[克而瑞]京沪领衔20城二手住宅成交止跌 杭州交易量持续高位

  7月，CRIC监测的20个城市二手住宅终结此前连续三个月的下滑趋势，成交量止跌回稳。7月共成交1289万平方米，同、环比分别上涨2%和11%，单月成交量高于去年月平均成交。20个城市总成交套数为147097套，环比上涨17%，同比上涨5%。

  具体分析城市表现，环比来看涨跌互现，如南京、成都、无锡成交面积环比下滑，京沪深杭成交环比大幅增长；同比来看大部分城市都好于去年同期，仅深圳成交量大幅下滑64%，一方面是由于去年基数过高，另一方面也是受到政策调控影响。

  京沪二手住宅成交占比近四成，大幅领先其他城市

  对比样本城市成交规模来看，上海、北京二手房7月成交均高于200万平方米，而其他城市成交量均值只有77万平方米，最高的天津也只有125万平方米，相比之下可谓天壤之别。与大多数二三线城市相比，京沪的购房需求对二手房接受程度明显更高，需求转化也更为明显。如7月份北京一二手房同比是一正一负，绝对值也相近，即恰好佐证了这一点。近年来京沪房价的一再快速上行，使得更多的首置、甚至首改需求转向二手房市场，导致一手房市场需求的“高端化”加速升级，以至“二手房成交规模扩容-一手房需求高端化-房价加速上行”的循环不断螺旋上升。

  杭州成交量持续快速增长，连续5个月高位运行

  2016年二手房成交增长最快的城市当属杭州，7月份杭州成交量同比上涨40%，自3月份以来连续5个月高位运行，前7月总体成交面积高达497.66万平方米，同比大涨63%。政策面的稳定、库存压力的逐步减轻、以及G20概念的推进，是2016年杭州一二手房市场成交暴涨的三大主要内在动力。但对比临近的南京来看，在常住人口相若、一手房市场规模相近(前7月1100万平方米)相近的情况下，杭州二手房成交仍比南京少21万平方米。由此来看，2016年杭州二手房市场成交规模的暴涨，更多的还是由于基数过低，市场补涨所致，而这也意味着下半年杭州二手房成交仍有继续上行的空间。

  90平以下房源仍是二手住宅市场成交主力

  近年来，基于地价飙涨、企业利润率预期上升等原因，热点城市的一手房市场更多的依赖于改善性需求，但二手房市场仍是小户型的天下，以京沪穗杭为例，7月份90平方米以下成交占比均高于40%，上海、深圳更是双双超过50%。由此来看，二手房客源仍以首置需求或投资性需求为主，原因也不难理解，首先，首置需求大多难以承受高企的房价，只能去购买小户型低总价的户型；其次，对于“北漂”、“沪飘”租客而言，二手房的“即买即住”也更受欢迎；再次，相比同价位的一手房而言，二手房交通配套大多相对更佳；最后，这些大城市重点学校附近大多只有二手房在售，也吸引了大量愿意做教育投资的家庭购房。

  总体来看，在上海、北京、杭州、深圳等城市成交回升较快的带动下，20城二手住房成交量环比上涨，市场活跃度也有所上升。接下来在“金九银十“旺季带动下，以及房价快速上涨之后，部分卖家趁市场行情出手，成交或进一步上升。

  但值得注意的是，7月份以来，南京、苏州、厦门等热点城市出台楼市调控政策，其中在需求侧，均提出差别化信贷政策、提高首付比例。在对新房市场产生冲击的同时，无疑也将波及二手住房的市场，尤其是苏州，近2个月二手住宅成交处于较低位置，在“限贷”、“限购”组合拳之下，下半年二手房成交继续下滑的概率较大。