[国金证券]2016年10月房地产行业研究月报：月度数据量价齐升、 调控政策密集来袭

  9 月上证综指收于 3005 点， 下跌 2.6%，成交额 3.1 万亿，环比减少29.4%；申万房地产指数下跌 0.3%，成交额 4506 亿，环比减少 44.3%。

  横向比较来看，地产板块强于大市。 板块个股中金科股份和大连友谊涨幅超过 20%， 天宸股份、哈高科、阳光股份、浙江东日和中南建设涨幅超过15%， 深振业 A、匹凸匹、海航创新、绿景控股、实达集团、运盛医疗和卧龙地产涨幅超过 10%。地产蓝筹股 9 月表现有所分化， 其中华发股份涨幅超过 7%，好于板块平均水平，而荣盛发展、保利地产、华侨城 A 和招商蛇口跌幅小于 3%， 绿地控股和陆家嘴跌幅超过 4%。

  行业跟踪

  土地供应方面，全国重点城市住宅用地供应量有少量下降。 9 月我们跟踪的30 重点城市（ 4 个一线城市， 26 个二线城市）供应住宅类用地合计 173宗，供应面积 815 万方，对应规划建面为 1861 万方（环比减少 26.0%、同比减少 30.2%），平均起拍楼面价 3952 元每平米。

  土地成交方面， 9 月 30 重点城市住宅类用地成交 124 宗，成交面积 652 万方，对应规划建面为 1656 万方，成交总价 1363 亿，平均成交楼面价 8229元每平米， 住宅类用地成交溢价率为 92.2%。

  销量平稳上行： 9 月 32 样本城市新房销量环比增长 2%、同比增长 27%、累计同比增长 30%， 其中三线城市环比增长 17%， 珠三角环比增长 14%，表现相对较强。同比来看， 三线增长 37%、 长三角增长 34%，增速相对领先。 9 月 26 样本城市二手房成交量环比增长 13%、同比增长 48%，累计同比增长 45%。

  去化周期保持稳定：我们跟踪的 15 样本城市平均去化周期从 8 月的 10.6 个月增加到 9 月的 11.0 个月，其中上海、 南京、 合肥在 3 个月以内，温州、福州等在 15 个月以上。

  一二线城房价继续上涨：从一二线城价格指数来看， 9 月样本城市平均价为 11303 元每平米，环比增长 1.9%（前值为 0.6%），同比增长 7.4%（前值为 5.3%）。环比来看， 杭州、 廊坊、 郑州、 昆山、 常州、 无锡、 珠海和芜湖涨幅超过5.0%，而上海、深圳、 天津、 南京、武汉、廊坊、昆山、东莞、 无锡、厦门、合肥、珠海、苏州、中山、 惠州和佛山同比涨幅超过 20%。

  重点城市调控政策频出： 国庆前后共有 22 城市（包括苏州下辖县级市昆山市）出台房地产调控政策，其中有些城市持续追加调控力度。 22 城市中，执行限购的城市共计 20 个（佛山和惠州强化了对销售行为的监管），其中重启限购或限购升级的城市有 17 个。

  投资建议

  目前板块涨跌的核心逻辑是资源整合背景下增量资金的进出，考虑到调控政策的影响仍需时日，我们认为地产基本面立即反转的可能性较小。地产板块连续两月跑赢大盘， 万科估值正处于高位， 恒大借壳深深房也对增量资金有所削弱。我们推荐南国置业（国改窗口临近）、世荣兆业（市值折让 NAV 显着）、深振业（深圳国改重要平台）和上海临港（园区土地增值空间大）。

  风险提示

  销售、新开工和投资表现低于预期