[广发证券]上海、天津调控政策深化 成交月同比首次负增长

  核心观点:

  整体成交情况:整体成交环比上涨,其中一线涨幅显着

  上周,一线四大城市房地产成交面积98 万平米,环比上周上涨42%,同比下降15.52%。我们跟踪的部分二线城市房地产成交359 万平米,环比上周上涨8%,同比下降17.66%。

  上周,整体成交环比涨幅明显,其中一线城市除深圳小幅下跌外,其他城市均有不同程度上涨,北京环比上涨50%,而广州涨幅达79%;二线样本城市环比涨跌各异,其中杭州、宁波、福州等重点城市涨幅明显。

  分区域看,上周三大重点区域环比均有不同程度上涨,其中环渤海区域环比上涨5%,样本城市中济南领涨,涨幅为19%;长三角区域环比上涨32%,区域内样本城市环比均增长,其中杭州领涨,涨幅为77%;珠三角区域则环上涨51%,其中广州、东莞环比涨幅显着,而深圳则环比小幅下滑。

  整体库存情况:推盘维持稳定,库存下行,去化继续小幅放缓

  上周,推盘保持平稳,整体来看,11 月中下旬以来推盘量维持较高水平。全国15 城市库存指数小幅下行,其中北京和上海库存指数则均呈现攀升,其中上海库存指数上行趋势较为明显。12 大城市去化速度呈现小幅放缓。

  本周观点:上海、天津等调控政策继续深化,成交月同比首次负增长

  上周热点城市调控政策继续升级,其中上海进一步完善住房信贷差别化政策,首套房首付比例提升至35%,而二套房“认房又认贷”,第二套购买普通住房的首付比例为50%,非普通住宅的则为70%,政策调整后,上海在一线城市中信贷政策最为严格。而天津也调整差别化信贷政策,首套房首付比例调整为30%(非本地户籍在市六区和武清区则为40%),二套房首付比例为40%。除此之外,调控政策继续在城市内部细化升级(长沙热点区域调控加码),并且有向热点三线延伸的趋势(嘉兴市区出台限购政策),我们维持前期判断,未来其他热点城市或将出台二次调整政策,并且政策或将逐步延伸到16 个重点监控城市之外的城市。成交方面,限购限贷重启加上银行按揭贷边际宽松消失,导致成交热度回落,11 月我们监控的54 城市成交环比跌15%,同比下滑6%,预计未来成交下滑趋势或加快。

  本周组合

  上周广发地产组合包括阳光城、东百集团、嘉宝集团和阳光股份。本周广发地产组合保持不变。

  风险提示

  政策调控力度进一步加大。行业销售增速低于预期。