金慧2019-12-23 11:04:31来源：长江商报
一心想要挺进行业前十的世茂房地产（00813.HK），在一年疯狂抄底并购后，今年11月份终于提前完成2100亿的销售目标。然而，业绩凯歌的背后，也留下了不少纠纷。
最新披露的运营数据显示，截至今年11月份（未经审核），世茂房地产累计销售总额2277.3亿元，同比增长47%；合约销售面积同比增长36%。
然而，在全国多地，世茂项目因虚假宣传、捆绑销售等纠纷身陷“退房僵局”。近日，长江商报记者接到武汉世茂龙湾五期国风项目（下简称“国风项目”）业主投诉称，该项目以别墅住宅名义售卖，但实则是商业用地，造成消防设施建设、宅院草地面积与样板间严重不符。
湖北维力律师事务所卢青霞律师向长江商报记者表示，商服用地及住宅用地存在明显区别，且其在土地利用上有明确规定，“商服用地”上可建设的应为商业经营性使用的居住场所，而非“居住用地”中一类居住用地所指的别墅用地。
值得注意的是，今年以来世茂房地产频繁爆出“退房”纠纷。而业内人士认为，这与其激进的销售目标有关。
财报数据显示，今年上半年，世茂房地产负债总额3046.60亿元，同比增长32.46%。其中，流动负债总额约2142.72亿元，占比超七成。
消防栓安在业主家中
在业主诉求中，最核心的问题是交付房屋与样板间“货不对板”，室内安装有消防设备和管道，致使“6米层高隔成两层别墅成为空谈”。此外，承诺的大敞院缩水。
12月10日，长江商报记者来到位于武汉蔡甸区的世茂龙湾项目售楼营业大厅内。在置业顾问介绍中，世茂龙湾项目均为别墅，产权仅有40年，水电费会高于普通住宅。
在售楼大厅内部，长江商报记者看到整体装修古朴别致，盆景置于中央。而业主投诉的五期国风项目对开广告牌还悬置在两旁，并写有“独门独户、院外有院、首层享6米层高”，“买独院享约10亩敞院”。业主们均表示，购买该项目均是看重了其独院及承诺的大敞院。
当天下午，长江商报记者在业主带领下进入国风项目查看。在样板间中，最大的户型前院修有亭台，后院放置圆桌石凳，过道由鹅卵石铺设。
“如此雅致，看了谁都想买。”一位业主表示，当时样板间前面池塘还放有水雾，看上去像仙境一样，但现在看到交付房，简直是噩梦。
在未装修的交付样板间中，长江商报记者看到刷白的屋内屋外并未有任何消防设备，屋内也未见任何消防管道设施。而在建好的各业主房屋外墙上，可以看到显着的消防箱，6米层高的室内屋顶上，长短不一的水管挂在上面。
此外，样板间展现的可放圆桌的后院，大部分业主家里却变成了1到3米宽的过道。
对此，业主们指出，造成目前问题的根源在于开发商“挂羊头卖狗肉”，即实际是商业用地，但却以别墅住宅用地诱惑业主购买，但最后消防验收却是按商业用地验收，因此消防栓只能安在各业主家中。
业主向长江商报记者展现的购房合同显示，该商品房用途为商业服务，层高为2.5-5.9（建筑物地上层数为2层的适用）或6（建筑物地上层数为1层的适用）米。在“装饰、设备标准”附件中，并未有明确文字写明室内会装有消防设备。
对此，长江商报记者发函至世茂房地产董秘办。12月20日晚，武汉世茂龙湾项目企划负责人邝女士致电长江商报记者，告知香港总部将本报采访函转发至武汉总部，并告知集团很重视，随后会文字详细回复。在电话中，邝女士称，在签订合同时注明了，该项目是商服用地，客户都知道是商服用地，“我们不存在任何欺诈和隐瞒。不能说他们在签订合同的时候没有看，就说我们是欺诈。”
针对消防管道问题，邝女士表示：“这个后期是可以处理的。”当长江商报记者质问，所谓处理是业主可以自行拆除吗？邝女士表示，自己对此不是十分清楚，但肯定是符合相关规定的。
“货不对板”存霸王条款
一位房地产业内人士向长江商报记者透露，目前地产商以商服用地建盖别墅几乎是行业内通用做法。但通常，地产商会解决好消防问题，要么将消防管道整体埋在墙体内，要么在公共区域安装消防设备，像这样明显将消防设置至于外的还比较少见。
