[中房研协]杭州重启限购，警示意义大于实效

  时隔两年 杭州重启限购

  继今年的“房价四小龙”苏州、厦门、合肥、南京等热点二线城市先后出台楼市调控政策之后，杭州也伸出了调控之手。9月18日，杭州市住房保障和房产管理局公布了《杭州部分区域实施限购政策》，宣布自9月19日起实施住房限购，在市区限购范围内暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。新政明确了限购范围为上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区、杭州高新开发区（滨江）、杭州经济技术开发区、杭州之江国家旅游度假区、萧山区、余杭区，不包含富阳区、大江东以及临安、桐庐、建德、淳安四县（市）。限购时间明确，新建商品住房以网签平台商品房买卖合同签订时间为准；二手住房以网签平台房屋转让合同签订时间为准。

  此次是杭州放开限购两年后，重启限购政策。2014年7月29日，实施了4年多限购限贷的杭州开始放开住房限购，1个月之后的8月29日，杭州全面取消限购政策。杭州住房保障和房产管理局称，9月18日重启限购政策是“结合杭州房地产市场实际情况，目的为促进房地产市场平稳健康发展”。

  杭州重启限购背后原因是楼市的持续火爆

  此次政策调控带有很明显的苏州政策痕迹，尤其是从收紧政策的着眼点看，主要是针对外来人口的二套购房进行的收紧。这也说明，针对外来的非自住的需求，杭州此次进行了积极的政策管控。从大趋势看，这会带来杭州房地产市场后续部分需求的萎缩，利好市场的稳定。

  从目前二线城市来看，涉及限购政策的主要是苏州和厦门。G20之后，杭州为何这么“迅雷不及掩耳之势”，加入限购城市名单？

  当下整个市场的形势是一线城市和部分二线城市大幅度上涨，甚至暴涨，又恰逢G20对杭州城市的宣传叠加作用，在大量的外地投资购房需求向杭州外溢的背景下，官方紧急出台这一政策。

  杭州重启限购，更关键的原因是杭州楼市的持续火爆。政府重启限购原因有三：第一是房价涨太快，供需失衡；第二是外地购房者的比重非常大，投资投机过剩；第三是G20让外界对杭州的定位出现了变化。

  根据国家统计局发布的2016年8月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，杭州房价8月份环比涨幅3.3%，同比去年上涨22.2%，尤为值得一提的是，杭州房价已经连续17个月环比上涨。

  与此同时，高溢价地块频出。杭州2016年成交的土地中，单宗土地超过10亿的地块达33宗，占到全国接近10%，其中溢价率超过100%的地块达7宗，溢价率超过50%的达21宗，数量在全国都属于前列。年内土地出让金达1089亿，同比上涨210%。

  作为全国楼市的风向标，杭州的风吹草动牵动着全国购房者的目光。G20顺利召开后，杭州对投资者的吸引力达到了一个新的高度，杭州楼市的关键字眼变成了“抢房”和“涨价”。 成交量的暴涨带来供求关系的失衡。

  易居中国(企业)CEO丁祖昱认为，无论是2008年的危机、还是2011年的危机，甚至于2014年德信北海公园的全国第一降，杭州之于全国的风向标作用十分明显。2016年上半年，杭州市新建商品房共成交11.3万套，较2015年上半年增加了76.5%，上半年成交总面积1172.6万平方米，总金额1830.2亿元，均为半年度成交历史最高值。截止8月底，杭州市新建商品房成交突破15万套，已经创下历史新高。因此，楼市调整将是一个必然行为。

  新政出台警示意义更大，实际影响甚微

  在浙报传媒地产研究院院长丁建刚看来，杭州市的限购政策可以理解。第一，市场若急剧升温则有可能失控。第二，这一限购政策并非如2011年对外地人的禁购政策，而是外地人可以购买一套，限制投资性的多套。这一政策出台后，对市场会有适度降温的作用。但未来杭州市场的走势，仍不仅仅取决于杭州市场，而是要看全国一线城市和部分二线城市的形势发展。要看货币政策和其他政策的变化。

  杭州售房研究院院长方张接认为，近期杭州房价上涨明显，但无论是与过去几年的纵向比还是与长三角其它城市的横向比，涨幅尚在可控范围。因此，这次出台的政策一方面反应及时，另一方面还是相对温和，更多地释放了政府促进市场健康稳定发展的意志和信号，也留出未来进一步政策操作的空间。在今年来杭购房的外来购房群体当中，74.6%的人购买了一套，25.4%左右的外来购房者购买了两套及两套以上的商品住房，因此，就短期的实际影响而言，对市场的冲击不会太大。

  总结：杭州的限购政策实际影响微弱，如果信贷不收紧，这一政策很快将被市场消化。未来除了进一步收紧限购政策之外，还必须采取有效措施，降低购房者的恐慌，比如增加充足的土地供应，给市场以平稳预期。信贷政策也不能只投入到房地产，要有政策约束信贷进入实体经济。