低收入阶层的居住管理实况及改善方案： 以 LH 买入租赁住宅为主

  韩国住宅管理研究院 姜银泽 

  1.研究的背景和目的

  为保障低收入阶层的居住安定， 国家政府供应着多种形式的公共住宅。公共住宅中， 永久租赁住宅和买入租赁住宅的供给对象主要集中在最低收入阶层和残疾人等居住薄弱阶层。正是由于国家政府在公共租赁住宅上作出了努力，2017 年，我国的公共租赁住宅已超过 145 万户。尽管国家政府也倾注了大量努力于低收入阶层的公共租赁住宅供给，但对低收入阶层的住宅管理却略显疏忽。目前，低收入阶层正处于住宅管理层面的死角地带。

  若忽略了住宅的管理，随着建筑物的不断老化，也会产生安全、住宅周边的卫生等问题。尤其是没有管理负责人，住宅上的问题就无法得到及时的确认和解决。出于上述原因，了解一下以低收入阶层为主要供给对象的买入租赁住宅的管理现状成为极重要的课题。由此，本论文的研究目的在于以买入租赁住宅为主，进一步了解低收入阶层的住宅管理现状和问题并提出改善方案。

  2.理论性的讨论

  2016 年 8 月 12 日，《共同住宅管理法》开始实行。为了更有效地管理共同住宅，从法律上对应遵守的事项和罚款规定等作了定义。该法律的实行，不妨可以把住宅管理视为公有性管理的转折点。不仅共同管理法，韩国的《宪法》和《住居基本法》里也直接或间接地提及住宅管理的公有性。

  但是，国家政府的住宅政策只局限于低收入阶层的供给，而对低收入阶层公有性居住管理或是住宅管理却极为不足。还好公共管理住宅本属于义务管理对象，在以《共同住宅管理法》为依据的法律范畴之内可以得到系统性的管理。相反，大部分以联合住宅、独栋多户主住宅、独栋多户住宅的形式供应的买入租赁住宅却处于住宅管理的死角地带，没有系统性管理的法律依据。

  公共租赁住宅中的买入租赁住宅廉价租赁给市内的最低收入阶层，使得他们在现有的生活圈内以现有的条件买入他们所居住的独栋多户住宅。关于买入租赁住宅的研究主要集中在居住环境及居住满意度上 ( ???、??? ,2010; ??? , 2010; ??? 2013; ??? , 2015; ??? ? , 2015; 韩国住宅管理研究院 , 2017)。从上述的研究中，可以确认住宅管理直接或间接地影响着居住满意度。可是，到目前还未确立对买入租赁住宅进行系统性的管理方案。群山市等一部分自制体已采用并对小型老化的共同住宅实行模拟的统一管理制度， 但该制度的连续性、系统性、财政确保等还未列入今后的计划之内。

  本论文作为比较新近的研究论文旨在围绕以往买入租赁住宅的相关人员进行采访，还摘录了韩国住宅管理研究院 (2017) 系统整理的一部分研究内容，并简略地提出对买入租赁住宅的管理现状及改善方案。

  3.买入租赁住宅的管理现状和住户的满意度

  3.1.买入租赁住宅的管理现状

  为进一步了解买入租赁住宅的管理现状，就管理相关的事项对 LH 负责人进行了集团深入采访， 其主要内容如下：对于是否该采用此制度，所有被采访者都持肯定的态度，但对事后管理以及住户管理上都表示会有困难。采用此制度初期，买入的老化住宅就已存在诸多问题，而且为解决住宅内发生的各种问题，住宅管理的方针必须达到系统化、具体化。

  接下来是对委托管理业主进行的集团深度采访（ FGI ）结果。主要内容如下 : 第一，与管理范围相比，管理人力相当不足。管理业务和住户信访应对人力也难以到位。并且买入租赁住宅和一般公寓同样也有必要采用长期修缮计划和长期维修准备金制度。

  3.2.买入租赁住宅住户的满意度

  韩国住宅管理研究院 (2017) 为了能提出更有效的买入租赁住宅管理方案，对 100 名住户进行了民意调查。民意问卷包括买入租赁住宅的物理性因素、环境性因素、管理性因素、社会性因素、契约与入住程序、一般事项等基本内容组成。本论文主要内容是买入租赁住宅的管理现状和改善方案，因此，对韩国住宅管理研究院 (2017) 实施的民意调查中的管理性因素作了重点研究。

  对现居住住宅的管理状态是否满意，其满意度以 5 分为标准尺度，民意调查显示出低于平均值 2.82 的结果。对居住住宅的管理性因素的调查结果如下 : 建筑物管理费征收的透明性得到 4.40 分的最高评价分，LH 的信访负责人的亲切度为 4.37 分，管理业主的信访负责人的亲切度和 LH 的信访接收容易性分别为 4.19 和 3.91 分。与此相反，评价分数较低的有以下几项 : 更换零配件为 3.36 分，检测老化设施为 3.39 分，管理业主的信访接收和解决分别为 3.59 分和 3.66 分。总结一下，可知管理费征收和信访接收从整体上看评价分数较高以外，实质性的如建筑物的设施修理上相对评价分数较低。共同体的管理方面，管理者和邻居间的纠纷解决力度为 3.08 分，管理业主为激活共同体所做的支援为 2.76 分，从整体上来看对管理者和管理主体的评价分数不太高。

  对于居住住宅的公用部分由谁来承担，具体调查结果如下 : 超过半数的 55.1% 的应答者赞同管理主体来承担，住户来承担为 42.9%，住户与 LH 共同承担等其他意见为 2.0%。若希望管理主体来承担的话，对适当的管理周期的调查结果分别是 : 51.9% 的人赞同每周一次，18.5% 的人赞同每两周一次，16.7% 的人赞同每两天一次，其余 3.6% 的人认为有必要每三天一次。

  最后即是买入租赁住宅管理上的重点问题。对住宅的事后管理以及住宅瑕疵的处理、快速清洁处理不到位的应答率为 61.1%，所占百分比最高。另外，相对其它住宅，因老化而产生的诸多问题上，应答者占 18.5%; 由于入住居民的居民意识不足，也会有乱扔垃圾、噪音频繁的现象，以及周边的居民擅自使用买入住宅停车场等难以解决的问题，该项应答者占16.7%。

  4.结论及启示

  本论文通过文献研讨、集团深入采访（ FGI ）、民意调查导出如下研究结果。对于加强LH 买入租赁住宅的有效管理，提出了四种方案：① 住宅买入的条件；② 买入住宅的分类； ③ 住户的管理； ④ 强化福祉服务。

  第一， 考虑更改买入对象的竣工年度及立地条件。第二， 根据买入住宅的状态，分为良好和不良住宅来管理，同时要求制作住户的入住、迁出的年历管理和管理指南，必要时对不良住宅进行房屋改造或出售。第三， 有必要开设为解决住户间的纠纷和激化共同体等的教育活动，另外，必要时还应该赋予住户转移和申请至其它设施的权利。最后就是要强化住户的福祉服务。