[中房研协]元旦后重庆上海楼市再掀监管潮

  导语：回顾2016展望2017，每个人都会关心的显然是楼市。此前中央经济工作会议明确了2017年中国楼市发展方向，强调“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位。而12月底至元旦期间，重庆成交量激增、上海商改住项目违规现象此起彼伏，市场炒作之风依然较大，为遏制商住房市场的失序，相关部门加强此类监管，是本轮房地产调控政策的深化和延续。

  上海严管“类住宅”擦边球，暂停商办项目网签

  1月7日，上海市住房和城乡建设管理委员会（“上海住建委”）发布消息称，近期关于商业办公项目违规销售、擅自改建的投诉大量增加。经调查发现，本市部分商业办公项目存在较为严重的擅自改变房屋单元空间分割、私自接通燃气管道等改变房屋使用性质情况，使得房屋结构、消防等存在安全隐患。同时，一些项目还在销售中进行虚假宣传，严重误导购房人。为保障购房人的合法权益，规范市场秩序，1月6日起核查清理期间暂停这类项目网上签约。上海共有128个项目被暂停销售（不含金山区），其中嘉定、松江、青浦和浦东新区分别为30、17、16和15个。

  目前按照上海土地出让分类，包括住宅，商业，办公等类型，并不存在独立的“商住"用地供应。所谓商住房，是将在商业、办公用地上建设具有居住功能住房的一种“擦边球”产品。即把办公或者商业物业进行小面积分割，设计和宣传时都按照住宅或者酒店式公寓性质进行包装。与真正的住宅产品不同的是，购房者在购买商住类产品时不受限购和限贷政策的影响。

  2016年下半年，住宅供应量收紧情况下，多个一线城市不受限购等限制的商住类产品成交量出现明显提升。这也引发官方的注意，上海之前，北京也曾于今年8月对商住类产品进行清查，并且在此后的土地供应时在出让条件中明确：挂牌商办类土地，特别明确规定该地块不得设计成为类居住产品。

  上海此次突然暂停销售此类物业，可能说明三方面问题。第一，此前关于对酒店式公寓进行管制的呼声一直存在，而且据传会借鉴北京（楼盘）的监管做法，目前来看基本上属实，说明对于此类物业的监管也正提上日程。第二，近期上海购房市场出现了一些新的特征，比如部分新建商品住宅的供应开始下降，部分购房者在年底之前希望完成置业计划，这样，此类物业极可能会有一个较为明显的炒作态势，积极进行管控非常有必要。第三，此类物业过去因为监管空白，所以也绕过了一房一价的备案制度，而目前通过监管，在某种程度上说明管理层是希望将之纳入到正常监管体系之中。

  重庆紧急调控楼市：主城区商品房预售价格理由不充分不能调

  近三年来，重庆的GDP增长速度领跑全国，荣获“三连冠”，可是房价却波澜不惊。在全国涨声一片的背景下，重庆房间过去五年只涨了12%，颇为稳定。不过2016年年底，当全国楼市在一直加码升级的调控中渐渐冷却的时候，重庆的房地产市场开始火热起来，连续两周，重庆的新建商品房成交均超过万套，还有购房者组团打飞的去重庆买房。

  从2016年12月下旬开始，重庆的新建商品房成交面积明显升温。11月份新建商品房每周成交面积在55万至76万平方米浮动，而12月19日至25日，周成交面积迅速升至87万平方米，在随后包含元旦假期的一周，成交面积更是多达129万平方米，达到近期成交量的最高值。从重庆整个2016年成交的面积来看，2016年12月26日至2017年1月1日这一周的成交量，甚至超过了2016年2月份和7月份全月的成交。虽然量有所上升，价格却未现明显变化，价格在7600元／平方米上下浮动。成交均价上没有浮动，但开发商的预期已经有所变化。

  重庆市国土房管局按照市委市政府维护房地产平稳健康发展的要求，切实履行房地产市场监管职责，日前已下发了《关于加强主城区商品房项目预售方案管理的通知》。《通知》涉及严格预售方案备案、加强备案价格审查、严格预售方案变更、严格预售方案执行四个方面内容和严格执行预售价格申报、申报价格审查和价格变更备案规定、严格规范销售行为、进一步加大执法力度三大措施。

  重庆楼市此番上涨，主要来自恐慌情绪和外地购房比例增加。但重庆房地产市场的基础供需相对其他一二线城市要健康。所以价格在上涨，但波动不大。

  1、 从目前到2018年3月全国“两会”，是中国房地产市场严格调控期，一旦房价出现趋势性上涨，必招致更严厉的调控。

  2、 过去几年，重庆处于大建设时期，房屋供应量巨大，相当于“上海+深圳+广州（以2015年为例）”。

  3、当下楼市的基本面已经和2016年不一样，资金价格在上行，贷款难度增加，这种情况下，任何城市也不具备再出现爆发的可能性。

  4、重庆价格肯定会平稳上行。由于重庆房价低，城市级别高，在国家战略中机会多，如果未来减少土地供应，房价有补涨的潜力。从长远看，补涨力度有多大，关键要看未来土地供应量有多大。未来重庆房价向理性回归，应该是个大概率事件，虽然重庆房价被低估，因为供应充足等原因，未来上涨的空间有限。

（本文来源：根据网络公开信息整理）