看一线。与此同时，鉴于2016年下半年天津土地价格快速攀升，地王项目持续增多，但受制于天津豪宅客群基数短期难有大幅扩容，2017年豪宅市场竞争将愈加激烈，也将更加考验开发商产品开发、营销等多方面的综合能力，与豪宅客户心理预期尚存在着一定偏差的板块会有结构性风险。