123家A股上市房企半年报：销售火爆，盈利能力持续好转

  投资要点：

  行业营收同比高增长。16H 123家房企营收5726亿元(+ 38.7%),营业利润778亿 元(+24.9%),归母净利495亿元(+18.3%)。营业利润、归母净利同比増幅低于营收由于：少数股东权益比例增加；报告期内结算项目部分为14年市场低迷时销售，毛利受到压缩。

  三费费率持续下降，毛利率回升有望未来1-2年内体现。16H行业三费费率延续下 降趋势降至9.1% ,同比1.2个百分点。上半年由于结算项目部分为14年市场低迷时销售， 行业毛利率降至27.9%(-0.6个百分点），净利率10.0%(-1.6个百分点）,R〇E4.9%(-0.3 个百分点）,预计毛利率有望随售价提升的项目结算而増高。

  预收款实现高速增长，存货绝对值增加但相对值下降。16H预收款项同tb増31%达12830亿元，已超15年全年行业营收11924亿元。16H行业存货32381亿元，同比増 18% ,存货占流动资产降3.9个百分点至69.8% ,扣除已售未结的存货占资产比例同样下 降至36% ,同比降5个百分点，

  负债结构不断优化，长期借款比重提升。16H短期借款与一年内到期的非流动负债 分别为2104、3028亿元，同比减少13、652亿元。长期借款同比増1240亿元至9277 亿元，长期借款占比由15H的58%提升至64% ,短期偿债压力降低。负债水平稳中有降， 短期偿债压力降低。净负债率降至87% ,同比大幅下降11个百分点；资产负债率、扣除 预收款项后的负债率分别为77%、53%，同比分别持平、降2个百分点。

  短期偿债能力显着提升。16H现金覆盖短期有息负债的比例达134% ,同比大幅提 升55个百分点；现金比率、流动比率分别为25%、170%,同比增6、11个百分点。扣 除短期借款与一年内到期的非流动负债的货币资金达十年内最高值1721亿元，去年同期为-1216亿元。由于销售火爆带动房企回款增加，货币资金充裕，负债水平稳中有降，行 业整体偿债能力较强，杠杆风险可控。

  销售火爆带动回款加快，货币资金猛增，企业财劳基本面持续好转。16H经营活动实现现金流入467亿元(同比曽1010亿元)。经营现金大幅流入使得16年上半年末行业 货币资金达6852亿元，同比増长49.6% ,占总资产15.8% ,同比增0.8个百分点。

  行业分化现象依然延续，前百家房企市占率提升7个百分点已接近50%。16H中国房企销售金额TOP100达22891亿元，同比増65.8% ;销售面积18818万方，同比増 41.8% ,増幅低于销售金额增幅主要由于平均售价提高约17%。上半年末前百强房企市场 占有率为47% ,较15H提升6.7个百分点，预计一二线与三四线房地产市场结构分化延 续，重点布局一二线城市的大型房企将在行业整合中持续领先,中小开发商参与竞争能力 减弱，逐步退出市场。

  我们在中期策略报告中提出在5大国家级城市群发展过程中，核心城市及其周边城 市土地供应将越来越紧，而人口将不断集聚，经济贡献度更加集中，住房需求持续释放将 在较长时期内存在。因此，行业的发展机会集中于5大城市群核心城市及轨道交通覆盖到 的二三四线城市，区域性和结构性特征明显。我们持续推荐在上述区域有独特盈利模式、 持续获取优质资源的公司。目前固定收益回报率持续下行，短期内难以逆转，追求稳定回 振资金将继续增持有房地产等蓝筹优质公司，推荐独特盈利模式和资源的招商蛇口、华夏 幸福、陆家嘴；布局城市群的保利地产；核心城市资源丰富或获取资源能力强的北京城建、 金融街、天健集团、首并股份、泛海控股、新城控股、世茂股份；撤县改区、解决同业竞 争的上实发展；地铁上盖标的京投发展；地产服劳链新秀嘉宝集团；股权之争标的金融街； 市场正在复苏的恒大概念金科。

  风险提示：核心二线城市限购藤出台，经济增速下行销售低于预期，房耐快上涨。