恒大集团首次荣膺桂冠，万科碧桂园分列二三名

      根据2018中国房地产上市公司测评榜单显示，榜首位置十一年来首次易主，恒大首次荣膺桂冠，万科和碧桂园紧随其后，分列第二和第三位。中国海外发展、保利地产和绿地控股分别居于第四到第六位，华夏幸福、富力地产、融创中国和龙湖地产分列第七至十位。

      从核心测评指标来看，2017年上市房企总资产均值为873.43亿元，同比上升21.74%；房地产业务收入均值150.02亿元，同比增长1.92%；净利润均值为22.51亿元，同比增长31.21%；资产负债率均值同比下降0.29个百分点至65.05%；净负债率均值同比下降1.45个百分点至89.87%。

A股地产板块表现低迷，港股内房板块估值修复

      2017年，A股市场呈现分化格局，白马龙头股领涨大盘。地产板块与大盘走势基本一致，但总体表现欠佳。以2017年12月29日收盘价计算，沪深300指数全年累计上涨21.78%，申万房地产行业指数微涨0.80%，跑输大盘20.98个百分点；横向对比来看，房地产板块全年收益率在申万28个一级行业里排名第11位。总体来看，不同市场间房地产板块表现各异，A股房地产板块表现明显弱于大盘。

      近两年，沪深上市房企和在港上市房企估值差距持续收缩，2017年在港上市房企平均市盈率和市净率均有所提升，依次为9.95倍、0.82倍，估值得到明显修复。尽管2017年沪深上市房企的平均市盈率和市净率同比均降低，但仍远高于在港上市房企，沪深上市房企平均市盈率与市净率分别为15.05倍和1.41倍。
       市值表现方面，2017年末，上市房企中市值过千亿的有8家，其中，万科突破3000亿，恒大、碧桂园和中国海外发展市值均超过了2000亿元。

经营规模增速持续下滑，总资产集中度继续攀升

     2017年，上市房企总资产均值为837.43亿元，同比上升21.74%，标准差为1916.80亿元；净资产均值为196.58亿元，同比上升12.48%，标准差为340.86亿元；房地产业务收入均值为150.02亿元，同比上升1.92%，标准差为3580.50亿元；净利润均值为22.51亿元，同比上升31.21%，标准差为50.71亿元。各项规模指标中，总资产均值增速和房地产业务收入均值增速均有不同程度的回落。

     2017年，在港上市房企的平均总资产、净资产、房地产业务收入和营业利润在绝对值上仍大幅领先于沪深上市房企，在平均总资产和净资产规模扩张速度上，在港上市房企由于基数较大增速落后于沪深上市房企，但平均房地产业务收入和营业利润增速仍高于沪深上市房企。
       从上市房企总资产规模来看，截至2017年末，总资产超过千亿的企业有45家，约占上市房企总量的21%。其中，超过万亿的企业有3家，依次是中国恒大、万科和碧桂园，年末总资产规模分别为17617.52亿元、11653.47亿元和10496.69亿元。

债务指标均值保持平稳，行业整体财务风险可控

      2017年，一方面受行业销售再创新高、销售回款大增影响，大型房企自有资金充沛，另一方面，房地产企业融资环境显着收紧，房企公司债发行规模严重“缩水”，客观上也限定了整个行业杠杆率的天花板，据不完全统计，2017年公司债融资总规模为437亿元，较2016年全年大幅下降90% 。

      2017年，综合流动比率、速动比率、净负债率和资产负债率等指标比较分析得出，强抗风险层级和中抗风险层级的企业分别约占上市房企总量的10%和33%，合计占43%；低抗风险层级和弱抗风险层级企业分别占比约50%和7%，合计占57%。
　　从企业资产负债率的分布来看，2017年，约43%的企业资产负债率低于65.05%的行业均值；约32%的企业资产负债率处于行业均值和80%之间；另外25%的企业资产负债率高于80%。

盈利效率处于上升通道，利润水平保持增长态

      2017年，上市房企净资产收益率均值为9.29%，较2016年提升3.58个百分点，标准差为12.74%；总资产净利率均值为2.79%，较2016年提升0.79个百分点，标准差为3.28%；总资产报酬率均值为5.64%，较2016年提升1.13个百分点，标准差为4.25%。此外，三大盈利效率指标均处于上升修复通道中，可见上市房企增收不增利的情况已得到持续改善。

