绿色不动产与可持续发展的住宅地

    新丘大学 宋玉姬

  1.可持续发展居住地的开发必要性

  18 世纪产业革命以来，人类造就了高度的经济增长和富饶的生活，但随着城市化的急剧发展以及无数建筑物过度使用难以分辨的化石能源、机动车的排气、工厂的化学毒气、山林破坏等使得城市失去原有的面貌。因此，全世界在 1970 年代经历了能源枯竭带来的石油危机等能源动荡以后开始关注地球温室效应带来的气候变化和地球环境的破坏以及危机。即各产业领域为保持该领域能持续发展和成长，开始为克服地球环境的破坏和危机而发愁。其中对一个国家的成长发展影响力最大的是建筑产业领域，该产业严重影响到温室排气， 所以对地球环境和国家经济的影响占有相当大的比例。同时也是左右一个国家国内生产总量 (GDP) 的主要产业，美国的商业和居住用建筑物占温室排气总量的 39%，欧洲的建筑物占能源消费总量的 40%，占温室排气的 36%。因此，为筹备应对地球环境破坏的方案，与建筑物相关的人类的生活质量和居住环境的变化也开始受到关注。该方案的结果是 1990 年在产业革命的发祥地英国最先制定了建筑物的环境性能评价办法 BREEAM(Building Research Establishment Environment Assessment Method) 并开始对亲环境建筑物进行评价 ; 接着加拿大的 GB-Tool, 美国的 LEED(Leadership in Energy  and Environment Design) 以及日本的 CASBEE 等 , 还有韩国的 G-SEED(Green-Standard For Energy and Environment Design: 绿色建筑认证制度 ) 也相继开始实行。

  2.对各国 GREEN BUILDING 认证的评价与比较

  英国在全世界最早实行了利用 BREEAM 的建筑物环境性能评价制度，稍后美国的 LEED 也开始实行，其主要适用于市场变化和与世界各国状况相吻和的评价指标，同时也巩固了建筑物的亲环境性能评价认证制度 ; 目前，该制度是世界上最受欢迎的环境性能评价制度，而且正传播于世界各国。

  3.个别临近地区的亲环境性能评价

  为了保护留给后代的地球环境和适当地应对气候变化，人类只能不断地努力。综上所述，持续发展的概念正在从个别建筑物的认证转换为个别临近地区的认证，城市化的根本原由是便利于步行的大众交通体系和高新性能建筑物与基础设施相合并的城市环境，所以居住地区的概念也应该充分把这些体现出来。持续发展城市化的核心价值是由临近地区(neighborhood)、社区 (districts)、通道 (corridors) 三个必需要素构成。城市化主义协会宪章对临近地区是这样说明的，“保持稠密、以步行者为主、混合”。社区虽然和临近地区一样稠密，以步行者为主，却典型地和大学校园或工业园地同样只有一种使用目的 ; 通道是指从道路和火车道至江河或绿地道路呈线型的地区，起到连接临近地区和社区的作用。

图 1 各国的绿色建筑认证名称

  3.1英国的 BREEAM - Communities

  BREEAM - Communities 可以缓和开发项目的综合影响，开发项目还会给地区社会带来环境性、社会性、经济性的利益 ; 更是为了让企划师、开发商、使用者、顾问和政策立案者们认识到持续发展的必要性。个别社区的亲环境认证制度是对值得信赖的环境、社会、经济的持续可能性水平进行评价并将其结果告知全社会。

  3.2美国的 LEED -ND(Neighborhood Development

  LEED-ND(Neighborhood Development) 是将智慧成长和城市文化、緑色建筑物的原则合并为一最早的个别临近地区亲环境系统。LEED-ND 是为超出单一建筑物至临近地区或社区规模的持续可能性而研究开发的，同时筹划对其强有力的环境战略。LEED-ND 强调利用最少的开发和最短的步行接近综合性能繁华地区的设施，同时要考虑步行者的数量规模和用途，而且还要重视临近地区的距离和内部建筑物与城市基本设施的关系。临近地区接近大众交通，住户和劳动者能够安全地步行和利用自行车接近工作单位和城市便利设施，在这些条件都得以满足的情况下，临近地区就会持续不断地获得更大的利益，同时也达到保障高质量生活和健康居住地的目的。

  3.3韩国的緑色建筑认证制度 (G-SEED)

  为了尽早地应对气候变化和地球环境，韩国启用了亲环境建筑物 (Green Building) 认证制度，但目前还没有个别临近地区认证评价制度。单一建筑物的认证制度也曾经多次被修改， 不过依然有必要继续修改。某些建筑物已得到认证评价，对其建筑物的效用性一直都有很多争议，对评价制度本身也存在很多负面的认识。那是认证制度本身的效用性尚未在地球环境上显现出来的佐证。

  因此，为了筹备有效的环境性能评价体系，韩国的 G-SEED 不仅要修改对个别建筑物的认证，而且应尽快引进个别临近地区评价制度。临近地区环境性能评价还应构建环境生态机能评价指标体系，其主要目的是要达到土地利用的最有效性和资源节省。这也与不动产的两种核心即土地和建筑物的有效使用、利用相吻合，二者合一才是最可取的不动产活动。像这样建成的建筑物 (GREEN-BUILDING) 与其生态机能的最有效利用，只有这两种条件都考虑得到才是最有希望的不动产活动 ; 所以，笔者称之为‘緑色不动产 '。

  4.结论

  緑色建筑认证制度是指减少从建筑物的材料生产阶段、设计、建设、废弃的全过程中产生的能源和资源的使用以及污染物质排出的环境负担，为营造舒畅的环境并对该建筑物的环境亲和度进行评价。笔者主张在此基础上不仅对建筑物而且也要对不动产的核心价值土地赋予同样的意义。土地作为生命的最基本资源，如今变成乱开发的牺牲羊，生态机能遭到毁损， 为阻止沙漠化现象的发生，必须设定有关土地生态性的持续发展利用和利用方法的评价指标。之所以这样是因为我们能够营造出应对气候变化和地球环境的自然亲和居住地。

  因此，緑色不动产可以定义为应对地球环境和气候变化并具有持续发展可能性资源的房地产。也就是说，除了根据緑色建筑认证制度要求建成的建筑物以外，还应判断该建筑物的基础资源土地是否适合自然生态环境，是否得到最有效地使用。为此，必须制定一项有关土地价值最有效使用的判断标准和相应的等级，从而达到土地生态使用的目的。只有这样才能建造适合土地生态使用和緑色建筑物的具有真正意义的緑色不动产，我们将一直期待把我们的居住地变成健康的临近地区。