对此，湖北维力律师事务所卢青霞律师认为，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，土地使用权出让最高年限按用途确定：居住用地七十年；商业、旅游、娱乐用地四十年。又根据《城市用地分类与规划建设用地标准》规定，“商业服务业设施用地”中包括宾馆、旅馆、招待所、服务性公寓、度假村等用地。“居住用地”中一类居住用地指设施齐全、环境良好，以低层住宅为主的用地。
卢青霞律师认为，显然，商服用地及住宅用地存在明显区别，且其在土地利用上有明确规定，“商服用地”上可建设的应为商业经营性使用的居住场所，而非“居住用地”中一类居住用地所指的别墅用地。
湖北朋来律师事务所主任刘源波认为，以商业用地建住宅别墅目前尚未被相关行政部门认定违法。但因为土地性质的原因，消防、绿化等验收合格标准与普通住宅会有较大区别。针对开发商存在“货不对板”等行为，业主若想解除合同退房的，需要多收集开发商违约的证据，以达到证明开发商根本违约的证明目的，否则只能要求开发商承担一般违约的法律责任。
而在合同中，小字体注明的“最终应以该商品房实际交付现状为准，买受人对此表示理解并不持异议”属于霸王条款，无效条款。
然而，事实上，世茂龙湾的纠纷并非首例。据媒体报道，世茂房地产在福建厦门的御海墅项目，就因虚假宣传、捆绑销售等纠纷陷入“退房僵局”。
在济南，世茂璀璨悦府的业主称，自己被捆绑了3万元的电商费。在缴纳时开发商自称是定金，事后业主才发现开发商相当于把营销费用转嫁到了购房者身上；而山东世茂金洲府涉嫌捆绑车位进行销售。
负债总额3047亿大增32%
在业内人士看来，世茂房地产频繁爆出退房纠纷，与其激进的销售目标有关。
数据显示，2018年，世茂房地产销售目标还仅为1400亿元，但到2019年销售目标为2100亿元，销售目标增幅50%。
但即便如此，今年11月，世茂房地产就提前超额完成了年度销售目标。最新披露的运营数据显示，截至今年11月份（未经审核），世茂房地产累计销售总额2277.3亿元，同比增长47%；合约销售面积同比增长36%。2019年11月份，世茂房地产合约销售额为305.01亿元，单月同比增长达60%。
然而，如此亮眼业绩的背后，却是今年世茂房地产的大量并购和收购。
在今年年初业绩会上，世茂集团执行董事许世坛公开表示，2019年70%以上的土储都会来自并购，将拿回款的50%买地。
半年报显示，今年上半年世茂房地产新增土地60幅，总价约为788亿元。而其权益计容面积达1412万平方米，是其去年同期的1.83倍。而在新增土储面积中，有900万平方米是以收并购方式获取，占比约70%。总货值达到1800亿元，主要分布于北京、南京、苏州、杭州、广州等核心城市。
实际上，过去几年，世茂房地产拿地强度一直在不断加大。根据申万宏源统计，世茂房地产的权益土地购置金额从2016年300亿升至2017年的680亿，2019年则通过并购项目的方式增加储备。
值得注意的是，在房地产下行期中，多数房企选择了收缩。粤泰、泰禾等房企接连甩卖旗下项目，以求尽快回笼资金。但世茂房地产却在逆势收购。
就在12月17日，有消息称，世茂房地产正在与福晟集团进行洽谈，拟收购福晟手中的项目资产包，并初步选定了部分项目，近期或宣布具体细节。
据悉，今年世茂房地产以24.99亿元从粤泰手中收购的天越公馆项目目前已取得预售证，显示其总套数为264套，总建筑面积约65711㎡。
事实上，大肆并购的背后，世茂房地产资金链也承受了巨大压力。
财报显示，今年上半年，世茂房地产负债总额3046.60亿元，同比增长32.46%。其中，流动负债总额约2142.72亿元，占比超七成。非流动负债总额约903.88亿元。
世茂房地产资产总额约4159.37亿元，资产负债率约73.25%，净负债率为59.6%，呈持续走高态势。
并购的巨大投入，世茂房地产的资金流带来巨大压力。上半年，世茂投资活动产生的现金流量额为负12亿左右，较去年同期大幅增加111%。
而财报显示，债务主要来自费用增加，包括自持物业投入增加有关，及购买子公司股权所致。
位于武汉蔡甸区的世茂龙湾五期一项目被指欺诈销售。