      从上市房企盈利能力类型分布来看，盈利下滑型企业数量明显下降，而盈利稳健型企业数量明显上升。
      从各类型企业盈利能力指标具体表现来看，盈利突出型企业净利润均值和营业利润均值分别为153.00亿元和250.49亿元，净资产收益率均值和总资产净利率均值分别为21.64%和4.36%。

增长率指标现回调趋势，典型房企拿地策略各异

      2017年，上市房企平均房地产业务收入、净利润和净资产规模同比均实现增长，且尽管某些增长率指标出现回调，但大体维持了平稳发展态势。具体来看，上市房企营业收入增长率均值为29.10%，同比回落9.62个百分点，标准差为60.50%；净利润增长率均值为31.65%，同比增长5.26个百分点，标准差为195.72%；净资产增长率均值为18.71%，同比下降2.98个百分点，标准差为42.37%。

      2017年，百强房企在土地市场上的竞争愈加激烈，从招拍挂市场到收并购再到城市旧改，竞争蔓延到各个拿地领域。
      根据企业自身的土储情况，典型房企拿地表现也不尽相同。第一类是土储充足，拿地依然积极的房企，如恒大、碧桂园、融创，前两者本身土储丰富；第二类是本身土储充足，在2017年拿地偏保守的房企，如绿地、招商；第三类是本身土储一般，年内拿地规模略显不足的房企，如金地、绿城、华润。

去库存助推周转率提升，大型房企存货规模增加

      2017年，在行业积极去库存的背景下，上市房企平均存货周转率和流动资产周转率小幅提升。2017年末，上市房企存货周转率均值微涨0.02至0.39，流动资产周转率均值小幅上升0.01至0.31，而总资产周转率均值略降0.02至0.21。

      从经营效率类型分布看，2017年约12%的上市房企为高速周转型企业，约23%的上市房企为平稳经营型企业，两者合计占比约为35%，较上年降低14个百分点。
      从各类型上市房企表现来看，高速周转型企业存货周转率、流动资产周转率和总资产周转率均领先于行业平均水平，三项指标均值分别为0.78、0.65和0.41；平稳经营型企业三项周转率均值分别为0.49、0.39和0.27；落后经营型企业各项经营效率指标则远低于总体均值水平。

企业纳税贡献大幅增长，践行社会责任力度增强

      2017年,大部分房地产企业实现销售规模和利润的大幅增长。上市房企在追求业绩增长的同时，履行社会责任良好，企业主动承担社会责任，且意识越来越强，实现企业与社会共同发展。从纳税指标来看，2017年，得益于年内业绩创新高，上市房企纳税额大幅提升，均值为14.86亿元，同比增加47.3%。

      从上市房企社会责任类型分布来看，2017年，约6%的上市房企属于高贡献度型，中贡献度型房企占比约为15%，两类合计占比为21%，而其余两类企业占比合计约为79%。
      从企业纳税来看，较上年相比，2017年，房企业绩抢眼，恒大、万科、碧桂园步入5000亿阵营，融创、保利、绿地升级为3000亿阵营，多家上市房企进入1000亿阵营，众多上市房企紧随其上，业绩大幅度攀升，收入增加，纳税额较2016年有大幅度提高。

产品精细化营销增亮点，盘活存量资源谋求发展

      房地产行业进入下半场，产品升级、营销去化、多元业务拓展仍是创新标配，但单纯业务拓展已不能满足发展需要，故大型上市房企开始从模式突破、产业导入寻求赋能，并从存量运营、轻资产化寻找增长点。企业越做越精细、专业、特别，上市房企创新也从粗放向精细化发展，从外延式扩张向内涵式提升。

      营销创新方面，在调控政策日渐收紧，房企让利空间逐步收窄的背景下，本年上市房企营销较为平淡，但营销仍是上市房企促进去化、冲刺业绩的突围手段，同时体现出一些创新点。
      同时，在增量与存量并存、城市消费升级、城市更新、城中村改造等新命题的背景下，城市运营重心从物理空间转变为内容生产，如何给物理空间提供更多内容，实现空间赋能，创造新的附加值，成为上市房企热点探索的命题。